Када се нежељени закупац може брже уклонити и раскинути уговор о закупу - када је уговор закључен на одређено или на неодређено време, без рока? Који је отказни рок за закупца и станодавца? Који би могли бити разлози за раскид закупа?

Ако се закупац покаже непоштеним, што дужи отказни рок за уговор о закупу и пратећа процедура прописана законом, то су губици власника стана већи. Кратак отказни рок је такође једноставно згодан. Омогућава вам да одлучујете о сопственој некретнини на много флексибилнији начин.

Многи закуподавци не знају, међутим, да не могу слободно да одреде отказни рок закупа. Примјењују се статутарна правила. Истина је да се са закупцем можете договорити о другачијем отказном року, али он не може бити краћи од оног који је предвиђен правилником.

Раскид закупа на неодређено време

Ако трајање закупа није одређено (тј. имамо уговор на неодређено), онда - у складу са чл. 673 к.ц. - и закуподавац и закупац могу раскинути закуп у уговореним роковима (наведеним у уговору), а само у недостатку тих рокова морају се придржавати законских рокова. Законски отказни рокови за закуп су следећи:

  • када се закупнина плаћа у интервалима дужим од месец дана, закуп се може раскинути најкасније 3 месеца унапред на крају календарског тромесечја;
  • када се закупнина плаћа месечно - закуп се може раскинути месец дана унапред на крају календарског месеца;
  • ако се закуп плаћа у још краћим интервалима - закуп се може раскинути 3 дана унапред;
  • када је закуп дневни - закуп се може раскинути 1 дан унапред.

Раскид закупа на одређено време

Ако је, међутим, трајање закупа одређено, и закуподавац и закупац могу раскинути закуп (тј. прекинути га пре договореног датума) у случајевима наведеним у уговору. Дакле, ако уговор не прецизира догађаје који би давали право странама да га раскину, он важи до договореног датума.

Нажалост, горе наведени прописи су општи и примењују се на изнајмљивање као такво (нпр. изнајмљивање некретнина, аутомобила, итд.).

Другачије је у случају изнајмљивања просторија на неодређено време. Раскид таквог уговора је регулисан у чл. 688 Грађанског законика, према којој, када се закупнина плаћа месечно, закуп просторија може бити раскинут најкасније 3 месеца унапред на крају календарског месеца.А да је увек тако, ситуација би била јасна. Међутим, треба знати да се ова одредба односи на закуп пословног простора, а у случају закупа стамбеног простора – само када је обавештење дао закупац.

Ако је станодавац тај који жели да раскине уговор о закупу стана - било да је закључен на одређено или неодређено време - примењују се рестриктивни прописи који штите станаре.

Раскид закупа стана - када станодавац то може учинити

Раскид уговора о закупу од стране власника стана дозвољен је само у ситуацијама наведеним у чл. 11. Закона о заштити права станара. Закуподавац стога може писмено да раскине закуп - најкасније месец дана унапред, на крају календарског месеца - ако закупац:

  • упркос писменом упозорењу, наставља да користи просторије на начин супротан уговору или у супротности са његовом наменом, или занемарује своје дужности, дозвољавајући да дође до оштећења, или уништава уређаје намењене заједничкој употреби од стране станара, или грубо или упорно крши кућни ред, што отежава коришћење других просторија;
  • касни са плаћањем закупнине, других накнада за коришћење простора или накнада независно од станодавца које наплаћује закуподавац само у случајевима када закупац није закључио уговор директно са комуналом или пружаоцем услуга , за најмање 3 пуна рока плаћања упркос писменом упозорењу о намери да прекине правни однос и одређивањем додатног рока од месец дана за исплату доспелих и текућих потраживања. То значи да морате чекати до 4 месеца на могућност да поднесете обавештење закупцу. Дакле, тек после 5 месеци закон дозвољава да се решите непоштеног станара - наравно, под условом да желе да се иселе (иначе морате да сачекате судску пресуду којом се налаже деложација);
  • изнајмљује, даје у подзакуп или даје простор или његов део на бесплатно коришћење без потребне писмене сагласности власника;
  • користи просторије које је потребно напустити због потребе рушења или реновирања објекта, иу таквим ситуацијама власник мора закупцу да обезбеди замену просторија о свом трошку на период не дужи од годину дана.Након овог рока, власник је дужан да поправљене просторије стави на располагање закупцу по уговору о закупу. Закупнина за замјенски простор, без обзира на његову техничку опремљеност, не може бити већа од закупнине постојећег простора.

Утврђивање других отказних рокова у уговору у горе наведеним ситуацијама (наведеним у члану 11(2)) биће неефикасно, осим ако би били повољнији за закупца (тј. дужи).

Ако је власник изнајмљене просторије променио планове и сам желео да у њој живи (или да је стави на располагање пунолетном потомку, потомку или лицу према коме има обавезу издржавања), може, сходно чл. . 11 сец. 4-5 раскинути закуп:

  • најкасније шест месеци унапред, на крају календарског месеца - ако закупац има право на стан у коме може да живи у условима као да је добио заменски стан, или ће станодавац обезбедити му замену за стан.У замјенским просторијама, износ закупнине и накнада, са изузетком накнада независних од власника, мора узети у обзир однос површине и опремљености замјенског простора у односу на простор који се ослобађа;
  • најкасније 3 године унапред, на крају календарског месеца, ако закупцу не обезбеди замену, а закупац нема право на такав простор. Треба имати на уму да прописи посебно штите старије станаре. Ако закупац на дан пријема обавештења има више од 75 година, а по истеку отказног рока, неће имати правно право на другу просторију у којој може да живи, нити лица која су дужна да плаћају издржавање. за њега ће обавештење ступити на снагу тек у тренутку његове смрти (члан 11(12)).

Закон предвиђа и две друге ситуације (члан 11(3)) у којима власник простора може да раскине закуп, али се оне односе првенствено на општинске просторије, а не на слободно тржиште:

  • закупац не живи у изнајмљеном простору више од 12 месеци (примењује се обавештење од шест месеци);
  • закупац има законско право на другу просторију која се налази у истом или оближњем граду, може да је користи, а локал испуњава услове за замену (отказни рок од месец дана).

Поред тога, законодавац нам „милостиво“ дозвољава да тужимо закупца ако желимо да раскинемо уговор из разлога који није предвиђен законом. Према чл. 11 сец. 10 из важних разлога који нису наведени у одл. 2, власник може поднети тужбу за престанак правног односа и наложити суду да напусти простор, ако се странке нису споразумеле о условима и датуму престанка овог односа. Да ли је ово решење које задовољава станодавца који једноставно жели да може да располаже својом имовином? Наравно да не. То само значи провлачење предмета на судски пут.Па шта да се ради?

Решење ће бити да се потпишу уговори о закупу на одређено време, по могућности на основу повременог закупа.

Предности закупа на одређено време

Не може се раскинути ни уговор о закупу на одређено време, осим у случајевима наведеним у Закону о заштити права станара, али:

  • пре свега, осим околности предвиђених уговором и изузетних ситуација када је простор неусељив, ни закупац не може да га раскине. Ово је важно јер помаже да се стабилно управља закупом и гарантује приход за одређени временски период;
  • друго, уговор ће на крају истећи сам од себе, што вам даје прилику да се решите / замените нежељеног станара без тражења изговора. Подсетимо, уговор на неодређено време, осим ситуација да закупац очигледно нешто „погреши“, не даје такву могућност. Дакле, за раскид уговора треба сачекати озбиљан прекршај закупца.

Са становишта закуподавца, оптимално решење ће стога бити да се закључи уговор о закупу на што краћи рок и наплати висок депозит, који може бар делимично да покрије све финансијске губитке уколико закупац не плати најам.

Повремени закуп - лакше је раскинути такав уговор

Најсигурнији вид закупа који тренутно функционише у пољском правном систему је такозвани повремени закуп, регулисан Законом о заштити права станара. Ово је уговор на одређено време, али закупац:

  • даје закуподавцу изјаву у виду јавнобележничког акта о добровољном подношењу извршењу у случају неизвршења уговора;
  • означава другу имовину у коју ће се преселити када буде морао да напусти свој изнајмљени смештај;
  • такође даје изјаву власника ове друге имовине да ће га узети под свој кров (на захтев станодавца, изјава мора имати оверен потпис).

Закуподавац мора, међутим, да пријави закључење уговора о повременом закупу својој пореској управи у року од 14 дана од дана почетка закупа.

Изнајмљивање стана: како добити добар закуп>

Горе наведена правила вам омогућавају да брзо уклоните непоштеног станара из просторија. На основу „обичног” уговора о закупу требало би да се сачека завршетак судског поступка. У случају повременог закупа, власник одмах након што закупцу одреди допунски рок отплате и не испоштује га, подноси захтев суду да се јавнобележничком акту дода клаузула о извршењу. Ако је клаузула на снази, случај иде судском извршитељу и иде на одређени начин.

Вреди потписивање повременог уговора о закупу, нажалост, у пракси многи власници то не раде, плашећи се губитка купаца. Такав споразум укључује потребу да се обезбеде додатна документа и покрију нотарска такса (210 ПЛН).

Раскид закупа - који разлози могу бити написани у њему

Двоструки прописи (Грађански законик и Закон о заштити станара) који регулишу изнајмљивање олакшавају особи која није упозната са том материјом да направи грешку, поготово што чак иу литератури и судској пракси постоје различита мишљења о могућности раскида закупа .

На пример, уговор о закупу на одређено време може се раскинути пре рока, под условом да наступе околности предвиђене уговором (нпр. власник жели да прода стан). Каталог ових околности и клаузула која дозвољава превремени раскид уговора стога морају бити укључени у њега.

Постоје мишљења према којима се каталог ових разлога за раскид може формулисати толико нејасно да је могуће раскид уговора у сваком тренутку. Ово је клаузула о раскиду „главног разлога“ која вам омогућава да раскинете уговор.

Како обрачунати комуналије и ПДВ у закупу некретнина>

Адвокати, међутим, указују да „важни разлози” могу бити разлог за раскид уговора, али на страни закупца, а када је у питању станодавац – само у случају нестамбених просторија. Ако је предмет уговора о закупу стан, преовлађујућа одредба у погледу раскида од стране власника је и даље Закон о заштити права станара. А ово, као што је већ показано, драстично сужава каталог разлога који омогућавају станодавцу да раскине уговор о закупу стана. Вреди запамтити, јер уговори често садрже фразе које се испостављају неефикасне.

Категорија:

Операција куће