Помозите развоју веб локације, дељење чланка са пријатељима!

Куповина грађевинског земљишта је одлука која мења живот. Грађевинско земљиште на доброј локацији такође може бити исплатива инвестиција.

Ниске камате и - последично - још увек јефтини кредити усмеравају нашу пажњу на некретнине. Грађевинска парцела на доброј локацији, на којој ћемо саградити кућу (или ћемо је можда само с профитом продати), изгледа као метак. Питање: Како да то урадим?

У овом чланку, поред савета о томе коју парцелу да купите, укључили смо историју неуспешне куповине као причу упозорења.

Грађевинска парцела - боље када је далеко од воде

Рафал се пре годину дана одушевио парцелом на периферији Жешова, коју је продавац похвалио речима: „Нико вам је неће градити под носом, јер је то тампон зона пејзажног парка. Када ју је погледао током мајског викенда, учинила му се прелепа. Роде су газиле у дугој трави, а залазеће сунце бацало је на њу бакарни сјај. На ивици плаца је била мала кућица, а у близини је жуборио поток. Иако је викендица била погодна за рушење, могла би у почетку бити корисна као градилиште за грађевински тим. Рафал је проверио питања која су му се чинила најважнијим: добар приступ граду (око 10-15 минута, плус аутобуска станица 200 м од имања) и нема бучних или отровних индустријских постројења у близини. То је управо оно о чему је сањао. Брзо се договорио (у случају да га неко други није упозорио, јер је продавац поменуо да је управо он дао парцелу на продају и да је Рафал био први гледалац).

Месец дана касније, поток који је текао у близини постао је веома набујао, а Рафал је од својих комшија сазнао да се парцела налази у "поплавној зони" . Отрчао је до геодетског одељења, где се ова информација потврдила. Службеник је био изненађен што продавац није ништа рекао о томе. Испоставило се да је на овом месту уопште немогуће изградити кућу. А не помаже ни то што је у комшилуку недавно изграђена нова породична кућа, јер је дозвола за њену изградњу издата пре ступања на снагу нових прописа. А они дозвољавају само реновирање куће која стоји на таквом имању. Од 1. јануара 2018. године – ступањем на снагу Закона о водама – градња на поплавним подручјима постала је потпуно немогућа. А сматра се да су таква подручја и око река и потока. „Али купио сам грађевинску парцелу“ – љутио се Рафал. „Не, то је парцела у близини водотока, на којој је већ изграђена кућа по старом закону“, без емоција је објаснио званичник. А то није оно што је Рафал имао на уму када је тражио парцелу „у живописном крају“.Какву грешку је направио? Пре куповине желео је да провери локални просторни план, али је био задовољан информацијом да таквог плана нема. У таквој ситуацији треба да провери да ли има индиција да одлука о условима развоја неће ићи у његову корист. Недостатак плана је једноставно схватио здраво за готово, мислио је да му то даје више слободе. У међувремену, „вузетка“ (одлука о условима развоја) би дала јасан одговор на границе ове слободе. Осим тога, превише је лако поверовао продавчевим речима о предностима изградње у „парку који заостаје” (што се показало као празан термин који је продавац користио да повећа интересовање купца).

Које још претње чекају купце и како их избећи?

Пре куповине грађевинског земљишта, проверите локални план

Свака општина може усвојити развојне планове за одређена подручја. Може и не мора (обавеза израде плана односи се само на подручја посебног карактера, нпр.Рударство). Планови просторног уређења су акти локалног закона који се доносе у форми одлуке општинског савета, у којима се прецизирају намена, услови развоја и развоја датог подручја, као и локација јавних наменских улагања.

Ако је, дакле, локални план на снази за подручје на коме се налази изабрана парцела, можемо научити из њега:

  • која је њена намена, односно да ли је могуће изградити породичну кућу на овом месту;
  • која мора бити парцела да би се на њој саградила кућа (да је мања, не бисмо добили грађевинску дозволу);
  • које су максималне димензије новоизграђених кућа (висина, запремина и спратност);
  • који део парцеле се може уредити, а који део оставити за зеленило;
  • како су грађевинске линије које означавају локацију предњег зида зграде (зависи да ли ће бити могуће уредити башту заклоњену од улице);
  • који су захтеви у погледу облика (укључујући угао нагиба) и боје крова и боје фасаде зграде (понекад је на плановима чак и назначена потребна врста грађевинског материјала);
  • да ли је могуће на плацу поред куће изградити и друге објекте као што су помоћни објекат, одвојена гаража или шупа;
  • који су дозвољени начини комуналног снабдевања и одлагања канализације;
  • која су правила приступа имању и паркирања аутомобила.
  • која је сврха ближих и удаљенијих суседних подручја - да ли се на њима планира изградња пута или тежак индустријски развој.

Ако сте заинтересовани за грађевинско земљиште, све ово треба да проверите пре потписивања купопродајног уговора. То није тешко, јер су локални планови просторног уређења отворени и широко доступни (у складу са чланом 30. став 1. Закона о уређењу и уређењу простора).Са њима се можете упознати директно у општинској канцеларији или на њеном сајту. Такође можете поднети захтев за извод и извод из локалног плана за дату евиденцију парцеле - али ово је за таксу (30 ПЛН за извод до 5 страница и 20 ПЛН за сваку А4 страницу извода ). Ако се покаже да се такав план не односи на дату област, канцеларија ће обавестити дотичну особу да не може издати извод и нацрт. У овом случају, можете поднети захтев за повраћај таксе.

или се пријави за услове уређења земљишта

Уколико општина није донела локални план за подручје које нас занима (или тренутно није на снази), треба да се пријавимо за решење о условима изградње. И то пре куповине парцеле. Без овога нећемо бити сигурни да ли се на парцели може градити кућа – чак и ако се у близини налазе и други једнопородични стамбени објекти. Поред тога, у овој ситуацији, решење о условима уређења мораће да се приложи уз захтев за издавање грађевинске дозволе или обавештење за изградњу породичне куће.

Одлуком о условима уређења комуна за дату парцелу - на основу урбанистичке анализе насеља утврђује грађевинску линију, максималну грађевинску површину, ширину коте фронта и вис. зграде и геометрије крова.

Важно је да се за ову одлуку може пријавити свако - и власник и потенцијални купац парцеле. Такође је могуће пренети већ издато решење на друго лице (нпр. са власника парцеле на њеног купца). Међутим, треба имати на уму да се развојни услови односе на инвестицију описану у пријави за њихово издавање. Ако су нам планови другачији (кућа да буде виша, са другачијим кровом итд.), морамо се пријавити за нову „вућетку“. Ако планирамо да градимо само стамбену кућу, одлука ће бити бесплатна (у супротном ћемо платити 107 ПЛН).

Добијање зонске одлуке биће неопходно и ако желимо да купимо парцелу на којој се налази зграда и намеравамо да је проширимо или променимо намену (бар део) или да на њој изведемо друге радове који потребна грађевинска дозвола.

Захтјев за успостављање услова за уређење парцеле подноси се градској или комуналној служби надлежној за локацију инвестиције. Ако се парцела налази у две општине, пријаву треба поднети општини у којој се највећи део налази.

Грађевинске парцеле ван града, али на имању

У близини великих агломерација граде се једнопородична стамбена насеља на непољопривредном земљишту. Многи људи траже простор и дах, па желе да се иселе из града, али не предалеко. Довољно близу да увек могу лако да дођу до града (можда и сваког дана, јер им је радно место још увек тамо). Прогнозе Централног завода за статистику указују да је то тренд. Истовремено, више се не тражи земљиште за велике, генерацијске куће. Дакле, парцеле не морају бити велике. Тренутно су најпродаваније парцеле 1000-1500 м2

НЕ ПРОПУСТИТЕ:

Пријава куповине некретнине: како попунити ИН-1 образац>

Истраживање Кантар ТНС Полска показује да би 80% испитаника изабрало периферију града или село као место за изградњу куће из снова. Само сваки десети испитаник би желео да живи далеко од урбаних центара, ван утабаних стаза, у шуми (чешће су то старији људи него они који су још увек професионално активни). 45% испитаника жели да живи на периферији града, а само 6% жели да живи далеко од града. А највише, јер би 35% испитаника изабрало кућу површине 100-120 м2

Коју парцелу купити - предности добре грађевинске парцеле

  • Величина грађевинске парцеле

Величина грађевинске парцеле коју купујемо зависи углавном од наших финансијских могућности. Међутим, вреди размислити која ће површина бити оптимална за нас. Зависи од локације парцеле и њеног облика као и планиране величине куће (грађевинска површина која је знатно већа у случају једноспратних кућа).Ако се на њој гради самостојећа кућа са гаражом, она не би требало да буде мања од 600 м2(иначе неће бити места за башту). Мање парцеле су погодне само за куће у низу и двојне куће (у граду могу бити само 300 м2). Међутим, у приградским насељима, где су зграде лабавије, већа парцела ће бити боља - око 1000 м2

  • Облик грађевинске парцеле

Облик грађевинске парцеле по могућности треба да буде правилан - квадратни или правоугаони - и пропорционалан. Ово се посебно односи на мале парцеле, јер се површина са удубљењем или клином не може уредити другачије него за зеленило. Битан је и терен. Кућу не треба постављати у удубљење у земљи, јер ће кишница тећи у њеном правцу. Благи нагиб површине парцеле не омета, посебно ако је усмерен ка југу. Изградња на падини ће бити компликована и самим тим скупа, посебно када је тло нестабилно и постоји опасност од одрона.

  • Грађевинска парцела - оријентација на кардиналне правце

Најбоље је да парцела има приступ (пут) са севера или истока, јер тада њен најсунчанији део може да се искористи за башту. Такође је лакше изабрати готов пројекат за њега, тако да прозори дневне собе и терасе буду окренути према југу или југозападу. У случају парцела са приступом са југа и запада, боље је изабрати оне веће површине, што ће олакшати планирање рекреацијских површина удаљених од улице.

  • Темељни услови на грађевинској парцели

Органска земљишта (тресет, муљ) и старе депоније треба избегавати. Пешчана тла су најбоља за изградњу куће. О врсти тла је тешко проценити сами. Вегетација на парцели може бити наговештај - на пример, борови радо расту на песковитој подлози са дубоким нивоом подземних вода, а јохе и врбе где је водостај висок.Ипак, најбоље је наручити геотехничку студију тла која ће касније бити од користи приликом пројектовања темеља.

  • Приступ парцели

Грађевинска парцела мора бити приступачна са јавног пута - било директно или преко приватног приступног пута или служности успостављене на другом имању. У супротном нећемо прибављати услове за градњу нити грађевинску дозволу. Ако се парцела налази уз јавни пут, локација излаза се мора договорити са управљачем пута. Важно је да је то асфалтиран пут који ће вам омогућити да дођете до куће и током топљења снега или снежних падавина.

  • Опремање грађевинске парцеле

Приступ електричној мрежи је најважнија ствар. У недостатку водовода и канализације на парцели, можете користити бунар и септичку јаму или кућно постројење за пречишћавање отпадних вода, под условом да то дозвољавају локални прописи.Пре него што купимо парцелу, требало би да проверимо код локалних мрежних компанија могућност повезивања на појединачне мреже.

  • Грађевинска парцела у комшилуку

Не ради се само о недостатку оптерећујућих објеката, попут саобраћајница са густим саобраћајем и продавница или сервисних радионица, већ и о уређењу суседних имања.

Вреди погледати да ли њихови власници воде рачуна о реду и не држе псе напољу. Било би добро знати и чиме греју куће. Ако користимо угаљ, не можемо избећи смог.

Која документа треба тражити од продавца грађевинске парцеле

Власник продате парцеле треба да нам покаже исправу о њеној купопродаји (бр. нотарски акт о купопродаји или поклону, судско решење о стицању наследства) и копију земљишне књиге и хипотеке. Може нам дати и њен пун број, а онда ћемо га сами проверити у онлајн претраживачу књига (хттпс://екв.мс.гов.пл), да ли је заправо њен власник, да ли није оптерећен хипотеком или служношћу и да ли има помена поднетих захтева.

Прелиминарни уговор о купопродаји парцеле: када и зашто је потребно>

Још један важан документ је извод из земљишне и грађевинске књиге. Из ње ћемо, између осталог, сазнати која је површина парцеле и како се крећу њене границе. Продавац треба да нам покаже и граничне ознаке које је поставио овлашћени геодет, а ако их нема – наручити обнављање граница парцеле (да би се избегао евентуални спор са комшијама).

Шта значе симболи у локалном плану и земљишној књизи?>

Уколико је власник или потенцијални купац парцеле претходно поднео захтев за издавање грађевинске дозволе, затражите копију ове одлуке. Чак и ако размишљамо о некој другој инвестицији, сазнаћемо да ли је парцела грађевинског статуса.

Помозите развоју веб локације, дељење чланка са пријатељима!

Категорија:

Изградња