Од 1. јула на снази је нови развојни акт којим се успоставља Фонд за гаранцију развоја. Захваљујући томе, купци ће се осећати сигурније, јер неће изгубити новац у случају банкрота програмера.

Нови закон за програмере од 1. јула 2022.

2012. године тзв инвеститорски акт, који је требало да регулише продају нових станова и повећа безбедност купаца – нпр. кроз захтев за инвеститоре да отворе есцров рачуне на које пре свега иде новац купаца станова. Пренос наредних транши на рачун програмера зависио је од напретка инвестиције.

У овом тренутку, међутим, законодавац је отишао много даље, сматрајући постојећа решења недовољним. Због тога је одлучено да се донесе нови развојни акт и оснује Фонд за гарантовање развоја (ДФГ). Његове одредбе су ступиле на снагу 1. јула 2022.

Хоусинг Труст Аццоунт, или новац за "чекаоницу"

Од ступања на снагу Закона о градитељима, новац купаца који купују станове и куће у изградњи пребацује се на депозитни рачун банке. Програмер од којег се тражи да отвори стамбени депозитни рачун (МРП) бира отворени или затворени депозитни рачун. Разлика је фундаментална.

  • Отворен прилагођени налог

У случају отвореног есцров рачуна, накнадне транше од износа за стан се преносе на рачун инвеститора тек након што се заврши следећа фаза рада. То потврђује инспектор за грађевински надзор.Уколико не буде неправилности и стадијум је заиста достигнут, банка исплаћује компанији траншу средстава – у складу са развојним уговором. Отворени депозитни рачун може имати додатне банкарске гаранције или гаранције осигурања.

  • Есцров рачун затворен

Друга формула је затворени есцров рачун. Овде су правила много рестриктивнија. Инвеститор добија трансфер са целокупним износом за стан тек након његове изградње, тачније - након што банка добије копију јавнобележничког акта о преносу права које је предмет датог уговора о уређењу стана на купца.

Наравно, са становишта купаца, затворен рачун је најсигурнији. Ако програмер не успе, добијају сав новац назад. У случају отвореног рачуна (посебно без колатерала), нема такве сигурности. Инвеститор може банкротирати током реализације инвестиције. У таквом сценарију, део новца који је већ депонован на његов рачун је заплењен.

С друге стране, са тачке гледишта програмера, отворени налог је боље решење. У таквом сценарију, он не мора да има сва средства у почетној фази рада, као што је случај са затвореним рачуном. Парадоксално, како тврде компаније за развој, отворени налог може повећати сигурност пројекта. На пример, ако се трошкови повећају, настану непредвиђени трошкови и компанија мора да тражи додатна средства током инвестиције, онда приступ новцу са отвореног депозитног рачуна може да уштеди њену ликвидност. Затворени рачуни, с друге стране, приморавају програмера да унапред обезбеди финансирање, али и повећава ризик од губитка ликвидности и, као резултат, банкрота.

Клијент развојне компаније, са инвестиционим проспектом у руци, има знање о есцров рачуну и правилима финансирања изградње. Приликом избора некретнине коју намерава да купи, он се такође може руководити овим питањем, али је у пракси избор ограничен.Већина програмера отвара есцров рачуне за своје пројекте. Обично компаније отварају рачуне пре улагања. Било какав покушај да се убеди програмер да промени рачун је мало вероватно да ће успети. Купац коме се не свиђа облик обезбеђивања свог новца стога може изабрати другу инвестицију код другог програмера.

Гарантни фонд за програмере - у случају да програмер банкротира

Пре неколико година, Канцеларија за заштиту конкуренције и заштите потрошача је претпоставила потребу за изменом и допуном акта о инвеститорима како би се повећала заштита купаца. УОКиК је тврдио да је од 2012. 150 програмера отишло у стечај (прорачун броја банкрота компанија је програмер сматрао неисправним, тврдећи да је у ствари обим банкрота био много мањи).

УОКиК је такође указао да су измене регулативе неопходне не само зато што су 90% есцров рачуна које отварају програмери отворени рачуни, већ и због безбедности клијената у случају банкрота банака у којима су рачуни били отворен.

Ако финансијска институција која води Хоусинг Труст Аццоунт банкротира, клијент може рачунати на гаранцију Банкарског гарантног фонда (БФГ) до 100.000 ПЛН. еуро. Остатак средстава више неће бити заштићен. Штавише, БФГ гаранција покрива сва средства клијента у датој банци, па ако и он тамо има рачун или депозите, коначно може да поврати још мање новца уплаћеног за куповину некретнине. Пропад банке је ризичнији са затвореним рачунима, на које одлази сав новац програмера.

„Постојећи прописи клијентима програмера нису пружали адекватну правну и финансијску заштиту. Нови закон ће значити да пољске породице које одлуче да купе стан или кућу од инвеститора неће морати да брину о губитку новца који је предузетнику поверен. То је и сврха стварања Гарантног фонда за развојне инвеститоре, из којег ће у кризним ситуацијама, попут банкрота развојне компаније или банке, купци станова добити повраћај уплаћених средстава“ – објаснио је Томаш Хростни, председник УОКиК.

Гаранција за некретнине: гаранција за недостатке некретнина>

Гарантни фонд за програмере – уведен изменом Закона – функционисаће на основу доприноса програмера, а њихов износ ће зависити од врсте есцров рачуна који се воде за појединачна улагања. Максимална - у складу са новим законом - уплате ДФГ-у биће до 1% средстава клијената акумулираних у банкама на отвореним стамбеним поверилачким рачунима и 0,1% у случају затворених рачуна. Сваки пут ће износ плаћања бити прецизиран у уредби министарства надлежног за грађевинарство (тренутно Министарство развоја, рада и технологије). Као што видите – законодавац жели да испровоцира компаније да отварају затворене есцров рачуне. Тада ће уплате ДФГ-у бити мање.

Новац акумулиран у фонду се исплаћује клијентима у случају пропасти инвеститора, као и пропасти банке, ако гаранције БФГ нису довољне да покрију средства акумулирана у отворен или затворен налог.

Нови закон за програмере: проспект

Најважније одредбе Закона о градитељима односе се на захтев да инвеститор отвори депозитни рачун у банци, на који се првенствено депонује новац купца који купује стан у изградњи.

Други пропис се односи на потребу да се уз развојни уговор приложи информативни проспект, који прецизира све најважније параметре инвестиције. Конкретно, тамо ћемо наћи информације о:

  • искуство програмера у претходно завршеним инвестицијама;
  • хипотеке на непокретности уписане у земљишне књиге и хипотекарне књиге;
  • планиране инвестиције у кругу од једног километра од некретнине у изградњи;
  • планирани датуми почетка и завршетка;
  • датум преноса власништва стана на купца;
  • како измерити површину стана;
  • прихваћен распоред изградње;
  • есцров рачун на који ће ићи новац купца.

Стамбена књижица: нова правила за исплату гарантног бонуса>

Информациони проспект има и појединачни део, који говори о параметрима одређене некретнине коју купује клијент. Све је у вези:

  • цена 1м2 површина стана или породичне куће;
  • површина стана;
  • локација стана;
  • спратност стана;
  • стандардна завршна обрада;
  • повезане области.

Повраћај провизије за превремену отплату кредита: како до њега>

Нови прописи у Закону о програмерима за повећање сигурности купаца и инвестиција тичу се следећих питања:

  • износ накнада наплаћених приликом потписивања уговора о резервацији.

До сада није прецизирано шта би могло резултирати губитком новца, посебно ако је положио веће износе. Тренутно, накнада за резервацију функционише на основу депозита. Неће смети да прелази 1% цене некретнине. Ако банка клијенту не одобри кредит, он треба да врати уплаћени новац. Ако програмер склопи уговор са неким другим, он ће вратити оригиналну накнаду клијенту плус 100%. А ако се купац предомисли, изгубиће уплаћени износ;

  • хипотека на некретнину коју је изградио програмер

(на пример, програмер је узео кредит од банке за имплементацију пројекта). У таквој ситуацији он је дужан да прибави сагласност хипотекарног повериоца (нпр. банке) да клијент након уплате пуне цене добије стан са чистом хипотеком. Ова сагласност се доставља купцу у форми прилога уговора о уређењу.Захваљујући томе, у случају стечаја развојне компаније, купац ће добити свој стан без терета или ће имати предност у остваривању потраживања. До сада таква сагласност није била потребна, па када је инвеститор банкротирао, банка је имала приоритет у намиривању потраживања;

  • контрола имплементације инвестиција

нови закон о програмерима повећава обим контроле од којег зависи исплата наредних транши средстава са отворених депозитних рачуна. Последња транша плаћања за развојну компанију ће се извршити тек након преноса власништва на клијента, на основу нотарског акта;

  • значајни и безначајни недостаци

купац има право да одбије да прими стан или кућу ако имају такозване битне недостатке, односно чине имовину неупотребљивом. Ако програмер препозна недостатак, али га не отклони упркос истеку три узастопна рока, купац има право да одустане од уговора.Уколико извођач не препозна недостатак приликом пријема, наручилац може користити мишљење стручног грађевинског стручњака. Уколико потоњи потврди постојање значајног недостатка, купац може одустати од уговора. У случају безначајних недостатака – ако недостатке не отклони програмер у било ком од три рока – купац може исправити недостатке о трошку развојне компаније;

  • универзалност решења

новим развојним актом проширује се обим деловања усвојених решења не само на станове у изградњи, већ и на оне чија изградња треба да почне. Такви уговори не гарантују пренос власништва на купца, иако купац мора да плати средства. Иста правила ће се сада примењивати на некретнине које су у планирању, али су већ у продаји (есцров рачуни, итд.). Међутим, ово се не односи на станове и куће које је већ изградио инвеститор.

Правна основа:

  • Акт од 16. септембра 2011. о заштити права купаца стана или породичне куће (Зборник закона из 2019. године, тачка 1805, са изменама)
  • Акт од 20. маја 2021. године о заштити права купаца стана или породичне куће и Фонда за гаранцију развоја (Зборник закона из 2021. године, тачка 1177)

Категорија:

Операција куће