Шта проверити пре куповине плаца за изградњу куће? Коју парцелу купити? Цене грађевинских парцела су високе. Вриједно је знати како добро одабрати парцелу како не бисте пожалили уложени новац и били сигурни да ћете на њој моћи да изградите кућу из снова. Препоручујемо наш разговор са стручњаком!

Које грађевинске парцеле су најтраженије?

Грађевинске парцеле ван града су најтраженије, најчешће на мало изолованом месту. Сваки човек има различите захтеве. Када се купац јави на конкретан оглас, питам зашто овај заплет, шта му се у њему допало.И онда обично чујем да му треба мир, па плац треба да буде велики, 2-3 хиљаде квадрата. м2Али када станемо на то и клијент види са чиме ће морати да се суочи – јер то треба уредити и одржавати – предомисли се. Обично се завршава на 1-1,5 хиљада. м2

Исто са комшилуком. Прво чујем: желимо да живимо далеко од људи. Али током разговора се испоставља, на пример, да муж често одлази, а жена и деца остају сами, па би комшилук био користан.

Постојао је тренд да се много људи иселило из града, али живот је то потврдио и да су се исти људи вратили у градове. Сада постоји тренд изградње мањих кућа. Купци који су поучили искуство 2006-2008, када су узимали кредите од 110% вредности и градили велике куће на великим парцелама, сада знају да живот може бити другачији. Кућу треба изградити, завршити и одржавати. Спаваће собе за децу после 25 м2? Нема више потребе.

Коју парцелу купити, шумовиту или голу?

Инвеститори ређе траже голе грађевинске парцеле. Чини се да можете развити област, створити ово зеленило, али за то је потребно време. Многи траже шумске парцеле.

  • Башта на шумовитом плацу. Како направити башту у шуми

Да ли се инвеститори плаше да купују шумске парцеле?

Они не желе да живе у дивљини. То су подручја обухваћена развојним планом. На пример, шумске парцеле са површином од око 4.000 ха. м2са грађевинском површином ограниченом на 400 м2 Ако тренутни зонски план предвиђа стамбени развој, мало је вероватно да ће општина то променити и увести оптерећујућа индустрија, услуге или депоније.

А када таквог плана нема? Затим морате да се пријавите за услове изградње. Комуна за план има припремљену студију у којој је записано у којим правцима ће ићи. С друге стране, општина може променити студију и утврдити другачији план.Зато је боље тражити парцеле које су већ обухваћене планом.

Да ли клијенти купују парцеле са комуналијама, спремне за изградњу?

Већина њих ради. Ако неко планира да брзо почне да гради кућу, желео би да има спремне прикључке или могућност да их направи за кратко време. Ако купи плац и зна да више година неће ништа да гради, на такве ствари се не обазире. Често купци радије плаћају мање за земљиште и тек након неког времена доводе комуналије и граде ограду. Добро је када нови власници групе парцела удаљених од магистралног пута и мреже заједнички организују комунално снабдевање.

Да ли обавештавате своје купце о овим приликама? Да. Купци се питају: купићу парцелу јефтиније, али какве могућности имам за прикључење на мрежу? И представљам им их: „На главном асфалтном путу су комуналије. Удаљен је 200 м од ове парцеле, али около има комшија који имају исти проблем, молим вас да се договорите."

Да ли се купци питају ко ће им бити комшија када купују плац?

Ако су то неизграђене парцеле, не питају. Ако је изграђен, да. Дођу поподне, увече, виде шта се дешава на суседним имањима, провере како су уређена, да ли су куће завршене. Заузврат, продавци кастинг за комшију ако живе одмах поред продате парцеле.

Значи, о парцели размишљају као о инвестицији? Ако се налази у лепо уређеном крају и комшије су култивисане, имање ће порасти на вредности. Наравно. Можете да направите лепу вилу, али ако ваш комшија има кокошињац, псе који завијају и неред иза ограде, вредност имовине ће значајно пасти и биће проблем за продају.

  • Непријатан комшија на плацу - шта да радим?

А ако се у близини налазе добро одржавани објекти, који не изазивају забринутост за безбедност, онда имовина одмах расте у очима купаца.

Шта крију продавци парцела? У које замке можете да упаднете када купујете земљиште?

Продавци обично не знају за развојне планове и право прече куповине које припада комуни или државним шумама. Овде се од користи показују агенти за некретнине који годинама познају сервисирану област. Они такође знају, на пример, где и на којој дубини могу бити подземне воде, па ће одмах рећи клијенту да је боље да не гради кућу са подрумом на датој парцели.

Шта значи предност? Можете ли изгубити заплет?

Да изгубиш не. Саставља се уговор о условној продаји и нотарски акт се шаље овлашћеном органу. Ако има право прече куповине, може га користити или не (има рок од 30 дана да донесе одлуку).

Колико може коштати услуга посредовања при куповини парцеле?

5% од износа трансакције. Ми прикупљамо нашу накнаду само са једне стране трансакције.Ако имам уговор са продавцем, заступам његове интересе. Да, стојим на располагању купцу, јер је заинтересован за некретнине мог клијента, али не може да захтева, на пример, вођење преговора у своју корист.

Која документа треба да се овере пре куповине парцеле?

Проверавамо регистар земљишта и хипотека да видимо да ли је продавац уписан у њега. Ако није, јер је, на пример, наследио имовину и још увек није објавио своје право у књизи, хајде да тражимо документ који потврђује да је власник (нпр. нотарски акт којим се потврђује наслеђе).

Биће од користи и потврда о измирењу пореских обавеза по основу стицања наследства/донације/изласка из сувласништва.

Треба да проверимо и врсте земљишта у изводу из земљишне књиге, да ли подлежу поменутом праву прече куповине.

Ако купац жели да користи кредит, онда мора узети у обзир чињеницу да ће бити неопходна три уговора: прелиминарни, који ће омогућити банци да покрене процедуру, затим условни уговор, који ће морати да се пошаље шумском округу/општини, и на крају трансфер уговора који покреће кредит.

Проверавамо регистар земљишта и хипотека да видимо да ли је продавац уписан у њега. Ако није, јер је, на пример, наследио имовину и још увек није објавио своје право у књизи, хајде да тражимо документ који потврђује да је власник (нпр. нотарски акт којим се потврђује наслеђе).

Биће од користи и потврда о измирењу пореских обавеза по основу стицања наследства/донације/изласка из сувласништва.

Треба да проверимо и врсте земљишта у изводу из земљишне књиге, да ли подлежу поменутом праву прече куповине.

Ако купац жели да користи кредит, онда мора да узме у обзир чињеницу да ће бити неопходна три уговора: прелиминарни, који ће омогућити банци да покрене процедуру, затим условни уговор, који ће морати да се пошаље шумском округу/општини, и на крају трансфер уговора који покреће кредит.

У општинској канцеларији проверавамо да ли је одређена парцела обухваћена планом уређења, шта он предвиђа, да ли постоје ограничења у уређивању. Понекад клијент већ има пројекат за зграду са равним кровом, што је ретко дозвољено у руралним подручјима.

Вреди проверити код повиатског одбора за мелиорацију да ли на парцели нема дренажних уређаја који ће ограничити могућност развоја.

У неким ситуацијама је корисна и потврда општине о подручју које се ревитализира или из окружног уреда да је парцела обухваћена поједностављеним планом газдовања шумама.

Која је разлика између цене понуде и цене трансакције?

Ако купац жели да користи кредит, онда мора да узме у обзир чињеницу да ће бити неопходна три уговора: прелиминарни, који ће омогућити банци да покрене процедуру, затим условни уговор, који ће морати да се пошаље шумском округу/општини, и на крају трансфер уговора који покреће кредит.

Колико можете да смањите цену?

Максимално 5 до 10%.

Када је најбоље време за куповину парцеле?

Од продаваца често чујем: хајде да додамо нешто на цену, јер ће вољни људи хтети да се ценкају. Купци, пак, нуде износ много мањи од првобитног.Они тестирају издржљивост, "болну тачку" власника. У таквим преговорима обично има много емоција и можете претерати, нарушавајући понос продавца. Онда нема повратка на преговоре.

Па да не осуђујемо заплет кад је лепо и све цвета, само кад је ружно?

Да, најбоље када не може бити горе - хладно, кишно. Видећемо да ли се вода упија у земљу и како изгледа пут. Јер ако имамо леп ауто и возимо га по неасфалтираном путу, стићи ћемо до канцеларије са блатом на крову.

Шта још треба да знаш?

Ако идемо да видимо плац у касно пролеће или лето, зелено је и птице певају, све нам се свиђа. Приликом доношења одлуке о куповини у таквом тренутку, лако је погрешити. Може се испоставити да ћемо, када опадне лишће у оближњој шуми, са прозора дневне собе гледати фарму која се распада у близини.

То земљиште, као и локал, може имати терете, на пример служности.Увек морамо да проверимо власнички документ тренутног власника, као што је нотарски акт или судски налог. Ако је земљиште купио на поклон или у наслеђе, хајде да проверимо да ли има додатних резерви или уписа. Јер можда је његов претходник купио имање личном служношћу другог власника или служношћу потребног пута. Нису сви терети исказани у земљишном и хипотекарном регистру. Дакле, није довољно проверити да ли постоји хипотека у књизи.

Пиотр Баран говорио

Категорија:

Изградња