Како изградити кућу - одакле почети, које су следеће фазе? Купили смо дизајн куће и чини се да је кључни моменат иза нас - ипак смо одлучили каква ће бити наша кућа. А ово је само почетак!

Уз пројекат куће добијамо део грађевинског пројекта у виду 3 примерка архитектонског дела и обично 3 примерка техничког пројекта. Сачекајте мало.Да ли је пројекат куће у складу са локалним планом просторног уређења или - у недостатку таквог плана - са условима изградње? Хоће ли кућа стати на плац? Да ли ће на парцели бити довољан проценат слободног зеленила? Ако то нисмо сами проверили, најбоље би било да такву анализу уради архитекта пре куповине пројекта.

Када сами градите кућу, вреди ангажовати провереног руководиоца грађевине, а ако се одлучимо за генералног извођача - инспектора!

Пре него што почне градња куће - које су потребне дозволе и документи

Постоји неколико важних ствари које треба да урадите да бисте почели да градите кућу. Архитекта мора прилагодити дизајн. Да би то урадио, пројектант мора имати извод из локалног плана (у недостатку - услови развоја), као и ажурну карту за потребе пројектовања (поручујемо локалном геодету да је припреми). У ствари, таква мапа се разликује од уобичајене (од ресурса) само у погледу маркица, али је неопходна и треба узети у обзир трошкове њене припреме (око 1000-1200 ПЛН). Биће нам потребна и теренска истраживања – моћи ће да их обави овлашћени геодет тек након што архитекта уцрта кућу на карти. Цена таквих тестова се обично креће од 1000-1400 ПЛН.

Већина инвеститора пита да ли је то заиста неопходно.Дефинитивно да, и у нашем је интересу да то учинимо. Инвеститори би требало да наруче прелиминарна истраживања пре куповине парцеле, а у стварности то практично нико не ради. Као последица тога, дешава се да, упркос зградама у близини, на нашој парцели нема где да се постави кућа (испоставило се да има старих наткривених бара, смећа, кише, а знам случај гуме сметлиште затрпано земљом). У таквој ситуацији цена темеља и мелиорације ће премашити цену изградње куће.

Галерија: јефтиније куће у изградњи

Пројекат М245 Права одлука (ИИ фаза), арх. Ева Дзиевиатковска. Мала, компактна кућа, пројектована на правоугаоном плану. Вредност затворене шкољке је 144.000 ПЛН. Погледајте дизајн ове куће

Кућу градимо од темеља, а ови су најважнији. Архитекта је, имајући три развојна пројекта парцеле са описима са БИОС-ом (информације о безбедности и заштити здравља), уз осврт на коментаре из локалног плана, доказао да:

  • купљени план куће је у складу са локалним планом (напомена: ово треба да проверимо пре куповине пројекта),
  • прилагођена три грађевинска пројекта (који се састоје од архитектонско-грађевинског пројекта и техничког пројекта),
  • наручио је пројекат темеља куће прилагођен претходно изведеним теренским тестовима.

Дизајн темеља куће је део дизајна тла. Постоје и додатни документи за које треба да се пријавимо. На пример:

  • захтјев за локацију уласка или дозволу за улазак,
  • искључење из шумарске или пољопривредне производње,
  • сагласност за сечу дрвећа,
  • услови везе медија.

Ове последње су посебно важне - услови прикључка за воду и канализацију одређују да ли ћемо имати септичку јаму или сопствени бунар! Дешава се и да ће Жупанијски уред затражити еколошки преглед или водоправну дозволу за градњу у поплавним подручјима.

Може потрајати и до годину дана за добијање свих потребних дозвола и докумената!

Дакле, морамо се наоружати анђеоским стрпљењем и понизношћу. Против процедура наше администрације, живци и убеђивања нам сигурно неће помоћи.

Следеће предајемо пројекат на грађевинску дозволу или га пријављујемо (уколико објекат треба да стоји самостално на парцели и да не омета комшије - тј. по закону неће "утицати" на суседне имања) у среској канцеларији. Ова канцеларија има 65 дана да донесе одлуку (обично пројекат тек треба да се заврши). Ова важи после 2 недеље – и овде видимо једину предност апликације у односу на дозволу – не морамо да чекамо да одлука постане коначна.

Коначно почињемо да градимо кућу!

Основно питање са којим се суочавамо у овој фази је како ћемо изградити кућу. Да бисмо на њих одговорили, пре свега треба схватити да су улоге учесника у читавом процесу изградње куће подељене у две групе: „они“ и „ми“.„Они“ су извођач радова и његов руководилац изградње, а „ми“ смо инвеститор, надзорни инспектор, архитекта, конструктор – генерално пројектанти. Могло би се рећи да смо "ми" добри, а "они" лоши - наравно да је шала. Важно је да обојица раде на заједничком циљу. Размотримо и како желимо да купимо грађевински материјал, који је – поред ионако веома скупе радне снаге – други критеријум за генерисање трошкова изградње куће. Ако га "ми" купимо, биће јефтиније, а ако "они" - скупље. Наш материјал, међутим, неки тимови неће поштовати нити чувати (понекад се део инвеститоровог материјала једноставно изгуби). Ево неколико примера слика са изградње куће: наши пескари ће прегазити, они ће бити опрезни са својим; наш цемент ће се поквасити, њихов ће лежати испод шупе; наша мешалица за бетон ће бити пуна бетона и њихова ће бити чиста.

Ко је ко на изградњи кућа

Када знамо како желимо да купимо материјал за изградњу куће, време је да објаснимо које су улоге на градилишту.

Руководилац изградње - он заправо заступа извођаче радова, одговоран је за безбедност на градилишту, плаћа казне и казне за неред, прљаво путовање, а најважнији задатак му је да изведе градњу по пројекту. Он може да даје коментаре на пројекат и предлаже алтернативна решења, али она морају бити одобрена од пројектанта и, наравно, од инвеститора - јер се и они односе на трошкове.

Инспектор за надзор - у наше име проверава управника. И овде вреди поменути посебно важно питање: закон забрањује управнику грађевине да сам одузме радове!

Архитекта - контролише да ли се други не мешају у дизајн његове куће. Као њен аутор, он често чини даље уступке (на захтев инвеститора) у смислу поједностављења пројекта и смањења трошкова његове реализације. И дешава се да уместо алуминијумских прозора имамо ПВЦ, уместо камена стиропор, а уместо дрвених плоча замене за винил.На крају, кућа уопште не изгледа као дизајн, али на срећу то није увек случај.

Општи савет: не мењајте дизајн куће током изградње! То изазива лавину даљих потешкоћа, на пример, прављење додатне вентилације, померање димњака и судара са гредама на крову. У екстремним случајевима, ометање обима зграде или њене структуре захтева замену грађевинске дозволе и нови пројекат! Процедура из Жупанијског уреда се затим преноси на надзор над зградама.

Како изградити кућу - сопствени тимови или генерални извођач?

Постоји много модела изградње куће: први градимо сами, ангажовањем појединачних тимова. Идеално би било да имају свог руководиоца изградње, јер ће он тада бити одговоран и за ток изградње и за безбедност на њој. Типична грађевинска екипа су самопроглашени „професионалци“ са некомплетном опремом и истим вештинама, да не говоримо о знању. У овом случају, мораћете да ангажујете менаџера изградње који ће надгледати извођаче радова и, пре свега, да изградња објекта кућа се изводи према пројекту.А ево и напомене – како је? Уосталом, управник је, по нашој подели на „нас“ и „њих“, на страни извођача радова! Парадоксално, зато код непознатих и непроверених извођача – управник треба да буде „наш“ да надгледа радове и преузме одговорност за недостатке и грешке на градилишту.

Када сами градимо кућу, такође морамо да узмемо у обзир да ћемо морати да потрошимо доста времена на куповину грађевинског материјала (добро је што тада можемо да добијемо попуст на њих). Иако тренутно добављачи пружају свеобухватне грађевинске услуге са превозом телефоном, ипак нећемо моћи све да уредимо на овај начин – мораћемо да идемо по ексере, наручимо пумпу, бетон итд. У овом моделу може нам помоћи архитекта ако предузме тзв ауторски надзор и подржаће управника, у функцији својеврсног инспектора, да управник сам не одузима радове.

Уобичајени проблем код оваквог облика градње куће су разне врсте немара управника, посебно несагледавање појединих фаза рада и затварање очију на квалитет радова и употребљених материјала, а најчешће само веома ретки појављивање на градилишту.Још један недостатак је мноштво непознатих тимова, тешкоће у организовању заједничког рада, могући сукоби. Још један недостатак - нарушавање квалитета досадашњег рада наредних екипа: молер захтева доплату за криве малтере, малтер за криве зидове, а за криве плафоне изводе естриха. Најбоље је, дакле, да један тим доведе изградњу куће у стање кључ у руке уз помоћ само водоинсталатера и електричара. На овај начин избећи ћемо ланац међусобних потраживања, и – што је за нас најважније – додатних трошкова.

Други модел изградње куће је генерални извођач радова по систему кључ у руке. Ово је наравно најпогоднији и најбржи начин изградње куће, али и најскупљи. У овом случају биће нам потребан инспектор за надзор који ће се побринути да материјал који се користи на градилишту буде у складу са пројектом, и провериће распоред арматуре пре покривних радова (после заливања плафона ништа се практично не може проверити или урађено). И овде морате пазити да овог пута инспектор не ступи у пријатељске односе са извођачем, јер ћемо само ми - инвеститори бити погођени.

Када смо изабрали извођача радова, руководилац изградње преузима грађевински дневник од старосне службе (понекад добијемо дневник са грађевинском дозволом), даје његове дозволе и извештава канцеларију да је наша изградња преузета. Недељу дана након таквог обавештења можемо да почнемо са грађевинским радовима. Пре тога можемо само унапред припремити простор: покосити траву, уклонити жбуње, оградити простор итд.

Пажња! Сви земљани радови, као што је уклањање горњег слоја земље, третирају се као незаконит почетак изградње куће.

Савети за изградњу куће

Најважнији савет приликом изградње куће? Пре покривних радова потребно је проверити распоред арматуре, односно тракастих темеља, греда, стубова, надвратника, приземних стубова, плафона изнад приземља и евентуално накнадних спратова. Такође треба да проверимо да ли је тип челика који се користи у конструкцији исти као у дизајну (огромна разлика у чврстоћи).

Пазите на предлоге за повољну куповину челика по супер цени.Најчешће се испоставља да је потпуно другачији челик - да, можете га користити, али онда морате редизајнирати плафоне и све остале армиранобетонске елементе. Следеће – проверите да ли сте наручили класу бетона, проверите да ли је дрво за конструкцију кровне решетке заштићено од буђи и гљивица, а у случају близанаца вреди их заштитити и од пожара препаратима за добити стање отпорно на пламен.

Кућа стоји, шта даље?

У току изградње куће или пре ње, на основу већ добијених услова прикључка, наручујемо пројекте прикључака: струја, вода (ако постоји водовод), канализација (ако постоји канализациона мрежа), гас (ако имамо гасовод). Пажња! За прикључак гаса потребна је посебна грађевинска дозвола, која обухвата и унутрашњу инсталацију у згради. Ако имамо шпорет на гас, зовемо оџачара и правимо извештај о димњачару.

Не пропустите, детаљно објашњавамо процедуре:

  • Како спојити кућу на гасну мрежу?
  • Како да повежете своју кућу на водоводну и канализациону мрежу
  • Како повезати свој дом на електричну мрежу

За преузимање зграде потребни су нам следећи документи:

• изјаву руководиоца градилишта о извођењу објекта у складу са пројектом и релевантним прописима, те исправном стању градилишта и околних површина, овај упис се мора извршити у грађевинским дневникима;

• копија пројекта зграде са урађеним изменама, ако су у току изградње направљене мање измене пројекта, морамо позвати архитекту да евидентира да су ове промене биле мање, у супротном ћемо морати да добијемо замену грађевинску дозволу ;

• изграђен геодетски инвентар, односно мапа коју је израдио овлашћени геодет који показује где се објекат налази и где се налазе сви прикључци или бунари и септичке јаме;

• извештаји о пријему свих прикључака - канализација, струја, вода - или уговори потписани са добављачима комуналних услуга; запамтите да добијете такав извештај на крају када успостављате везе; такође је вредно позвати геодета за сваки прикључак пре засипања; посебно ако није у равним линијама;

• извештај о пријему гасне инсталације, ако се налази у згради;

• протокол о пријему за вентилационе цеви и димњаке (ово је наш оџачар);

• сертификат о хигијени септичке јаме ако кућа није прикључена на канализацију;

• резултат лабораторијског испитивања воде за пиће, ако је кућа прикључена на сопствени довод. Свако здравствено одељење ће урадити такав преглед

Без обзира на модел изградње куће

  1. Протоколом предајемо градилиште. Од овог тренутка, извођач (у суштини менаџер) је одговоран за ред и безбедност на парцели.
  2. Пројекат предајемо извођачу заједно са грађевинском дозволом уз протокол уз напомену да је прочитао пројекат, пројекат је завршен и извођач неће имати никакве финансијске замерке.
  3. Потписујемо уговор за изградњу куће по пројекту. Такође мора укључити чишћење након изградње и недавне земљане радове. Организацију градилишта (тоалет, привремени прикључак струје и сл.) препуштамо извођачу.

Категорија:

Изградња