Извештај о процени вредности је посебан облик процене вредности непокретности који припрема проценитељ имовине. Оквир за узорковање је званични документ.

Процена је стандардни корак у кредитној процедури. Оперативне трошкове увек сноси клијент. Заузврат, банке најчешће указују на проценитеља са којим сарађују. Наравно, избор такве особе гарантује да ће наш извештај бити прихваћен од стране банке, али стручњаци истичу да вреди сами наручити извештај о процени вредности и зато пронаћи проценитеља који ће сам извршити процену имовине. Списак прихваћених проценитеља може се наћи на веб страници Удружења банака Пољске.Такође можете једноставно питати банку где желите да се пријавите за кредит.

Зашто вреди имати сопствену операцију? Ако сами наручимо анкету, она ће припадати нама, а не банци. Ово је значајна предност, јер ако добијете негативну одлуку у вези са финансирањем од једне банке, нећете морати поново да плаћате услугу за другу банку. Пошто имамо наш извештај о процени, ми га већ имамо покривено, па чак и ако друга банка наручи извештај о процени, можемо га упоредити са нашим. Ако је неповољнија од наше, имамо аргумент да разговарамо са банком. Штавише – ако имамо на уму некретнину, вреди наручити инспекцију на самом почетку. Ради мог сопственог мира и да будем сигуран да вреди оно што продавац жели за њега. Уосталом, овај други – када му је стало до продаје – може да учествује у трошковима израде извештаја или бар да смањи цену имовине за њену цену.

Садржај

  1. Колико кошта процена
  2. Процена када то вреди урадити
  3. Ко може да припреми процену
  4. Формула процењеног оквира
  5. Припрема процене
  6. Извештај о процени, оцена у погледу усаглашености са законом
  7. Колико дуго важи процена - ажурирање извештаја

Колико кошта процена

Дакле, вреди инвестирати у сопствену операцију. Цена операције није висока, узимајући у обзир потенцијалне користи. Реч је о 500-800 ПЛН. На цену процене утичу локација некретнине и њена специфичност, избор методе, цене на локалном тржишту итд. Процена важи годину дана, осим ако не дође до значајних промена на некретнини, као што је промена. његову намену у плану просторног уређења. После годину дана, анкета се може продужити за још годину дана, под условом да га потпише исти проценитељ.

Процена када то вреди урадити

Извештај о процени може бити потребан у различитим ситуацијама, најчешће су:

  • одређивање купопродајне цене некретнине;
  • подела богатства; утврђивање вредности имања, донација
  • ажурирање накнада за трајни плодоуживање;
  • компензација тужиоца од општине;
  • одузимање имовине;
  • хипотекарни колатерал;

Ко може да припреми процену

Процењивач имовине је особа са овлашћењима која им даје министар развоја. Списак процењивача имовине у Пољској може се наћи у Централном регистру проценитеља имовине који води Министарство развоја. Регистар је јавно доступан и можете и чак треба да проверите квалификације датог проценитеља. Забрањена је активност у области процене имовине лица која нису процењивачи имовине и кажњава се новчаном казном до 50.000 ПЛН.ПЛН.

Резултат рада проценитеља биће извештај о процени, који није само процена вредности, већ нешто много више – има статус званичног документа, чиме се дефинитивно повећава његов ранг. Особа која је припремила анкету и потписала је правно је одговорна за информације дате у њој. У анкети их има много – не само детаљан опис и процена стана, већ и процењена вредност имовине у будућности или намена дате локације у смислу просторног управљања комуном.

Формула процењеног оквира

Извештај о процени вредности мора бити припремљен у писаној форми, а његов садржај треба да буде у складу са законом и професионалним стандардима проценитеља имовине. Његов садржај и форма треба да буду једнообразни, без обзира на место/регион у коме се израђује и без обзира на процењивача имовине. Извештај о процени вредности садржи информације неопходне за процену непокретности од стране проценитеља непокретности, укључујући навођење правног основа и услова обављања делатности, суштинска решења, приказ процеса обрачуна и коначног резултата.

Извештај о процени описује како се имовина вреднује, укључујући:

  1. одређивање предмета и обима процене;
  2. дефинисање сврхе процене вредности имовине;
  3. формална основа за процену вредности некретнина и извори података о некретнинама;
  4. одређивање датума релевантних за одређивање вредности имовине;
  5. опис стања имовине;
  6. индикација сврхе имовине која се вреднује;
  7. анализа и карактеристике тржишта некретнина у погледу намене и начина вредновања;
  8. индикација врсте утврђене вредности, избора приступа, метода и технике процене;
  9. презентација обрачуна вредности непокретности и резултата процене са образложењем.

У извештају о процени, вредност имовине је изражена у пуним злотима. Износ вредности имовине може се заокружити на најближу хиљаду злота, ако не искривљује резултат процене.

Извештај о процени такође укључује релевантне клаузуле које указују на посебне околности у вези са проценом вредности непокретности. Извештај о процени ће бити пропраћен релевантном документацијом која је коришћена у његовој изради.

Припрема процене

Процењивач који припрема извештај о процени имовине потписује га датумом и печатом проценитеља имовине. Понекад постоје ситуације када је извештај о процени припремило неколико проценитеља имовине. У овом случају, извештај морају да потпишу сви проценитељи који га припремају, са датумима и печатима. У овом случају одговорност за појединачне делове извештаја о процени сносе они проценитељи који су припремили одређене његове делове.

Покрајински управни суд у Гдањску у својој пресуди од 12. маја 2010. године, бр. Акт ИИ СА/Гд 44/10 каже: „1. Пошто је орган управе надлежан за оцену садржаја извештаја о процени, извештај о процени треба да буде припремљен на начин који омогућава анализу логичности и исправности закључака о процени, са приступом проценитеља процени.2. Закључци анкете треба да буду проверљиви на основу садржаја анкете, а све примењене корекције и коефицијенти треба да буду детаљно образложени.3. Недостатак довољног објашњења начина процене онемогућава процену доказне корисности извештаја о процени вредности, а вештак треба да има у виду да извештај израђује за лица која се не баве професионално проценом вредности непокретности, па је неопходно да детаљно образложи како је вештак дошао до закључака садржаних у извештају пошто омогућава оцену исправности овог доказа.4. Приликом израде извештаја о процени, проценитељ треба да се ослони на проверљиве податке. Користећи уговоре за утврђивање цене, у случају сумње страна у веродостојност налаза, вештак може указати на изворе аранжмана који су усвојени за обрачун – укључујући бројеве и датуме закључених јавнобележничког акта.''.

Извештај о процени, оцена у погледу усаглашености са законом

Може се десити и да се за једну некретнину сачине два или више извештаја о процени вредности, између којих постоје значајна одступања.Тада је могуће проценити конкретну анкету у погледу усклађености са законом и професионалним стандардима, као иу погледу комплетности студије. Извештај о процени се такође може испитати у погледу његове подобности за сврху за коју је припремљен или би се користио. Такву процену извештаја врше струковне организације проценитеља имовине у року не дужем од два месеца од дана закључења уговора за такву процену. У пракси то изгледа овако, да се именује тим за процену који се састоји од најмање два проценитеља имовине. У процени не могу учествовати проценитељи који би били искључени из учешћа у предмету према одредбама Законика о управном поступку. Такви случајеви ће се десити када се извештај о процени буде 'прегледан' у случају: - у коме је проценитељ странка или је у таквом правном односу са једном од странака да исход предмета може утицати на његова права или обавезе; - његов брачни друг и сродници и сродници до другог степена; - лице које је с њим повезано по основу усвојења, старатељства или старатељства; - у коме је било сведок или вештак или је било или је заступник једне од странака, или у којој странку заступа једно од лица наведених у тач. 2. и 3.;- у којој је учествовало у доношењу побијаног решења; - због чега је против њега покренута службена истрага, дисциплински или кривични поступак; - у коме је једна од страна је лице које му је надређено, - у коме постоје оправдане премисе које могу изазвати сумњу у његову непристрасност.

Уколико је у односу на извештај о процени вредности донета негативна оцена, извештај о процени губи правну снагу од дана издавања такве процене, односно губи карактер мишљења о вредности имовине, а струковна организација процењивача имовине објављује у периоду од 12 месеци на свом сајту о овој оцени.

Врховни управни суд у Варшави говорио је у својој пресуди од 27. фебруара 2008. године, бр. Акт ИИ ОСК 103/07: „1. Приликом утврђивања вредности имовине оцену исправности премера врши стручна организација проценитеља имовине. Поступак предвиђен овом одредбом односи се само на оцену исправности израде премера, а његов резултат не може бити утврђивање вредности предмета процене.2. Извештај о процени вредности који доставља проценитељ не само да треба да испуњава формалне услове таквог документа, прописане извршним прописом о процени вредности непокретности и изради извештаја о процени вредности, већ мора да се заснива и на тачним подацима о процењеној непокретности. .''

Исти суд у својој пресуди од 8. фебруара 2008. године, бр. Акт ИИ ОСК 2012/06 односио се на питање захтева које треба да испуни потпуни извештај о процени. „1. Извештај о процени вредности треба да испуњава формалне услове прописане Уредбом од 21. септембра 2004. о процени вредности непокретности и изради извештаја о процени (Законски лист бр. 207, тачка 2109, са изменама) и да се заснива на тачним подацима у вези са процена непокретности, правилан избор сличних некретнина и правилна идентификација карактеристика које разликују сличне некретнине од имовине која се вреднује и правилно одређивање фактора корекције.2. Основно питање за могућност одређивања накнаде из чл. 36 сец. 4 Закона о уређењу и уређењу простора јесте да ли промена намене непокретности у плану уређења простора стварно утиче на промену вредности непокретности.3. Под сличним и упоредивим имањима се подразумевају они чији су правни, физички и функционални статуси међусобно најсличнији.У случају разлика, вредновање којим се утврђује вредност подлеже одговарајућим прилагођавањима на основу обухватања значајних разлика, односно оних које могу утицати на вредност.4. Извештај о процени вредности који је израдио проценитељ је доказ вредности имовине пре доношења или измене локалног плана и вредности процењене имовине након доношења или измене овог плана, а разлика ових вредности је основ за одређивање накнаде.5. Формулација § 56, међутим, не значи да је набрајање метода процене вредности непокретности исцрпно – каталог је затворен. Извештај о процени треба да садржи податке неопходне за процену његове поузданости и, у исто време, да обезбеди околности неопходне за процену адекватности извештаја околностима датог случаја.''

Колико дуго важи процена - ажурирање извештаја

Извештај о процени се може користити у сврху за коју је припремљен у периоду од 12 месеци од датума израде, осим ако је дошло до промена у законским условима или значајних промена фактора као што је сврха процена, врста и локација непокретности, намена у плану локалног плана просторног уређења (у недостатку локалног плана просторног уређења - студија услова и праваца просторног развоја општине или одлука о уређењу земљишта и условима уређења узимају се у обзир), стање непокретности и расположиви подаци о ценама, приходима и карактеристикама сличних непокретности.То, међутим, не значи да је након 12 месеци од дана састављања извештаја о процени потребно израдити нови. Можете потврдити валидност већ припремљеног извештаја. Ваљаност извештаја о процени мора потврдити проценитељ који га је израдио постављањем одговарајуће клаузуле у извештај о процени. Само проценитељ који је сачинио извештај о процени може потврдити валидност процене, то не може бити друго лице или други проценитељ имовине.

Овде бих такође желео да укажем да у смислу закона, потврда валидности није ново мишљење и може се десити само када се нису променили фактори релевантни за референтни оквир. Овакво ажурирање анкете треба да потврди да некретнина има стварну и тренутну вредност - исту као на дан израде анкете.

Покрајински управни суд у Варшави у пресуди од 19. новембра 2010, бр. Законом И СА/Ва 192/10 одлучено је: „Обе одредбе одг.н., као и уредбом од 21. септембра 2004. године о процени вредности непокретности и изради извештаја о процени вредности (Зборник закона из 2004. године бр. 207, тачка 2109) не дају право проценитељу непокретности да сачини ажурирање процене. извештај. Оваква студија није мишљење проценитеља непокретности у смислу чл. 156 сец. 1 у.г.н. а у смислу § 55-58 горе поменутог прописа, или било које друге активности наведене у чл. 173 одељак 3а у.г.н. Према § 58 горе поменутог Уредбом, можете потврдити само извештај о процени од стране проценитеља који га је припремио. Ово се ради тако што се анкети прилаже клаузула у којој проценитељ само изјављује да је анкета ажурна. С друге стране, корекција вредности процењене имовине треба да резултира састављањем новог извештаја.“

Покрајински управни суд у Вроцлаву у пресуди од 3. новембра 2011, бр. Закон ИИ СА/Вр 658/11, заузео је сличан став: „И одредбе општинске власти и одредбе уредбе од 21. септембра 2004.о процени вредности непокретности и изради извештаја о процени вредности (Зборник закона бр. 207, тачка 2109) не овлашћују проценитељу да изради анекс извештаја о процени вредности, а самим тим и његово ажурирање. То значи да оваква студија не може представљати мишљење проценитеља непокретности у смислу чл. 156 сец. 1 у.г.н., углавном из разлога што актом и прописом у питању није предвиђена израда анекса премера усклађивањем вредности имовине утврђене у њему."

Као што видимо, законодавац је јасно дао могућност само да се потврди валидност извештаја о процени вредности, али није дозвољено ажурирање већ припремљеног извештаја о процени вредности новим утврђивањем вредности имовине. У случају било какве промене, биће потребна нова процена.

Потврђивањем валидности извештаја о процени, продужава му се „важење“ за још 12 месеци. Поред тога, у светлу важећег закона, дозвољено је поново потврдити валидност извештаја о процени.

Правни акти:

  • Закон од 21. августа 1997. о управљању некретнинама (Зборник закона 2016. 2147 пречишћени текст, са изменама)
  • Акт од 27. марта 1997. о просторном планирању и развоју (Зборник закона 2017.1073 пречишћени текст)
  • Закон од 14. јуна 1960. Закон о управном поступку (Зборник закона 2016.23 од 2016.01.07 пречишћени текст са изменама)
  • Уредба Савета министара од 21. септембра 2004. о процени вредности непокретности и изради извештаја о процени вредности (Законски лист 2004.207.2109 од 22. септембра 2004, пречишћени текст, са изменама)
  • Закон од 23. априла 1964., Грађански законик (Јоурнал оф Лавс 2017.459 пречишћени текст, са изменама)
  • Закон од 17. новембра 1964. Закон о грађанском поступку (Зборник закона 2016.1822 пречишћени текст, са изменама)

Категорија:

Операција куће