Помозите развоју веб локације, дељење чланка са пријатељима!
Обрачун са закупцем накнада насталих у вези са коришћењем комуналних услуга и услуга управљања зградом од стране стамбене заједнице или задруге подлеже ПДВ-у - исто као и добијена закупнина. Постављање ПДВ-а не значи нужно и опорезивање јер се на уговоре о закупу примењује неколико ослобођења од ПДВ-а.
Измирење трошкова за воду, гас и електричну енергију код закупца је популарно познато као поновно фактурисање, односно препродаја услуга које је станодавац купио, а користио закупац. Ово поновно фактурисање (препродаја услуга) може бити елемент уговора о закупу или представљати посебне активности које се обављају за закупца.У пракси се бира друго решење, због искључења комуналних накнада из прихода који су основа за обрачун паушалног износа.
Чињеница да закуп подлеже ПДВ-у произилази директно из дефиниције привредне делатности усвојене у чл. 15 сец. 2 Закона о порезу на добра и услуге. То укључује, између осталог, коришћење ствари (укључујући некретнине) на континуираној основи ради зараде. Дакле, обвезник ПДВ-а постаје свако ко изнајмљује или издаје некретнину. Ово је случај без обзира да ли се ради о такозваном приватном закупу (нпр. опорезује се на основу паушалне стопе) или регистрованом предузећу које подлеже паушалном порезу на приход.
Изнајмљивање некретнина и стопа ПДВ-а>
Како се наплаћују комуналије
Измирење додатних трошкова може бити у различитим облицима: паушални износ, наплата по бројилима или фактурама добављача, или укључено у закупнину.
Укључивање у закуп значи да нема препродаје додатних услуга.Стране у уговору имају пуну слободу у том погледу; могу сматрати да је изнајмљивање просторија опремљених свим комуналним услугама јединствена услуга заједно са овим комуналним услугама, или могу одвојити ове услуге и сматрати их потпуно одвојеним једна од друге. Ово директно произилази из пресуде Суда правде ЕУ од 6. априла 2015. године у предмету Ц-42/14 (министар финансија против Војностамбене агенције). Сматрао је да би давање непокретности у закуп и повезане услуге (снабдевање водом, електричном енергијом, топлотом и одлагање отпада) у принципу требало посматрати као одвојене и независне испоруке које треба посебно процењивати за потребе ПДВ-а, осим ако елементи трансакције су толико уско повезане да објективно чине само једну недељиву економску корист, коју би било вештачки раздвојити.
Комуналне услуге које прате закуп треба сматрати засебним услугама ако закупац може да бира како ће их користити одлучујући о износу њихове потрошње.Таква ситуација се посебно јавља у случају одвојеног обрачуна потрошње ових комуналних услуга на основу очитавања бројила или подброја.
Исти принцип треба усвојити и када је уговором предвиђено одвојено обрачунавање комуналија, а висина накнаде за то се утврђује уговором на основу других критеријума осим мерења, узимајући у обзир потрошњу ове комуналије од стране закупца. Такви други критеријуми могу бити, на пример, број људи који користе некретнину или површина имовине.
Поред тога, ако економски разлози за закључивање уговора указују на то да стварно раздвајање и одвојено обрачунавање комуналних услуга објективно одражава потрошњу комуналија, онда ове бенефиције треба третирати одвојено (на пример, расподела медијских трошкова на индивидуални закупци на основу једног метра по договору о објективним критеријумима расподеле).
Када је препродаја медија ослобођена ПДВ-а
Пошто већина станодаваца јасно одваја одредбе о закупнини од одредби о додатним накнадама у својим уговорима о закупу, вреди знати да то такође има импликације на ПДВ. Ова одвојена насеља значе да станодавац пружа неколико одвојених услуга закупцу: изнајмљивање и препродају појединачних комуналних услуга и услуге управљања зградом од стране заједнице или задруге.
Ако се стан издаје за потребе становања, ова препродаја може бити ослобођена пореза. У складу са § 3 сек. 1 тачка 11 Уредбе о ослобађању од плаћања пореза на добра и услуге и условима за примену ових ослобођења, делатности које обављају власници стамбених просторија који образују стамбену заједницу на датој непокретности за лица која их користе на основу законског право својине (нпр. закуп) просторија за које се наплаћује накнада независно од власника у смислу Закона о заштити права станара, ако се те просторије користе искључиво за стамбене сврхе.Самосталне накнаде из ове одредбе су накнаде за снабдевање објеката електричном енергијом, гасом, водом и сакупљање канализације, отпада и течног отпада.
Паушални порез на закуп имовине: које стопе>
Нажалост, не постоји слично изузеће за просторије у фонду стамбених заједница, нестамбене просторије и стамбене просторе изнајмљене у друге сврхе осим становања (на пример, за подстанарство). Слично је и у случају изнајмљивања породичне куће и префактурисања комуналија закупцу. Препродаја комуналних услуга у таквим случајевима није ослобођена ПДВ-а. Овде се може користити само до 200.000. ПЛН промет годишње.
Правна основа:
- Закон од 11. марта 2004. о порезу на додату вредност (Зборник закона из 2018. године, тачка 2174, са изменама и допунама)
- Закон од 21. јуна 2001. о заштити права станара, стамбених ресурса општине и изменама и допунама Грађанског законика (пречишћени текст: Законски лист 2018, тачка 1234, са изменама)
- Уредба министра финансија од 20. децембра 2013. године о ослобађању од ПДВ-а и условима за примену ових ослобађања (пречишћени текст: Законски лист 2018, тачка 701, са изменама)