Када тражимо стан, фокусирамо се углавном на цену локала или локације, а игноришемо правни статус паркинг места. На ово вреди обратити пажњу, јер утиче како на могућност продаје самог гаражног простора у будућности, тако и на висину јавноправних такси.

Књига земљишне и хипотеке - правни статус непокретности

Књиге земљишта и хипотеке се воде ради утврђивања правног статуса непокретности. У случају неслагања између правног статуса непокретности исказане у земљишној књизи и хипотекарној књизи и стварног правног стања, садржај земљишне књиге и хипотеке се решава у корист лица које је стекло својину или друго стварно право путем правни посао са овлашченим према садржини земљишне књиге (гамство јавне вере у земљишним и хипотекарним књигама).

  • Проверите регистар земљишта и хипотека - како то учинити на мрежи? Како приступити земљишном и хипотекарном регистру одређене некретнине?

Понекад на тржишту постоје некретнине које немају земљишне и хипотекарне књиге и то није увек због неуређеног правног статуса (непокретности за које се због непостојања земљишнокњижног регистра наплаћује исправа или других исправа немогуће је утврдити лица која остварују стварна права). У неким случајевима то може укључивати узроковано чињеницом да инвеститор не финансира инвестицију средствима из кредита.

  • Продаја гаражног места ће довести до казне. Власници гаража "бачени на мину"

Паркинг место у подземној гаражи - правна природа

У трансакционој пракси трговине просторима са паркинг местима у подземној гаражи најчешће се суочавамо са две ситуације:

  • куповина непокретности (простора) са правом искључивог коришћења одређених заједничких површина, укључујући и паркинг место. У таквој ситуацији закључује се један купопродајни уговор. Сваки власник локала има право на коришћење само паркинг места, затим се потписује уговор о деоби непокретности на коришћење тзв. подела куоад усум, која се састоји у одвајању одређеног дела имовине и преносу истог на искључиво коришћење датом власнику локала. Оваква подела се често открива у ИИИ одељку земљишно-хипотечног регистра који се води за земљиште на коме се зграда налази уз напомену да ће сваки власник локала имати право на искључиво коришћење паркинг места. То значи да је паркинг простор повезан са просторијом и не може се продати засебно.
  • Куповина непокретности (простора) уз стицање удела у заједничкој имовини (гаражи) са паркинг местима.У таквој ситуацији, трг у коме се налазе паркинг места представља посебну својину са посебним земљишним и хипотекарним регистром. Власници просторија закључују уговор о правилима коришћења паркинг места. Одговарајући начин коришћења заједничке имовине уписује се и у земљишно-хипотекарни регистар који се формира за имовину на којој се налазе појединачна паркинг места. У овом случају је могућа продаја паркинг места, односно власник локала може продати паркинг место, а да истовремено не продаје простор.

Такође треба напоменути да је Врховни суд у једној од пресуда навео да ако су власници просторија у уговору са претходним власником навели начин коришћења паркинг места, онда је таква куоад усум подела на заједничка имовина може бити промењена у било ком тренутку одлуком већинског власника локала. Оваквим решењем се свакако нарушава субјективни интерес садашњег власника (пресуда Врховног суда од 29.06.2010, ИИИ ЦСК 325/09).

Куповина локала са паркинг местом у подземној гаражи, са ПДВ-ом

Тренутно се у пракси пореских органа претпоставља да уколико се једна имовина продаје као посебна имовина, стамбена јединица и право коришћења одређеног паркинг места (класификовано као грађевина обухваћена социјалним становањем програма, са изузетком стамбених јединица чија корисна површина прелази 150 м²), продаја је појединачна трансакција и по правилу подлеже јединственој стопи пореза на добра и услуге која се примењује на стан. Као последица горе наведеног, трансакција ће представљати јединствену услугу која подлеже смањеној стопи ПДВ-а од 8%.

С друге стране, када се у склопу продаје стамбеног простора успоставе одвојене земљишне и хипотекарне књиге са правом на искључиво коришћење одређеног паркинг места, ради се о две одвојене погодности, а самим тим и о паркинг простор је предмет трговине одвојен од стамбеног простора и тачно је да се на ову трансакцију примењује стопа ПДВ-а од 8% за стамбену јединицу, а стопа ПДВ-а од 23% за паркинг место.

Паркинг место и порез на имовину

Такође је важно да у недостатку посебне земљишне и хипотекарне књиге порез на непокретности буде исти као у случају стамбеног простора. На пример, 2023. је максимално 1,00 ПЛН/м².

С друге стране, када је паркинг место удео у заједничкој имовини са посебним земљишним и хипотекарним регистром, власник паркинг места ће морати да плати порез од 9,71 ПЛН/м².

Овакву врсту квалификације судска пракса оправдава чињеницом да иако сама зграда спада у стамбену категорију, уколико њен блок обухвата гаражу са земљишним и хипотекарним регистром, треба је сматрати посебним предметом опорезивања, што произилази из текста Закона о порезима и локалним таксама.

Резиме

Као што видите, оба разматрана решења имају своје предности и мане, с једне стране, у случају посебног земљишног и хипотекарног регистра, можемо трговати својим уделом у некретнини, укључујући и паркинг место.С друге стране, међутим, морамо узети у обзир вишу цену трансакције као и вишу стопу пореза на некретнине.

Ово се може избећи у другој варијанти, односно без посебне земљишне и хипотекарне књиге, али овде, опет, морамо имати у виду ограничења у трговини као и евентуалне сумње у правну природу овога врста паркинг места.

Зато треба добро размислити о одлуци пре куповине и размислити шта су наша очекивања и које решење ће нам боље одговарати.

Категорија:

Операција куће