Закон о грађењу не садржи прописе који се односе на решавање грађевинских радова. Претпоставља се да се накнада за грађевинске радове прецизира у уговору између инвеститора и извођача. Разговарамо о врстама накнада за грађевинске радове, њиховим предностима и недостацима и објашњавамо како их направити.

У пракси, у уговорима о грађевинским радовима, накнада обично има облик паушалног износа, односно унапред одређеног износа који се, у принципу, не може променити, или процене трошкова, тј. процена трошкова, у којој су сви обављени радови.Дозвољено је и утврђивање накнаде за извођење грађевинских радова на основу комбинације два наведена метода – тада је то тзв. паушалну накнаду, у којој се део радова намирује у виду паушала, а део у виду трошковника.

Врсте накнаде за грађевинске радове

Поставља се питање који ће од ових облика бити најприкладнији и како га користити да бисте избегли непотребне невоље. На ово питање се не може одговорити недвосмислено. Све зависи од околности које прате конкретне грађевинске радове, укључујући, пре свега, да ли наступамо као извођач или инвеститор, као и од природе изведених радова и њиховог обима. Да бисмо направили прави избор врсте накнаде у уговору о грађевинским радовима који смо закључили, вреди знати предности и недостатке сваког од њих и тек онда донети одлуку.

Правилна примена одредби уговора за конкретан посао

Пошто Грађански законик не регулише детаљно модел накнаде у одредбама о уговору о грађевинским радовима, претпоставља се да се у том погледу примењује пропис уговора о конкретним радовима.

Прочитајте такође:

Уговори о изградњи: уговор са извођачем ТЕМПЛАТЕ>

Из судске праксе

Арт. 629 и чл. 632 Грађанског законика (који регулише питање трошковника, односно паушалне накнаде - прим. уредника) може се аналогно применити на уговор о извођењу грађевинских радова.

Решење Врховног суда(7) од 29. септембра 2009. године; ИИИ ЦЗП 41/09, ОСНЦ 2010, бр. 3, тачка 33

Арт. 632 § 2 Грађанског законика може се аналогно применити на уговор о грађевинским радовима и представља основ за измену накнаде извођача.

Пресуда Врховног суда од 21. фебруара 2013. године; ИВ ЦСК 354/12, Легалис

Паушална накнада за грађевинске радове

Када се одлучује о паушалном облику накнаде за грађевинске радове, вреди имати у виду његове две основне карактеристике - непроменљивост и практичност.

Паушална накнада је непроменљива, што значи да када се вредност такве накнаде утврди, она генерално искључује њену промену. И повећање и смањење паушалне накнаде за грађевинске радове може се извршити само изузетно. Таква карактеристика накнаде у виду паушалног износа, у зависности од околности, може бити њен недостатак или предност. Несумњиво је предност да извођач од момента закључења уговора о грађевинским радовима зна колико ће зарадити на датом уговору, а инвеститор је свестан надокнаде коју ће морати да плати. Међутим, таква накнада носи одређене ризике, посебно за извођача.

Извођач сноси ризик од додатних трошкова који настану у будућности као резултат непредвидивог повећања обима радова, односно повећања трошкова уговорених радова.Дакле, ако извођач у почетку погрешно процени свој рад и у току извођења радова се покаже да инвестиција захтева више посла или веће трошкове, неће моћи да захтева повећање своје накнаде од инвеститора. С друге стране, за извођача је корисно да инвеститор не може захтевати смањење паушалне накнаде чак ни у ситуацији када извођач остварује већи приход од очекиваног на почетку (нпр. као резултат ниже цене грађевинског материјала). или други трошкови грађевинских радова). Вреди, међутим, нагласити да се у пракси ова друга ситуација дешава неупоредиво ређе од претходне.

Уговори о изградњи: како изгледа уговор са извођачем радова>

Треба напоменути да је услов да паушална накнада остане непромењена јесте да страна која прихвата налог, приликом процене обима неопходних активности, неопходних трошкова њиховог спровођења и, сходно томе, вредности радови које су стране уговориле као део паушалне накнаде, има поуздане информације о обиму и природи робота.Дакле, у судској пракси се претпоставља да се начело сталне паушалне накнаде не примењује на случајеве непоузданог понашања наручиоца, чиме се уговарача доводи у заблуду, спречавајући га да правилно процени обим и потребне трошкове радова.

Извођач радова није завршио радове на време или их је урадио лоше: шта да се ради?

Из судске праксе

Немогућност промене уговореног паушалног износа накнаде ограничена је на ситуације када је извођач, располажући поузданим информацијама о обиму и природи радова, погрешно проценио обим потребних активности, неопходне трошкове њихове реализације и, сходно томе, вредност радова уговорених између страна као део паушалне накнаде. Дакле, поменута строгост из чл. 632. став 1. Грађанског законика не обухвата непоуздано понашање наручиоца који је довео извођача у заблуду, спречавајући га да правилно процени обим и неопходне трошкове радова.

Пресуда СА у Гдањску од 27. августа 2014; В АЦа 181/14; Легалис

Уколико наручилац не изврши све радове за које је уговором одређена паушална накнада, исти подлеже сразмерном смањењу, према обиму неизвршеног дела, који не искључује паушалну природу ове накнаде.

Пресуда Врховног суда од 25. марта 2015, ИИ ЦСК 389/14, Легалис

Наручилац не може захтевати смањење паушалне накнаде само зато што је извођење уговорених радова било јефтиније, на пример због коришћења јефтинијих материјала или сировина. У случају паушалне накнаде, промена материјала или начина извођења радова за јефтиније не даје основа да се захтева њено смањење. Конкретно, то се не може третирати као основ за тврдњу да је извођач уштедио. Будући да евентуално смањење трошкова извођења уговорених радова не оправдава смањење паушалне накнаде извођачу радова, не може се рећи да је он без правног основа остварио предност од наручиоца.

Пресуда СА у Гдањску од 8. јануара 2015, И АЦа 582/14, Легалис

Изузетак од фиксне паушалне накнаде за грађевинске радове

Изузетак од принципа фиксне накнаде предвиђен је чл. 632 § 2 Грађанског законика. У складу са овом одредбом, лице које прихвата налог може захтевати повећање накнаде или раскид уговора ако:

  • дошло је до промене односа након закључења уговора која се није могла предвидети када је уговор закључен;
  • извођење посла би угрозило извођача бруто губитком уколико би се паушална накнада одржавала на договореном нивоу, и,
  • постоји узрочно-последична веза између промене односа и претње грубог губитка од стране наручиоца.

Променом односа из чл. 632 § 2 Грађанског законика, треба схватити као спољни догађај, независан од странака, који странке нису могле тачно предвидети на дан закључења уговора.

Из судске праксе

Не представља промену односа у смислу чл. 632 § 2 Грађанског законика, недостаци у пројектној документацији због којих је потребно да страна која прихвата налог изврши додатне радове.

Пресуда Врховног суда од 21. фебруара 2013, ИВ ЦСК 354/12, Легалис

Велике и изненађујуће промене тарифних или пореских стопа могу се квалификовати као промена односа у смислу чл. 632 § 2 Грађанског законика, пошто су то догађаји који нису обухваћени типичним уговорним ризиком, објективни и независни од страна.

Резолуција Врховног суда од 21. јула 2006, ИИИ ЦЗП 54/06, Легалис

Да бисте могли да искористите чл. 632 § 2 Грађанског законика, извођење посла мора резултирати бруто губитком за извођача ако се паушални износ накнаде одржава на уговореном нивоу. Реч је о ризику настанка бруто губитка по конкретном правном односу који проистиче из закључења уговора о конкретном послу (в.на пример, пресуда Врховног суда од 18. септембра 1998. ИИИ ЦКН 621/97; ОСП 1999, бр. 1, тач 9). То значи да губитак из чл. 632 § 2 Грађанског законика, не мора бити губитак који би нарушио финансијско стање извођача, већ је довољан једноставан бруто трансакцијски губитак, без обзира на финансијски резултат целокупне делатности извођача (видети нпр. пресудом Врховног суда од 5. децембра 2013. В ЦСК 2/ 13).

Још један услов за коришћење уметности. 632 § 2 Грађанског законика је узрочна веза између промене односа и ризика од бруто губитка на страни уговарача.

Важно! Члан 632. став 1. Грађанског законика штити само странку која прихвата налог. Дакле, инвеститор не може тражити смањење накнаде по овом основу.

Паушална накнада за грађевинске радове: предности

Паушалну накнаду за грађевинске радове карактерише и практичност. Унапред одређена вредност накнаде елиминише потребу провере обима изведених радова, њихове вредности, као и материјала који ће се користити за њихово извођење у будућности.Приликом одабира овог облика накнаде нема потребе да се припремају предрачуни трошкова или да се предузимају друге активности у вези са њиховом израдом.

За мање искусног инвеститора који нема стручна знања у вези са извођењем грађевинских радова, то је практично решење јер не захтева вишеструку проверу грађевинских радова. Приликом закључивања уговора о извођењу грађевинских радова уз паушалну накнаду, инвеститор има могућност да се консултује са специјалистом који ће га посаветовати да ли је накнада коју предлаже извођач по тржишним ценама, а затим не мора да проверава вредност ову накнаду, чак и ако цене порасту.

  • Сажетак предности и недостатака паушалне накнаде за грађевинске радове

Паушална накнада за грађевинске радове је веома погодна за инвеститора. Међутим, треба имати на уму да гаранција фиксног паушалног износа зависи од тога како је уговор структуриран.Дакле, инвеститор би, пре свега, требало да прецизно назначи обим уговора и да у уговор уведе процедуру прихватања и измирења додатних радова. У изузетним случајевима, извођач може захтевати већу надокнаду, међутим, придржавајући се основних правила у вези са паушалним износом у уговору, инвеститор може минимизирати такав ризик.

Процењена накнада за грађевинске радове

Друга врста накнаде за грађевинске радове је предрачунска накнада. Овај начин обрачуна се обично користи за радове са сложенијим прорачунима. Процена трошкова је листа (обично написана) материјала и рада потребних за завршетак посла, са њиховим јединичним ценама. Обично се саставља пре закључења уговора од стране извођача и важан је елемент његове понуде. Закључењем уговора трошковник постаје његов саставни елемент.

За разлику од паушалног поравнања, процена трошкова грађевинских радова није коначна и обавезујућа за стране.То је само нека врста прогнозе која на индикативан начин наводи очекиване трошкове. Када је у питању висина накнаде, само тзв предрачун трошкова који извођач израђује по завршетку радова. Процена трошкова израде може навести нижу или већу накнаду од оне коју су стране одредиле у уговору. Стога се може десити да ће инвеститор морати да плати већу или нижу накнаду од оне која је приказана у првобитној процени трошкова.

Дивергенција између процене уговора и коначне процене

У пракси може постојати проблем опсега прихватљивих неслагања између уговорне процене трошкова и коначне процене трошкова. Према чл. 629 Грађанског законика, ако у току извођења радова дође до званичне промене цена или стопа које су до сада важиле у обрачунима трошковника, свака страна има право да захтева измену трошковника накнаде.

Важно! Међутим, могућност да стране затраже промену процене накнаде у случају званичне промене цена или стопа не односи се на плаћања за материјал или рад који су већ плаћени пре промене цена или стопа.

Међутим, ако повећање накнаде није значајно, онда упркос испуњености услова из чл. 629. и 630. ГЗ, инвеститор не може да избегне обавезу плаћања веће накнаде. Према томе, граница прихватљивих неслагања између уговорне процене трошкова и коначне процене трошкова представља значајан вишак уговорне процене трошкова.

Могућност тражења повећања накнаде за грађевинске радове

Напомињемо да не можете захтевати повећање накнаде за грађевинске радове када је до промене цена или стопа дошло након што је посао завршен, али пре него што је испоручен.

Из судске праксе

Према чл. 629 ГЗ на извршење обавезе може утицати само таква промена односа између њеног настанка и извршења која чак ни посредно не зависи од уговарача.

Пресуда Врховног суда од 23. маја 1990, ИВ ЦР 139/90, Легалис

Није прихватљиво захтевати промену висине накнаде у разматраном режиму, када је лице које прима наруџбу каснило са извођењем посла у тренутку промене цена или тарифа. Дужниково кашњење можда неће имати штетне последице по повериоца.

Резолуција Врховног суда од 10. децембра 1982, ИИИ ЦЗП 45/82, ОСНЦ 1983, бр. 5-6, тач. 71

Предности и недостаци обрачуна трошковника за грађевинске радове

Несумњива предност обрачуна трошковника грађевинских радова је у томе што инвеститор плаћа износ грађевинских радова који су стварно изведени. Поред тога, уколико су у процену трошкова понуде били укључени неки радови који на крају нису изведени, инвеститор неће сносити њихове трошкове.

Међутим, може се десити да је у уговорној процени трошкова за одређени грађевински рад у почетку предвиђено мање материјала, али се касније испоставило да је за извођење овог елемента потребно више материјала. Затим, у ситуацији када је процену трошкова понуде израдио инвеститор, већа вредност ће бити укључена у процену трошкова израде. У случају надокнаде трошковно-процене, треба имати на уму и потребу за припремањем и овером додатних докумената, посебно предрачунских трошкова.За мање искусне инвеститоре, ово може бити прилично проблематично, јер анализа већ направљених процена трошкова захтева стручно знање или претпоставку да оно што је укључено у такву процену трошкова заправо одговара ономе што је урађено.

ПРОВЕРИТЕ: шаблони и обрасци за преузимање

  • Грађевинска дозвола: образац пријаве
  • Обавештење о изградњи: шаблон за пријаву
  • Обавештење о грађевинским радовима
  • Захтев за проширење зграде
  • Примена надградње - адаптација поткровља
  • Обавештење о почетку грађевинских радова
  • Захтјев за одлуку о зонирању
  • Пример обавештења о завршетку грађевинских радова
  • Дозвола за коришћење грађевинског објекта
  • Промена грађевинске дозволе за кућу. Пријава и процедура
  • Дозвола за рушење
  • Пријава куповине некретнине: ИН-1 образац
  • Пренос изградње или друго обавештење о изградњи
  • Могућност прикључка на водоводну и канализациону мрежу: апликација
  • Како добити привремени прикључак за струју за изградњу
  • Прикључак на гасну мрежу: пријава за услове прикључења

Накнада за мешовите радове

Закон дозвољава коришћење мешовитог модела поравнања у уговору о грађевинским радовима, односно паушалне накнаде. Овај модел накнаде обично се састоји од паушалне накнаде за основне радове обухваћене уговором и процене накнаде за све додатне радове који нису предвиђени уговором.

Код оваквог модела поравнања изузетно је важно прецизно утврдити који су грађевински радови обухваћени паушалном накнадом, а који су засновани на предрачуну. У пракси се често дешава да стране у уговору о грађевинским радовима садрже одредбе у уговору које се односе и на паушални износ и на трошковник накнаде.У таквој ситуацији може доћи до спора између страна у вези са стварном природом накнаде наведене у уговору.

Правна основа:

  • Закон од 23. априла 1964. – Грађански законик (пречишћени текст: Законски часопис за 2020. годину, ставка 1740, са изменама)
  • Закон од 7. јула 1994. – Закон о грађењу (пречишћени текст: Законски лист за 2020. годину, тачка 1333, са изменама)

Категорија:

Операција куће