Нотарска накнада је накнада коју нотар прима за документовање датог правног акта. Проверавамо максималне стопе нотарске накнаде. Које накнаде су повезане са куповином некретнине.

Када се одлучујемо за куповину некретнине, морамо имати на уму да трошкови које сносимо нису само цена парцеле наведена у огласу. Читав низ неопходних накнада је повезан са трансакцијом куповине некретнина, а то нажалост нису новчане ствари. Неке од ових накнада су фиксни износи, док су друге индиректно под нашом контролом. Па хајде да сазнамо шта и колико ћемо платити приликом куповине некретнине 2020. године.? Које су нотарске таксе?

Стопе нотарских такси

Приликом израчунавања буџета приликом куповине некретнине вреди узети у обзир тзв. јавнобележнички трошкови, који укључују трошкове као што су јавнобележничке таксе, јавнобележничке копије или упис у земљишне и хипотекарне књиге. Такође морате запамтити порезе. Док, на пример, судске таксе имају фиксне вредности, порези зависе од цене парцеле, а накнада зависи од нашег индивидуалног договора са бележником.

Нотарска накнада је накнада коју нотар прима за документовање датог правног акта. Максималне стопе ове накнаде наведене су у уредби министра правде од 28. јуна 2004. о максималним стопама јавнобележничке накнаде (пречишћени текст, Законски лист 2020, тачка 1473, са изменама и допунама; у даљем тексту: уредба).

Како израчунати нотарске таксе

Максималне нотарске таксе

вредност имовине

максимални трошак нотарске накнаде

до 3к ПЛН

100 ПЛН

преко 3к ПЛН до 10 хиљада ПЛН

100 ПЛН + 3% вишка изнад 3.000 ПЛН ПЛН

преко 10К ПЛН до 30 хиљада ПЛН ПЛН

310 ПЛН + 2% вишка изнад 10.000 ПЛН ПЛН

преко 30К ПЛН до ПЛН 60 хиљада ПЛН

710 ПЛН + 1% вишка преко 30.000 ПЛН ПЛН

преко 60К ПЛН до 1 милион ПЛН

1010 ПЛН + 0,4% вишка преко 60.000 ПЛН ПЛН

преко 1 милион ПЛН до 2 милиона ПЛН

4770 ПЛН + 0,2% вишка изнад 1 милион ПЛН

преко 2 милиона ПЛН

6770 ПЛН + 0,25% вишка изнад 2.000.000 ПЛН (али не више од 10.000 ПЛН)

Запамти! Стопе јавнобележничке накнаде дате у горњој табели су максимални износи, што значи да у зависности од појединачних околности, нотар може да одреди другачију (нпр. атрактивнију) стопу за нас. Поред тога, добићемо стварни износ нотарске таксе тек након додавања ПДВ-а.

Друге нотарске таксе

Али ово није крај трошкова које ћемо имати код нотара. Остале нотарске таксе су:

  • Копија нотарског акта

Ово је копија оригиналног документа са истом правном снагом и садржајем као и оригинал.Приликом куповине некретнине биће вам потребан један примерак за нас и, у зависности од ваших потреба, још један примерак (нпр. за банку). Цена копије нотарског акта утврђује нотар појединачно и обрачунава се за сваку страницу документа. Цена припреме копије нотарског акта је између 6 и 20 ПЛН по страници. ПДВ се мора додати на овај износ;

  • Накнада за упис права својине у земљишне и хипотекарне књиге

Ово је фиксна накнада, која је увек 200 ПЛН без обзира на вредност имовине;

  • Накнада за постављање регистра земљишта и хипотека

Уколико имовина коју смо купили још увек нема земљишне и хипотекарне књиге, потребно их је успоставити како би се утврдио правни статус имовине. Можемо то да урадимо сами или да то уради јавни бележник. Судска такса за земљишни и хипотекарни регистар је фиксни износ од 60 ПЛН;

  • Накнада за упис хипотеке у земљишни и хипотекарни регистар

Ако је наша имовина оптерећена хипотеком, морамо да унесемо и ове податке у земљишне и хипотекарне књиге. Ово је још једна фиксна накнада од 200 ПЛН.

Све горе наведене накнаде плаћамо јавном бележнику. Јавни бележник затим обавештава суд о променама, а суд врши упис у земљишне и хипотекарне књиге о новом власнику. Плаћање пореза на грађанскоправне трансакције је такође обавеза нотара.

Додатне накнаде приликом куповине некретнине

Нажалост, нотарске таксе не завршавају са трошковима које имамо приликом куповине некретнине. Ако своју некретнину купујемо на секундарном тржишту, морамо да се сетимо и пореза на грађанскоправни промет на куповину непокретности. Ова накнада износи 2% од вредности имовине и наплаћује је нотар приликом потписивања јавнобележничког акта.

Ако купимо некретнину под хипотеком, плаћамо и додатну фиксну накнаду од пореза на грађанскоправне трансакције за оснивање хипотеке за обезбеђење постојећих потраживања. То је 19 ПЛН или 0,1% вредности имовине ако је хипотека са ограничењем.

Следеће питање је могућа накнада за агенцију за некретнине. Ако смо користили услуге такве компаније, на све трошкове о којима смо већ говорили морамо додати провизију за канцеларију за некретнине. У пракси, то је обично износ од 2-3% вредности трансакције.

Табела испод садржи резиме основних трошкова које ћемо имати приликом куповине некретнина за готовину 2020.

Накнаде за куповину некретнина

Назив накнадеНакнада зависи од различитих фактораФиксна накнада
Порез на грађанскоправне трансакције2% вредности парцеле
Нотарска таксамаксимални износи: преко 10.000 ПЛН до 30 хиљада ПЛН ПЛН: 310 ПЛН + 2% на вишак преко 10.000 ПЛН ПЛН; преко 30.000 ПЛН ПЛН до ПЛН 60 хиљада ПЛН: 710 ПЛН + 1% на вишак преко 30.000 ПЛН ПЛН; преко 60.000 ПЛН ПЛН до 1.000 хиљада ПЛН ПЛН: 1.010 ПЛН + 0,4% на вишак преко 60.000 ПЛН ПЛН
ПДВ на јавнобележничке накнаде23% нотарска такса
Копија нотарског акта6 ПЛН са сваке започете странице
Агенција за некретнинеок. 3-5% од вредности парцеле
ПДВ од агенције за некретнине23% плате агента за некретнине
Судска такса за успостављање земљишног и хипотекарног регистра60 ПЛН
Судска такса за упис у земљишне и хипотекарне књиге200 ПЛН
Судска такса за брисање хипотеке из земљишног и хипотекарног регистра100 ПЛН

Накнада за агенцију за некретнине - која провизија?

Када планирамо куповину некретнине, често се питамо да ли да користимо услуге агенције за некретнине или да се тиме бавимо лично и купујемо директно од продавца (програмера). У већини случајева одлучујући фактор је провизија која се мора платити за посредовање агенције. Међутим, многи купци некретнина немају појма ко колико и за шта плаћа.

У пракси пољског тржишта некретнина можемо наићи на неколико начина обрачуна провизије:

  • од продавца,
  • од купца
  • са обе стране трансакције истовремено.

Најчешће се провизија посредника за некретнине наплаћује као проценат вредности трансакције. Много ређе је то фиксни износ или комбинација фиксног износа и процента трансакције или преговора.

Најпопуларније решење је постављање процентуалне провизије на вредност трансакције која се истовремено наплаћује од обе стране. Обично је 2-3% на свакој страни. У овом случају посредник за некретнине закључује уговор и са продавцем и са купцем некретнине. Међутим, треба имати на уму да је код оваквог решења брокер обавезан да заступа обе стране, што из очигледних разлога неће увек бити од користи за купца. Овде постоји специфичан сукоб интереса и поставља се легитимно питање како је могуће преговарати о најбољим могућим условима трансакције, будући да обе стране имају изузетно различите интересе.Логично је, уосталом, да продавац жели да прода некретнину по највишој могућој цени, док је купцу у интересу да је купи што јефтиније. У овом случају, поштен посредник може само помоћи странама да постигну споразум под условима које обоје прихватају. То не значи да ће ови услови бити повољни за обе стране.

У последње време све популарније решење је варијанта заснована на томе да агенција представља само продавца. Наравно, у овом случају, надокнаду агенције за некретнине сноси продавац. Ове понуде обично имају слоган „0% провизије од купца“ или „Купац не плаћа провизију“.

Међутим, вреди знати да ова варијанта не мора бити најјефтинија за купца. У овом случају, провизију брокера (обично износи око 5% вредности трансакције) у потпуности покрива продавац. Међутим, ретко ко зна да се тај износ онда крије у цени имовине, па се у ствари ионако наплаћује од купца.Осим тога, давањем оставке на заступништво агенције за некретнине, он мора да води рачуна о својим интересима током преговора.

У пракси, најбољи модел сарадње за купца је она варијанта у којој агенција заступа само своје интересе. Иако је у овом случају купац тај који треба да плати брокерску провизију (обично око 2-3% од цене трансакције), треба имати на уму да је купац тај који највише ризикује током целе трансакције куповине некретнине. Када троши стотине хиљада или чак милионе злота, мора бити сигуран да је цена адекватна имовини која се купује и да уз имовину неће стећи, на пример, дугове претходног власника или нежељене закупце. Уосталом, улога агента је да провери правни статус купљене имовине, да преговара о најбољим условима трансакције за купца и да обезбеди његове интересе у предуговору.

Дакле, када се одлучи за такво решење, купац може бити сигуран да га брокер заступа у 100% и да ће се залагати за што боље услове трансакције за њега.Такође вреди запамтити да се трошкови заступања могу преговарати у уговору са датом агенцијом, што значи да се купац и брокер могу договорити о условима који су оптимални за обе стране.

Накнаде при куповини некретнине на кредит

Међутим, ако намеравамо да узмемо кредит, морамо узети у обзир повећање коначног трошка куповине некретнине. У овом случају имамо додатне накнаде. Неки од њих су обавезни, други зависе од политике дате банке или наших појединачних одлука. Дакле, то ће бити следеће накнаде:

  • трошак самог кредита, односно камата и провизија,
  • порез на грађанскоправни промет за оснивање хипотеке у корист банке која одобрава кредит,
  • судска такса за упис хипотеке у земљишне и хипотекарне књиге,
  • банковни производи (нпр. банковни рачун, кредитна картица),
  • могући извештај о процени, односно процена вредности некретнине (овде цена варира у зависности од финансијске институције, али обично не више од 1.000 ПЛН; најчешће је много нижа цена),
  • могућа осигурања (нпр. животно осигурање, осигурање за премошћивање, осигурање некретнина и/или осигурање од ниског учешћа. Да ли ће сва она бити неопходна зависи од захтева дате банке, као и од тога да ли нпр. успели смо да прикупимо одговарајући износ сопственог доприноса).

Табела испод показује додатне накнаде које ћемо имати ако купимо некретнину на кредит 2020.

Листа додатних накнада приликом куповине некретнине на кредит

Неке фиксне накнаде
Трошкови самог кредита, односно камата и провизијаНакнада зависи од износа кредита
Порез на грађанскоправне трансакције за оснивање хипотеке у корист банке кредитора0,1% од износа обезбеђеног потраживања (у случају ограничене хипотеке)19 ПЛН
Судска такса за упис хипотеке у земљишне и хипотекарне књиге200 ПЛН

Додатне накнаде, ако их има

(у зависности од политике банке и воље инвеститора-зајмопримца)
Производи повезани са банком (нпр. банковни рачун, кредитна картица)Накнада зависи од политике банке
ПроценаНакнада зависи од политике банке (обично не више од 1.000 ПЛН)
ОсигурањеНакнада зависи од политике банке

Куповина-продаја: мора ли купац увек да плати?

Одредбе Закона од 14. фебруара 1991.Законом о нотарима (пречишћени текст, Зборник закона 2020, тачка 1192, са изменама и допунама; у даљем тексту: Закон) није јасно одређено ко ће и у ком износу покривати накнаде у вези са купопродајом непокретности. Законодавац само указује (али није наредба) да се јавнобележничке таксе равномерно поделе између купца и продавца. Према чл. 89. став 1. ЗПП-а, странке у јавнобележничком акту солидарно су одговорне за накнаду коју има код бележника. У пракси се претпоставља да купац сноси трошкове нотара, али то не мора бити случај.

Питање покрића трошкова може бити предмет преговора између продавца и купца, што значи да је на странама ко за шта плаћа. Добро решење може бити, на пример, подела ових трошкова на пола. У оквиру преговора могуће је и договорити са продавцем да ће платити порез или јавнобележничку таксу, нето или бруто. Коначна одлука по овом питању зависи само од договора између продавца и купца.Ако у уговору нема договора између страна о трошковима трансакције, све накнаде сноси купац.

Можете ли смањити трошкове куповине некретнине?

Трошкови у вези са куповином и продајом некретнина се наравно могу сходно томе смањити. Очигледно је да што је нижа цена парцеле то је нижа цена куповине.

Према многим купцима, куповином парцеле директно од власника (програмера) без ангажовања агенције за некретнине може се уштедети много новца. Нажалост, у пракси није баш тако. Као што је већ поменуто, коришћење агенцијских услуга има много користи за купца, а одустајање од таквог посредовања повезано је са знатним ризиком и, супротно наизглед, често са повећањем коначних трошкова трансакције.

Можете и да покушате да урадите одговарајуће истраживање тржишта нотарских услуга и да изаберете нотарску канцеларију која нуди своје услуге по нижим ценама. Подсетимо се да су износи наведени у уредби максимални износи, што значи да нотар од нас не може тражити више, али нема препрека да са њим преговарамо о нижој такси.У пракси се на тржишту могу наћи понуде чак и упола ниже од максималне стопе за састављање купопродајног уговора.

Такође је вредно запамтити да коначна накнада јавног бележника зависи од обима послова које смо му поверили. Дакле, ако преузмемо неке од ових дужности, накнада ће се сходно томе смањити. Наравно, ради се само о активностима које сами можемо да урадимо, односно упис права на непокретности и саме хипотеке у земљишно-хипотекарни регистар, или подношење захтева за оснивање земљишно-хипотекарне књиге.

Нажалост, сви остали трошкови о којима се говори у чланку остају исти.

Правна основа:

  • Закон од 23. априла 1964. Грађански законик (пречишћени текст, Часопис закона из 2019. године, тачка 1145, са изменама);
  • Закон од 14. фебруара 1991. Закон о нотарима (пречишћени текст, Зборник закона 2020, тачка 1192, са изменама);
  • Уредба министра правде од 28. јуна 2004. о максималним стопама нотарских такси (пречишћени текст, Законски лист 2020, тачка 1473, са изменама)

Категорија:

Операција куће