Податке о парцели добивене од продавца морамо провјерити сами или уз помоћ поузданог агента за некретнине или јавног биљежника. Прво морате да проверите ко је власник парцеле и да ли није оптерећен хипотеком или правима трећих лица

Шта проверити пре куповине плаца за изградњу куће? Коју парцелу купити? Главна ствар је осигурати да на њему можете постићи дизајн куће из снова.

Које грађевинске парцеле су најтраженије?

Грађевинске парцеле изван града најтраженије су, обично на слабо осамљеном месту. Сваки мушкарац има различите захтеве. Када клијент одговори на одређени оглас, ја питам зашто се овај заплет, шта му се свидело у њему. И тада обично чујем да му треба мир, па би земљиште требало да буде велико, 2-3 хиљаде. м 2 . Али кад станемо на то и клијент види са чим ће се морати суочити - јер то треба уредити и одржавати - он се предомислио. Обично се завршава на 1-1, 5 хиљада. м 2 .

Исто је и са комшијом. Прво чујем: желимо да живимо далеко од људи. Али током разговора испада, на пример, да муж често одлази, а жена остаје сама са децом, па би комшилук био користан.

Некада је постојао тренд да се много људи иселило из града, али живот је то проверио и исти људи су се вратили у градове. Сада постоји тенденција изградње мањих кућа. Клијенти су научили из искуства 2006-2008. Године, када су узимали кредите за 110% и градили велике куће на великим парцелама, сада знају да живот може бити другачији. Кућа мора бити изграђена, довршена и одржавана. Дечије собе од 25 м 2 ? Нема такве потребе.

Коју парцелу купити: шумовиту или голу?

Инвеститори рјеђе траже голе грађевинске парцеле. Могуће је развити земљиште, створити ову зелену површину, али за то је потребно време. Многи чак траже и шумске парцеле.

Да ли се инвеститори плаше куповине шумских парцела?

Не желе да живе у пустињи. Ово су подручја обухваћена развојним планом. На пример, шумске парцеле са површином од око 4 хиљаде. м 2 са ограничењем изграђене површине на 400 м 2 . Ако постојећи развојни план предвиђа становање, мало је вероватно да ће га општина променити и да неће увести тежак индустрију, услуге или депонију.

А кад не постоји такав план? Морате се пријавити за услове градње. Општина има припремљену студију за план, у којој је забележена, у којим смерима ће ићи. Са друге стране, општина може да промени студију и постави другачији план. Зато је боље потражити парцеле које су већ обухваћене планом.

Купују ли купци развијене парцеле спремне за развој?

Већина их има. Ако неко планира да брзо почне са градњом куће, волео би да има спремне везе или прилику да их направи у кратком времену. Ако купи земљиште и зна да га неће градити неколико година, не обраћа пажњу на такве ствари. Купци често радије плаћају мање за земљиште и тек након неког времена доведу медије, граде ограду. Добро је када нови власници групе парцела земље удаљене од главног пута и мреже заједно организују снабдевање медијима.

Да ли клијенте обавештавате о таквим могућностима? Да. Купци питају: Купит ћу парцелу јефтиније, али које су моје могућности повезивања на мрежу? И презентирам им: "Постоје медији на главном асфалтном путу. До ове је парцеле удаљено 200 м, али има и комшија које имају исти проблем.

Иако свако може да купи обрадиво земљиште мање од 0, 3 ха, није увек могуће де-пољопривреду. Морате да сазнате у општини

Да ли се купци питају ко ће им бити комшија приликом куповине плаца?

Ако су неразвијене парцеле, не питају. Ако је изграђено, да. Долазе поподне, увече, погледају шта се дешава на суседним имањима, провере како су развијени, јесу ли куће завршене. С друге стране, продавци бацају комшију ако живе поред продате парцеле.

Дакле, они размишљају о плану као инвестицији? Ако се налази у лепо развијеном подручју, а комшије су културне, имовина ће добити на вредности. Наравно. Можете саградити прелепу вилу, али ако комшија има кокошињац иза ограде, завијање паса и неред, вредност имовине ће значајно пасти и настаће проблем са продајом.

А ако у суседству постоје уредне зграде које не изазивају забринутост за сигурност, тада некретнина одмах расте у очима купаца.

Шта скривају продавци парцела? У које замке можете упасти када купујете плац?

Продавци обично немају сазнања о развојним плановима и прелиминарним правима општине или државних шума. Овде су се показали корисни агенти за продају некретнина који већ годинама познају то подручје. Они такође знају, на пример, где и на којој дубини могу бити подземне воде, па ће одмах навести купца да је на датој парцели боље не градити кућу са подрумом.

Шта значи право на прво одбијање? Можете ли изгубити заплет?

Изгубити не. Саставља се условни уговор о продаји и такав се нотарски акт шаље овлашћеном органу. Ако има право на прво одбијање, може или не може да га искористи (има 30 дана да одлучи).

Колико може коштати услуга брокера приликом куповине парцеле?

5% од износа трансакције. Нашу накнаду наплаћујемо само с једне стране трансакције. Ако имам уговор са продавцем, заступам његове интересе. Да, на располагању сам купцу јер је заинтересован за имовину мог клијента, али можда неће захтевати, на пример, преговоре у његову корист.

Које документе треба верификовати пре куповине парцеле?

Проверавамо књигу земљишта и хипотеке да ли је у њу уписан продавац. Ако не, зато што је, на примјер, стекао насљедство на некретнинама и још није открио своје право у књизи, затражимо документ који потврђује да је он власник (нпр. Нотарски акт о потврђивању насљедства).

Такође ће бити корисно потврдити измирење пореских обавеза за куповину наследства / донације / изласка из заједничког власништва.

Морамо такође проверити врсте земљишта у изводу из земљишне књиге да ли не подлежу поменутом праву прече куповине.

Ако купац жели да искористи зајам, тада мора да узме у обзир да ће бити потребна три уговора: прелиминарни, који ће омогућити банци покретање поступка, затим условни споразум, који ће морати да буде послан шумском округу / општини, и на крају уговор о преносу, који покреће кредит. .

У општинској канцеларији проверавамо да ли је парцела укључена у развојни план који пружа, да ли нема ограничења на зграду. Дешава се да купац већ има дизајн зграда равног крова, а то је ретко дозвољено у руралним срединама.

У систему за одводњу повиат-а, вреди проверити да ли на плацу постоје уређаји за дренажу који ће ограничити могућност изградње.

У неким ситуацијама, сертификат од комуне за покривање подручја ревитализацијом или старешине о узимању парцеле са поједностављеним планом управљања шумама је још увек користан.

Која је разлика између понуде и цене трансакције?

Често чујем од продавача: хајде да додамо нешто у цену, јер ће вољни желети да се баве. Купци, са друге стране, нуде много нижи износ од почетног. Испитују издржљивост, „болну тачку“ власника. У таквим преговорима обично постоји пуно емоција и можете претјерати, кршећи понос продавача. Тада нема повратка преговорима.

Колико можете постићи од цене?

Максимално 5 до 10%.

Када је најбоље време за куповину парцеле?

Ако ћемо видети парцелу крајем пролећа или лета, зелена је и птице певају, свиђа нам се све. Када доносите одлуку о куповини, лако је погрешити. Може се испоставити да ћемо, када лишће падне у оближњу шуму, гледати кроз прозоре дневне собе на рушевној фарми у близини.

Па немојте судити заплет кад је лепо и све цвета, само кад је ружно?

Да, најбоље је када не може бити горе - хладно, кишно. Видећемо да ли вода продире у земљу и како пут изгледа. Јер ако имамо прелеп аутомобил и возимо га неасфалтираном цестом, доћи ћемо до канцеларије са блатом на крову.

Шта још требате знати?

То земљиште, баш као и просторије, може имати оптерећење, на пример служности. Увек морамо проверити документ о набавци имовине од стране тренутног власника, на пример бележнички или судски налог. Ако је земљу купио као донацију или наследство, проверимо да ли постоје додатне резерве или одредбе. Јер је можда његов претходник купио некретнину услугом другог власника или услугом потребног пута. Нису сва оптерећења откривена у земљишним и хипотекарним књигама. Није довољно да се провери да ли постоји хипотека у књизи.

Приликом куповине парцеле сусрећемо се са многим непознаницама. Можда би било лакше купити кућу …

Лакше је, јер је у овом случају већина наведених питања већ верификована пре издавања грађевинске дозволе. А ако имамо специфичне развојне планове и одабрани пројекат, тешкоће се повећавају - тада се не можемо водити лепотом места и сјајном локацијом, већ и можемо ли у њему постићи оно што бисмо желели.

Пиотр Баран је разговарао

Категорија:

Баштованство