Колико треба да буде растојање између зграде и границе парцеле. Објашњавамо шта технички услови говоре о локацији објеката. Када се може градити директно на граници, а када немогуће? Уверите се да градите легално и да држите тачне удаљености.

Пре него што купимо пројекат парцеле и куће, вреди се упознати са неким законским прописима. Веома су битне минималне удаљености између локација објеката на грађевинским парцелама. Они су описани у пропису о техничким условима које треба да испуњавају објекти и њиховој локацији, наводећи, између осталог, удаљеност објеката и других објеката од границе парцеле.

Измењени прописи за једнопородично становање, с једне стране, прецизирају околности у којима се објекат може налазити у близини границе, чиме се ограничава дискреционо право органа управе, али с друге стране, изостављају многе ситуације које могу изазвати недоумице и неспоразуме међу суседима.

Изградња било каквих грађевинских објеката - кућа, гаража, сјеница, помоћних објеката и сл. - упркос томе што је у складу са свим прописима. често изазива сукобе међу суседима. Неретко се дешава да власници суседних имања буду незадовољни новоподигнутим објектом, често сматрају да је такав објекат изграђен преблизу њихове зграде, преблизу границе парцеле. Осим тога, узимајући у обзир све законске услове који се морају поштовати при подизању објеката, може се испоставити да сама грађевинска парцела није сјајна прилика каква се раније чинила, а на пример, њена ниска цена је узрокована ограничењима изградње. законским прописима.

Објашњавамо која су основна минимална растојања која се морају поштовати при започињању изградње, на шта треба обратити пажњу, у којим ситуацијама можемо рачунати на смањење ових растојања, а када је то немогуће.

Погледајте такође: Куповина парцеле за изградњу куће: шта треба да запамтите

Већина прописа који се односе на удаљеност куће од границе парцеле и њену локацију у односу на друге објекте налази се у Уредби министра за инфраструктуру од 12. априла 2002. године о техничким условима које треба испуњавати. по зградама и њиховој локацији (тј. Зборник закона из 2019, тачка 1065). Међутим, за свеобухватан преглед свих захтева, требало би да се позовете и на друге правне акте.

Удаљеност куће од границе парцеле

Стандардне удаљености од границе парцеле на којима се може градити кућа нису се промениле. У складу са § 12 сец. 1 Правилника о техничким условима које треба да испуњавају објекти и њихова локација, објекат се ипак не може градити ближе граници од:

  • 3 м када је окренут према граници са зидом без прозора или врата;
  • 4 м када ће на граници бити зид са прозорима или вратима.

Неки делови зграде могу бити ближе граници (§ 12(6)). Надстрешнице, вијенци, балкони, надстрешнице изнад улаза, галерије, терасе, спољне степенице, рампе или рампе окренуте ка граници - осим рампи за инвалиде - могу се налазити на удаљености од најмање 1,5 м од границе са суседне парцеле, па самим тим и ближе него што је раније предвиђено. Раније је у случају зида без отвора растојање од стрехе до ивице могло бити најмање 2,2 м, а за терасу, балкон или степениште - 1,7 м, док је за зид са отворима - 3,2 и 2,7 м. м, респективно.

Ако се објекат - у складу са накнадним прописима - може градити на удаљености од 1,5 м од границе, онда растојање између границе и стрехе не може бити мање од 1 м.

Као и раније, прописи предвиђају да се од границе парцеле држи растојање од 4 м до прозорског отвора на крову или кровне косине окренутог према њој.

  • Минималне удаљености од границе парцеле стоке и помоћних објеката

У вези са сточним објектима, законодавац је поред минималне удаљености од границе парцеле утврдио и минималне удаљености од осталих објеката. Дакле, у случају сточарског или помоћног објекта, он се не може лоцирати са зидом са отворима за прозоре или врата на удаљености мањој од 8 метара од зида постојеће стамбене зграде, зграде колективног становања или комуналног објекта. на суседној грађевинској парцели, односно оној за коју постоји правоснажно решење о грађевинској дозволи. Одржавање барем такве удаљености је да би се корисници суседних некретнина заштитили од могућих непријатности изазваних коришћењем сточних или пољопривредних објеката, нпр.мирис, бука, итд.

Погледајте и: Технички услови за гараже

Одступања: локација објекта ближе линији парцеле

У неким случајевима, могуће је лоцирати зграду на грађевинској парцели са мањим растојањима од минималних наведених у § 12 одељку 1 горње уредбе.

И да, први изузетак од правила је могућност лоцирања објекта на удаљености не мањој од 1,5 метара од границе парцеле или чак унутар границе парцеле ако је то дозвољено прописима садржаним у локални план развоја на снази на датом подручју просторне. Напомена, ово одступање се односи само на локацију објекта са зидом без отвора за прозоре или врата према граници парцеле.

Дозвољено је и лоцирање објекта директно на граници грађевинске парцеле, ако се својим зидом граничи са зидом објекта који постоји на суседној парцели и његова висина је у складу са локалним планом у снагу на датом подручју или одлуку о условима уређења и уређења земљишта .

Зграда се може налазити најближе 3 м од границе - када зид нема отвора, или 4 м од границе - када у зиду постоје прозори или врата

Даљи изузеци од правила - назначени у § 12 сек. 4 - односи се на једнопородичне смештаје и то су:

  • могућност лоцирања објекта на граници парцеле или на удаљености не мањој од 1,5 метара од ове границе уколико наша парцела није широка више од 16 метара. Кључ у овом случају је ширина парцеле. Ако прелази 16 метара, ово правило се не може применити. Ако спадамо у ову димензију, овде није битан пристанак или протест суседа, није битно да ли је на суседној парцели подигнут објекат или је празан, можемо искористити ову одредбу и изградити објекат у оквиру граница парцеле или 1,5 метара од границе (али узимајући у обзир захтеве заштите од пожара);
  • могућност надградње постојећег објекта, који се налази на удаљености мањој од наведеног у секцији1 (тј. 3 или 4 м) од границе ове грађевинске парцеле, не више од једног спрата, без прозора и врата у доњем зиду, удаљеном мање од 4 м од границе;
  • могућност изградње помоћног објекта или гараже дужине не веће од 6,5 м и висине до 3 м директно на граници грађевинске парцеле или на удаљености не мањој од 1,5 м са зид без прозора и врата.

Пажња, локација објекта на удаљеностима мањим од границе парцеле, назначене у првом делу овог члана (3 и 4 метра), узрокује да се ударна површина објекта простире ван граница парцеле на којој се налази. У случају изградње породичне куће биће потребно прибавити грађевинску дозволу. Према чл. 29 сец. 1 тачка 1а Закона о грађењу од 07.07.1994. године, грађевинска дозвола није потребна за изградњу самостојећих једнопородичних стамбених објеката чија се утицајна зона у потпуности налази на парцели или парцелама на којима су пројектовани. .Дакле, будући да изградња са смањењем минималних растојања од границе парцеле доводи до ширења утицајног подручја објекта на суседне парцеле, применом наведеног чл. 29 сец. 1 тачка 1а Закона о грађењу. У таквим случајевима, увек ће бити неопходно да се обратите надлежним органима за грађевинску дозволу.

Такође треба обратити пажњу на § 12 сек. 9. наведене уредбе, у којој се наводи да је растојање од границе са суседном грађевинском парцелом до подземног дела објекта, као и подземног објекта који испуњава комуналне функције објекта, а који се налази потпуно испод нивоа околног земљишта, износи није одређено. Имајући у виду наведену одредбу, инвеститори имају пуну слободу када је у питању изградња подрума или подземних гаража. Нема ограничења или смерница, тако да ови делови зграде могу да се протежу све до границе парцеле, без обзира на то како се налази комшијски подрум или гаража.

Како мерити растојања на парцели ако зидови зграде нису паралелни са границом парцеле

Измењеним правилником недостајала је регулатива о мерењу удаљености од границе у случају зида (са или без отвора) који није паралелан са границом парцеле.

Укинута је претходна одредба која је гласила да се растојање од границе у случају зида са отворима мери хоризонтално од најближе спољне ивице отвора врата или прозора зида. Ово је омогућило да се преостали део зида без отвора приближи граници.

Нису уведени други прописи који би заменили укинуту одредбу. Дакле, док је питање локације која није паралелна са границом зида без отвора сасвим јасно – минимално растојање од 3 м рачунаће се од најближег угла зграде, у случају зида са отворима то ће бити већи проблем. Могуће је усвојити досадашњу праксу бројања удаљености од најближе спољне ивице отвора врата или прозора, или применити ригорозније тумачење да растојање од 4 м треба држати од најближег дела зида са отворима.

Погледајте и чланке у којима представљамо најбоље готове ПРОЈЕКТЕ КУЋА:

  • Функционалне куће са поткровљем
  • Кућа за уски плац - ТОП најбољих пројеката
  • Пројекти кућа са поткровљем за адаптацију

Захтеви за растојање при лоцирању објеката на парцели - осветљење

Поред ових основних правила и минималних растојања које треба поштовати при изградњи објеката, законодавац намеће и многе друге услове који морају бити испуњени приликом реализације инвестиције. Један од основних захтева је правилно осветљење просторија намењених људима. § 13 горње уредбе каже да:

1. Удаљеност зграде са просторијама намењеним људима од других објеката треба да омогући природно осветљење ових просторија – за које се сматра да је испуњено ако: на растојању краћем од: а) нема замрачујућег дела исте зграде или другог замрачујућег објекта. висина замагљивања - за затамњивање објеката висине до 35 м, б) 35 м - за затамњивање објеката висине веће од 35 м, 2) задржао је услове из § 57. и 60. ст.

2. Количина преноса из ст. 1 бод 1, мери се од нивоа доње ивице најнижих прозора зграде која се затамњује до нивоа највише ивице сенчења објекта заклањања или његовог дела.

Вреди напоменути да § 57 указује на то да просторију намењену људима треба обезбедити дневно светло, прилагођену њеној намени, облику и величини, узимајући у обзир услове наведене у § 13 и општу здравствену заштиту на раду и сигурносни прописи. Однос површине прозора, израчунате према светлу оквира, према површини пода треба да буде најмање 1:8, а у другој просторији где је дневно светло потребно због употребе - најмање 1:12.

§ 60, пак, односи се на просторије намењене за колективни боравак деце у јаслицама, вртићима и школама, са изузетком хемијске, физичке и уметничке радионице.И ове би требало да имају најмање 3 сунчана сата у данима равнодневице (21. март и 21. септембар) од 8.00 до 16.00 часова, док стамбене собе - од 7.00 до 17.00 часова.

У вишесобном стану дозвољено је ограничити захтев наведен у одељку 1 до најмање једне просторије, међутим, у допунским зградама у центру града дозвољено је ограничење потребног времена осунчавања на 1,5 сат, а у односу на једнособан стан у таквој згради потребно време инсолације није потребно. наведено.

Локација куће на плацу - пожарни услови

Још један веома важан и важан аспект који треба узети у обзир приликом планирања изградње је питање заштите од пожара. Ова уредба је укључена у § 271 и даље горе поменуте уредбе министра за инфраструктуру. Према овој одредби, ако се на суседној парцели налазе објекти, онда растојање између зидова нашег објекта и објекта који се налази на суседној парцели треба да буде најмање:

  • 8 метара, под условом да оба објекта имају адекватну отпорност на ватру, односно зидане зидове у којима отвори прозора и врата не прелазе 35% укупне површине зида (ово нису преградни зидови од пожара);
  • 6 метара, када су зидови обе зграде окренути један према другом зидани зидови без отвора за прозоре и врата (не морају бити противпожарни зидови);
  • 12 метара ако једна од зграда нема адекватну отпорност на ватру, нпр. један од зидова или кров једне од зграда може да шири ватру (једна од кућа је дрвена или прекривена запаљивим материјалом); није битно да ли зидови окренути један према другом имају прозорске отворе или не;
  • 16 метара ако обе зграде или њихови елементи - зидови, кров - могу ширити ватру, нпр. две куће су дрвене.

Уколико величина наше парцеле не дозвољава одржавање горе наведених растојања од објеката који се налазе на суседној парцели, ове удаљености се могу смањити под условом да се изгради противпожарни зид.

Противпожарна преграда мора имати класу отпорности на ватру наведену у одредбама § 232 одељка 4. и 5. горњег прописа. У светлу § 232 сек. 1. и 2. зид морају бити од негоривих материјала. У њему је дозвољено направити отворе, чија укупна површина не сме бити већа од 15% површине зида. Ови отвори треба да буду ограђени ватрогасним предворјима или затворени противпожарним вратима.

Додатно сек. 6 § 232 дозвољава да се отвори у противпожарном зиду попуне материјалом који пропушта светлост, као што су: стаклени блокови, стаклена цигла или друга стакла, под условом да испуна не прелази 10% површине зида и да ће имати отпорност на ватру. класе у складу са табелом датом у овој одредби .

Потребне удаљености куће од путева, инсталација и мрежа

Поред основних услова за постављање објеката, регулисаних у наведеном правилнику министра за инфраструктуру, морамо обратити пажњу и на друге прописе који одређују минималне удаљености за постављање објеката од инсталација, путева, других архитектонских објеката. елементи.

  • Минималне удаљености између зграде и пута

Ако је наша парцела уз пут, у зависности од врсте пута, одредбе Закона од 21. марта 1985. о јавним путевима (тј. Зборник закона из 2021. године, тачка 1376) наводе минималне удаљености од грађевинске конструкције са спољне ивице коловоза. И тако, у близини аутопута, грађевински објекти треба да се налазе на удаљености од најмање 30 метара унутар насељеног места или 50 метара ван насељеног места. У случају брзих путева, ове удаљености су 20 метара, односно 40 метара. Што се тиче јавних путева – државних, минимална растојања су 10 метара од ивице коловоза у насељеном месту и 25 метара ван овог подручја. Што се тиче покрајинских и окружних путева, биће 8 метара и 20 метара. Најкраће удаљености важе за општинске путеве и износе 6 метара у насељеном подручју и 15 метара ван овог подручја.

Што се тиче јавних путева (државних, војводских, покрајинских и општинских), законодавац дозвољава одређено одступање и смањење ових растојања, уколико околности дате инвестиције заслужују посебну пажњу, а инвеститор, пре него што добије грађевинску дозволу или пре подношења обавештења о радовима изградња ће добити дозволу од администратора пута да лоцира објекат на удаљености мањој од горе наведене.

  • Минималне удаљености између зграде и гасовода

Приликом куповине грађевинског пројекта веома је важно унапред утврдити да ли се у близини наше парцеле налази гасовод. Уколико се то деси, потребно је да се упознате са његовом техничком документацијом, јер у зависности од дозвољеног притиска у оближњем гасоводу и његовог пречника, закон такође налаже да одржавамо одређене удаљености.

Ово питање је детаљно регулисано Уредбом министра привреде од 26. априла 2013. године о техничким условима које морају да испуњавају гасне мреже и њиховој локацији ( Журналзакона из 2013. године, тач 640). Према овом правилнику, растојање објеката који се подижу од гасовода треба да буде: 1 метар ако је максимални радни притисак (МОП) у гасоводу до укључујући 0,5 МПа, 2 метра ако је МОП изнад 0,5 МПа и до 1, 6МПа укључујући. Ако је максимални притисак изнад 1,6 МПа, овде је важан и пречник гасовода. Ако је пречник до ДН 150, минимално растојање је 4 метра, пречник изнад ДН 150 до укључујући ДН 300 - минимално растојање је 6 метара, пречник изнад ДН 300 до и укључујући ДН 500 - минимално растојање је фиксно на 8 метара. Ако је пречник гасовода изнад ДН 500, морамо се удаљити од гасовода најмање 12 метара од градилишта.

  • Минималне удаљености локације зграде од надземне електричне мреже

Није неуобичајено да имамо ситуацију да далековод пролази изнад или поред парцеле. У овом случају, такође треба да водимо рачуна о одржавању одговарајуће удаљености, захваљујући којој ћемо се осећати безбедно.Међутим, ни Закон о грађењу ни Уредба министра за инфраструктуру о техничким условима које треба да испуњавају зграде и њиховој локацији не односе се на ово питање. Неки прописи се могу наћи у пољским стандардима - ПН-75-Е-05100-1: 1998, ПН-ЕН-50341-1:2001 и ПН-ЕН-50423-1:2007.

Удаљеност зграде од надземних далековода зависи првенствено од напона електричних жица. У зависности од тога да ли је напон низак, средњи или висок, ове удаљености се крећу од три до неколико метара. Да бисте то тачно утврдили, идите у оближњу електроенергетску компанију, која ће тачно одредити напон жица у оближњој линији и назначити које минималне удаљености треба одржавати.

Овде, поред тога, треба напоменути да је у складу са одредбама Уредбе министра за инфраструктуру од 6. фебруара 2003. године о безбедности и здрављу на раду при извођењу грађевинских радова (Зв.закона из 2003. године, бр. 47, тач 401) није дозвољено лоцирати радне станице, залихе производа и материјала или машина и грађевинске опреме директно испод надземних водова или на хоризонталној удаљености од крајњих жица, мањој од:

1) 3 метра - за водове са називним напоном који не прелази 1 кВ;

2) 5 метара - за водове са називним напоном изнад 1 кВ али не већим од 15 кВ;

3) 10 метара - за водове са називним напоном изнад 15 кВ али не већим од 30 кВ;

4) 15 метара - за водове са називним напоном изнад 30 кВ али не већим од 110 кВ;

5) 30 метара - за водове са називним напоном изнад 110 кВ.

Уједно, извођење грађевинских радова уз употребу машина или других техничких уређаја, непосредно испод високонапонског вода, дозвољено је након консултације са корисником водова.У ту сврху, такође би било потребно контактирати енергетску компанију ради давања смерница за извођење грађевинских радова.

Занимљива чињеница је да се закон не односи на питање подземних енергетских мрежа. Не постоје смернице или фиксне удаљености у овом погледу. Међутим, потребно је и проверити да ли је таква мрежа изведена на парцели или у њеној близини.

  • Минималне удаљености између локације зграде и водовода и канализационог система

Као иу случају гасних инсталација или надземних енергетских мрежа, минималне удаљености се морају одржавати када постоји водовод или канализација у близини или на парцели. Удаљеност коју морамо држати зависи од пречника цеви и креће се од 1,5 метара до 5 метара.

Удаљености на парцели - бунар и резервоар за течни отпад

Такође је потребно обратити пажњу на локацију бунара и септичке јаме за течни отпад на парцели. У многим срединама још увек не постоји канализација или водоводна мрежа, што значи да су инвеститори принуђени да сами обезбеђују воду и канализацију. Међутим, нису сви свесни да је и локација ових објеката (бунар и резервоар за отпад) условљена испуњењем одређених услова. Вреди запамтити, јер може значајно утицати на развој грађевинске парцеле, а понекад чак и заштити многе од нас од проблема.

И тако, у случају бунара који снабдева водом намењену за људску употребу, растојање од осе бунара треба да буде најмање:

1) до границе парцеле - 5 м,

2) до осе путног јарка - 7,5 м,

3) за објекте за стоку и припадајуће херметичке силосе, резервоаре за сакупљање отпада, компост и сличну херметичку опрему - 15 м,

4) до најближег инфилтрационог вода појединачног канализационог система, ако се у њега испушта биолошки пречишћена канализација у обиму прописаном прописима о заштити вода - 30 м,

5) до неасфалтираних стаза за стоку, најближе инфилтрационе цеви локалне канализације без постројења за биолошки третман отпадних вода и до границе филтрационог поља - 70 метара.

Допуштено је лоцирати бунар на удаљености мањој од 5 метара од границе парцеле, а заједнички бунар на граници две парцеле, под условом да се на обема одржавају растојања назначена у тачкама 2-5. парцеле.

У случају бунара који снабдева воду за друге сврхе осим за људску употребу (нпр. за заливање баште), прописи не намећу никакве захтеве. Такав бунар може да се налази било где на нашој парцели.

По питању постављања септичке јаме за течни отпад на парцели, законодавац дозвољава коришћење оваквих јама само на грађевинским парцелама које се не могу прикључити на канализацију, а њихово коришћење није дозвољено. на подручјима која су подвргнута посебној заштити животне средине и изложена поплавама и заливању кишницом.Растојање између поклопаца и вентилационих отвора из септичких јама за течни отпад, јама тоалета без канализације са највише 4 места и сличних санитарних и кућних уређаја капацитета до 10 м33треба да буде најмање:

1) од прозора и спољних врата до просторија намењених за смештај људи и хране - 15 м,

2) од границе суседне парцеле, пута (улице) или пешачке стазе - 7,5 м,

У случају породичне, сеоске и индивидуалне рекреације, ове удаљености су мање и треба да буду:

1) од прозора и спољних врата до просторија намењених за људе - 5 м, ово се не односи на тоалете у породичним кућама,

2) од границе суседне парцеле, пута (улице) или пешачке стазе - 2 м,

Ако резервоари имају капацитет већи од 10 м3до 50 м3 удаљености треба да буду најмање:

1) од прозора и спољних врата до соба наведених у одл. 1 бод 1 - 30м,

2) од границе суседне парцеле - 7,5м,

3) од пута (улице) или пешачке стазе - 10 м.

Покривене септичке јаме за течни отпад и клозетске јаме могу се налазити на удаљености мањој од 2 метра од границе, укључујући и границу парцела, ако су у близини сличних уређаја на суседној парцели, под условом да горе поменуто растојање од просторија намењених људима и од бунара.

Уколико је то могуће, таква посебна одступања ће се регулисати издатом одлуком о условима уређења и уређења земљишта.

Тако да у неким ситуацијама, посебно ако имамо малу парцелу поред других већ изграђених парцела, лоцирање наше куће у складу са свим прописима може изазвати много невоља и бити прави изазов.Ствар је компликованија ако се у близини парцеле налази електрична мрежа или друга инсталација, на шта треба обратити посебну пажњу. Може се испоставити да ћемо бити принуђени да купимо индивидуални пројекат куће, јер све готове куће не испуњавају услове прописане законом и одредбама локалног плана уређења или одлуке о просторном уређењу и условима уређења земљишта. Такође се може испоставити да наша изабрана парцела због тога није такозвана земљишна парцела. прилику, јер њена локација и околна инфраструктура онемогућавају изградњу куће какву бисмо желели.

С друге стране, када градимо објекат у складу са прописима, непријатељски комшија неће имати утицаја на нашу инвестицију. Можемо бити мирни.

Категорија:

Изградња