Како инвеститор штити интересе купаца станова? Да ли стамбени депозитни рачуни и друга решења осигуравају да нећемо изгубити новац након закључивања уговора са програмером?

Садржај

  1. Ецпус рачуни пре промене прописа
  2. Отварање и затварање депозитних рачуна на нов начин
  3. Развојни уговори у свакој фази изградње станова
  4. Нове обавезе откривања за програмере
  5. Презумпција препознавања недостатака у просторијама
  6. Одбијање прихватања стана
  7. Пронађени недостаци након пријема
  8. Безбедност у случају пропасти банке
  9. Купци су заштићени и Фондом за гаранцију развоја

Закон од 20. маја 2021. године о заштити права купаца стана или породичне куће и Фонду за гаранцију развоја (у даљем тексту: Закон о градитељима) ступио је на снагу 1. јула 2022. године - након осам година од ступања на снагу свог претходника. Између осталог, модификовао је алате који се користе за заштиту средстава купаца на отвореним рачунима.

Ецпус рачуни пре промене прописа

Према прописима претходног закона, инвеститор је био дужан да купцима обезбеди најмање једну од следећих мера заштите:

  • затворени стамбени депозитни рачун - тј. банковни рачун који припада инвеститору, који се користи за прикупљање средстава које је купац платио за сврхе наведене у уговору о развоју.Повлачење депонованих средстава са ове врсте рачуна се врши једнократно, након што се право својине пренесе на купца;
  • отворени стамбени есцров рачун са којег се врши исплата средстава које депонује купац у складу са распоредом развојног пројекта наведеног у овом уговору;
  • отворени стамбени депозитни рачун са гаранцијом банке/осигурања - коришћење додатне гаранције је осигурало потрошачу, у случају банкрота инвеститора, поврат пуног износа средстава које је он платио по уговору о девелоперу.

Купац је имао право да захтева од банке која води рачун да пружи информације о извршеним депозитима и исплатама. Право на раскид уговора о есцров рачуну имала је само банка, која је то могла учинити само из важних разлога. Банка је имала и контролне обавезе у вези са развојним пројектом пре уплате инвеститору са отвореног рачуна.

Осим тога, стари закон предвиђа предуговорне обавезе за извођаче, упис потраживања купаца у земљишне и хипотекарне књиге, прописе о пријему просторија и подношење приговора на недостатке у предмету уговора о уређењу, право на одустајање од уговора и прописа у вези са поступком у случају банкрота извођача.

  • Онлине и традиционални земљишни и хипотекарни регистар 2023 - како користити?

Формулације одредаба које дефинишу предмет закона, неке дефиниције и садржај развојног уговора изазвале су недоумице у тумачењу. То је довело до праксе да се одредбе Закона примењују само на уговоре за које није издато решење о употребној дозволи или, у случају породичне куће, није достављено обавештење о завршетку изградње. Ово је, пак, ограничило заштиту купца у ситуацији када је уговор са инвеститором закључен након завршетка изградње.

Након добијања употребне дозволе, инвеститор је могао да склапа уговоре у којима се обим његове обавезе разликовао од уговора о уређењу, јер више није обухватао фазу изградње, већ само обавезу успостављања права посебне својине и пренети га. Ипак, након закључења оваквог уговора и уплате пуне цене стана или породичне куће, купац није постао њен власник. Пренос власништва се десио на основу другог уговора иу друго време. Стари прописи такође нису покривали нове станове или породичне куће настале преуређењем (на пример, бивше фабричке зграде, хотели итд.).

Стари прописи такође нису предвиђали питање закључења уговора о резервацији од стране програмера са купцем и накнаде које се наплаћују на овај рачун.

Отварање и затварање депозитних рачуна на нов начин

Упркос неколико година важења одредби претходног закона о програмерима, инструменти у виду банкарске или осигуравајуће гаранције - који представљају додатно обезбеђење за отворене есцров рачуне - нису коришћени.На тржишту су функционисали скоро искључиво отворени рачуни без додатног обезбеђења, ау знатно мањој мери затворени есцров рачуни.

Отворени депозитни рачун који програмери најчешће користе не пружа потпуну заштиту купцу у случају банкрота програмера. Упркос променама у стечајном поступку над инвеститорима који су на снази од 1. јануара 2016. године, и даље постоји ризик да купац изгуби и уплаћена средства и саму имовину.

Затворени рачун, са друге стране, гарантује повраћај свих средстава уплаћених од стране купца у случају банкрота девелопера, избегавања извршења по уговору о развоју, раскида уговора о одржавању рачуна од стране банке, као и одустајање од уговора од стране купца или градитеља . Ове политике прилагођене купцима се нису промениле.

Због слабог интересовања за банкарске и осигуравајуће гаранције са отвореним есцров рачунима и недовољне заштите права купаца, одлучено је да се ове додатне хартије од вредности уклоне из закона.Истовремено, основан је Гарантни фонд за програмере, у који су инвеститори дужни да уплате доприносе на сваку уплату купца на стамбени депозитни рачун.

Нови прописи предвиђају да је инвеститор који започиње продају дужан да закључи уговор о отвореном или затвореном стамбеном есцров рачуну за тзв. развојни пројекат. У случају одвајања инвестиционих задатака од пројекта, програмер који започиње продају дужан је да закључи уговор о есцров рачуну посебно за сваки задатак.

Нови закон за програмере стога предвиђа два депонована рачуна:

  • отварти, из које се исплата депонованих средстава инвеститору одвија у току радова на градилишту, у складу са распоредом развојног пројекта или инвестиционог задатка;
  • затворено, из којег се депонована средства исплаћују програмеру једнократно, након што свако од права по закљученом развојном уговору пренесе на купца.

Власник налога је програмер, а средства депонована на такав рачун док се не исплате програмеру су власништво купца. Он врши уплате на рачун у складу са напретком пројекта. Висина плаћања зависи од стварног степена реализације појединих фаза изградње наведених у његовом распореду. Програмер мора обавестити купца на папиру или другом трајном медију о завршетку одређене фазе или задатка.

Повезивање плаћања на стамбени депозитни рачун са напредовањем грађевинских радова омогућава вам да смањите ризик од губитка средстава које је купац платио у случају могућег банкрота инвеститора или банке.

Извођач је дужан да води стамбени депозитни рачун до преноса власништва последњег уговора о уређењу закљученог у оквиру развојног пројекта или инвестиционог задатка. Нова регулатива уводи и принцип да само банка има право да укине стамбени депозитни рачун и то само из важних разлога.

Развојни уговори у свакој фази изградње станова

Одредбе важећег Закона о градитељима примењују се на сваки уговор који инвеститор склопи са купцем, на основу којег се инвеститор обавезује да успостави права по уговору - без обзира да ли је уговор закључен пре, током или током изградње такође након његовог завршетка.

Посвећеност програмера укључује:

  • у случају понуде стамбеног простора у току изградње, пре добијања решења о употребној дозволи - изградња објекта, успостављање посебног власништва над простором и пренос власништва над овим простором на купца (тј. обавезе класичан развојни споразум). Слично, у вези са породичном кућом, обавеза инвеститора ће укључивати изградњу ове куће и пренос власништва над имовином изграђеном са породичном кућом или трајно плодоуживање земљишне имовине и власништво над једном породичном кућом. -на њој подигнута породична кућа, која представља посебно власништво;
  • у случају понуде изграђеног простора за који је инвеститор добио употребну дозволу, али пре успостављања посебног власништва над овим простором - успостављање овог права и пренос истог на купца;
  • у случају понуде изграђеног стана за који је већ утврђено посебно власништво над стамбеним станом - пренос власништва овог стана на купца. Када се уговор односи на једнопородичну кућу, обавеза инвеститора ће покрити пренос власништва над имовином изграђеном са породичном кућом на купца или трајно коришћење земљишне имовине и власништво над породичном кућом. подигнута на њему као посебна својина (тј. сви елементи класично схваћеног предуговора о продаји).

Важно је да се одредбе Закона о девелоперима примењују и на уговоре које склапају предузетници, а не инвеститори, о продаји нових станова/кућа потрошачима (тзв. флиппи).

Уговор са девелопером не сме да садржи одредбе које су неповољније за потрошаче од прописа предвиђених Законом. Све одредбе које програмер успе да прогура у оквиру својих уговора, а које ће ослабити позицију купаца (испод нивоа који је постављен новим актом), треба третирати као неефикасне.

Нове обавезе откривања за програмере

Потенцијални купац заинтересован за закључивање уговора о резервацији или уређењу има право да се упозна са решењем о употребној дозволи, потврдом о самосталности локала, актом о утврђивању посебног власништва над простором и сагласности банке или другог хипотекарног повериоца за неоптерећено одвајање просторија или документ који садржи обавезу давања такве сагласности.

Заузврат, у информационом проспекту програмер треба додатно да наведе, између осталог:

  • датум правоснажности решења о употребној дозволи или датум завршетка изградње породичне куће;
  • површина стана или породичне куће;
  • њихова цена;
  • датум издавања уверења о независности стана;
  • датум успостављања посебног власништва;
  • информација о јединственом гарантном лимиту у случају стечаја банке у којој се води рачун стамбеног фонда.

Програмер је дужан да лицу које је заинтересовано за куповину стана/куће достави информациони проспект на бесплатном трајном медију - без обзира да ли је изразио такав захтев.

Презумпција препознавања недостатака у просторијама

Да би се боље заштитила права купца, Законом о програмерима је уведена тзв. претпоставка о признавању недостатака.

Примање стана се врши након добијања коначне одлуке о упорабној дозволи, у присуству купца. Странке састављају записник о пријему у коме се, између осталог, наводе уочени недостаци просторија са назнаком да ли су значајни или безначајни.Поред тога, извештај може укључивати одбијање да прихвати простор од стране купца због утврђених значајних недостатака и препознавање значајног недостатка од стране инвеститора или одбијање таквог признања.

Програмер има 14 дана од потписивања протокола да призна недостатке или одбије да их призна (са разлозима за одбијање). Важно је да у недостатку одговора од стране програмера у горе поменутом периоду, претпоставља се да је он прећутно признао недостатке. Претходни закон о програмерима није предвиђао никакве санкције за програмере у том погледу, због чега су понекад пропуштали рокове и држали купце у неизвесности.

Програмер има 30 дана од потписивања протокола да отклони уочене недостатке стана или куће. Ако, упркос вршењу дужне пажње, не отклони недостатке у овом року, дужан је да наведе други датум и оправда кашњење. Међутим, нови рок који је дао програмер не сме да изазове непотребне непријатности купцу.

Закон такође предвиђа да купац има право да отклони недостатке о трошку програмера, ако овај није отклонио недостатке у року од 30 дана и није одредио додатни рок за то или није отклонио недостатке недостатке у додатном року који је назначио купац.

Одбијање прихватања стана

Прописи предвиђају да купац може одбити пријем робе ако приликом пријема утврди да стан/породична кућа има значајан недостатак, а у исто време извођач одбије да га препозна у извештају . Досадашња пракса показује да купци често нису имали могућност да одбију да приме простор због значајних недостатака, чак и ако је природа ових недостатака спречавала коришћење простора.

Уколико извођач препозна материјални недостатак, примењује се исти поступак као што је горе описано (30 дана за поправку итд.), осим што по истеку рока за отклањање материјалног недостатка купац има право да одустане из уговора.

Ако купац одбије да прихвати робу због материјалног недостатка, стране се договарају о новом датуму прихватања омогућавајући програмеру да отклони недостатак пре поновног прихватања.

Друго одбијање извршења пријема због значајног недостатка (у склопу поновљеног пријема) има за последицу обавезу купца да достави мишљење вештака грађевинске струке.Купац мора затражити мишљење геодета у року од месец дана од одбијања. Док се чека мишљење вештака обуставља се закључивање уговора о преносу власништва над простором на купца. Уколико проценитељ потврди постојање значајног недостатка, купац може да одустане од уговора, а трошак мишљења сноси извођач. Уколико вештак не потврди постојање таквог недостатка, купац сноси трошкове мишљења и дужан је да прихвати локал.

Међутим, Закон не прецизира да ли инвеститор може одбити предају простора када купац пријави значајан недостатак и не користи право да одбије пријем. Требало би претпоставити да програмер нема такво право.

Одбијање купца да прихвати простор због битних недостатака стана/куће не утиче на рок за пренос власништва над станом на купца, што има за циљ да мотивише инвеститоре да брже отклоне ове недостатке, јер када истекне рок за пренос ових права и недостаци се не отклоне, купац ће имати право да одустане од уговора.

Нажалост, прописи не дефинишу појам значајног и безначајног недостатка. У том погледу биће од користи достигнућа доктрине и јуриспруденције на основу одредби о гаранцији регулисаних у Грађанском законику. Значајним недостатком сматра се недостатак који онемогућава или значајно отежава употребу ствари на начин у складу са његовом наменом. Значајан недостатак може бити или неотклоњив или уклоњив. Ипак, услови за разликовање значајних од безначајних недостатака су прилично нејасни и тешко их је открити, посебно за непрофесионалца или потрошача. Стога треба очекивати спорове и неслагања у тумачењу у овом погледу.

Пронађени недостаци након пријема

Закон о градитељима такође предвиђа право купца да поднесе тужбе против инвеститора у случају да се открију недостаци након прихватања простора, али пре преноса његовог власништва. У таквој ситуацији сходно се примењују одредбе о роковима за отклањање недостатака.То значи да се рок за отклањање квара рачуна од дана његовог обавештења. Наравно, у таквој ситуацији купац неће моћи да искористи одбијање да прихвати, јер је прихватање већ извршено.

Безбедност у случају пропасти банке

Закон такође регулише стечај банке која води стамбени депозитни рачун. Чак и када се то догоди, развојни споразум остаје на снази.

Средства положена на текући рачун банке у стечају подлежу гарантној заштити предвиђеној Законом о гарантном фонду банака, систему гаранције депозита и обавезном реструктурирању. Према његовим одредбама, у случају есцров рачуна, депонент је поверилац, а не повереник. То значи да сваки од купаца који је положио средства на рачун постаје депонент. Свако лице има право на посебан гарантни лимит у износу до 100.000 евра. У случају стечаја банке, средства акумулирана на рачуну (без обзира на његову врсту) Банкарски гарантни фонд ће купцима вратити у износу који не прелази горе наведени износ.лимит. Међутим, купац ће моћи да тражи потраживања од банке која прелазе гарантни лимит.

Купци су заштићени и Фондом за гаранцију развоја

Од 1. јула 2022. године, новац који плаћају људи који купују кућу или стан на примарном тржишту покривен је заштитом Гаранцијског фонда за програмере, који опслужује Гаранцијски фонд за осигурање.

ДФГ средства се прикупљају на посебном УФГ банковном рачуну. Долазе, између осталих:

  • доприноси програмера (тренутно 0,45% уплате купца у случају отвореног рачуна и 0,1% у случају затвореног);
  • камате на готовину положену на банковне рачуне и приходе од депозита средстава Фонда за гарантовање развоја;
  • примање из стечајне масе у случају стечаја инвеститора или банке.

Средства ће бити исплаћена купцу ако:

  • програмер или стамбена депозитна банка ће пропасти и инвестиција ће бити прекинута;
  • купац одустаје од уговора, али то ће бити резултат неиспуњавања обавеза инвеститора (на пример, неће пренети власништво над простором на купца у одређеном року или неће уклонити значајан недостатак) и неће вратити уплаћени новац купцу;
  • прималац или повереник ће се повући из уговора са клијентом.

Правна основа:

Акт од 20. маја 2021. године о заштити права купца стана или породичне куће и о Фонду за гаранцију развоја (Зборник закона, тачка 1177)

Категорија:

Операција куће