Отпуштање заплета није увек могуће и често траје дуго. Куповина парцеле у нади да ћете на њој саградити кућу може бити веома ризична. Проверите да ли је могуће пољопривредну парцелу претворити у грађевинску.

Пре него што се одлучимо за куповину пољопривредног земљишта, треба да будемо свесни законских ограничења куповине таквог земљишта и реализације грађевинских пројеката на њему. Процедура уклањања парцеле може се показати гломазном и дуготрајном или чак немогућом.

Садржај

  1. Да ли је могуће градити на пољопривредном плацу?
  2. Ослобађање парцеле - измена локалног плана уређења
  3. Ослобађање парцеле - пријава за измену локалног плана просторног уређења
  4. ГАЛЕРИЈА: погледајте пројекте помоћних зграда
  5. Ослобађање парцеле - процедура за промену локалног плана
  6. Де-фарминг ИИ фаза - искључење земљишта из пољопривредне производње
  7. Захтјев за искључење земљишта из пољопривредне производње
  8. Опуштање цене парцеле
  9. Отпуштање парцеле - добијање одлуке о зонирању
  10. Симболи који се користе у земљишним књигама

Да ли је могуће градити на пољопривредном плацу?

Уколико се пољопривредна парцела налази ван града, бићемо принуђени да прођемо кроз двостепену процедуру одузимања земљишта, иако сви њени елементи неће бити потребни у сваком случају.

Претворба пољопривредне парцеле у грађевинску се одвија у две фазе:

  • Прва фаза - промена намене земљишта изменом локалног плана просторног уређења или добијањем решења о условима грађења.
  • Друга фаза - искључење земљишта из пољопривредне производње.

Према чл. 6 сец. 1 Закона о заштити пољопривредног и шумског земљишта у непољопривредне сврхе, пре свега, земљиште које је у евиденцији означено као пустош, а у недостатку таквог земљишта, друго земљиште са најнижом производном корисношћу.

Ослобађање парцеле - измена локалног плана уређења

Прва фаза процеса де-фармације парцеле следи правила утврђена Законом о просторном планирању и уређењу од 27. марта 2003. године. Она се одвија на два начина, у зависности од тога да ли је за дато подручје на снази локални просторни план (у даљем тексту: локални план уређења). Према томе, прва акција треба да буде утврђивање да ли је пољопривредна парцела обухваћена локалним планом.Да бисте то урадили, идите у канцеларију и тамо набавите потребне информације. У канцеларији можемо направити следеће аранжмане:

  • парцела је обухваћена локалним планом уређења и у овом плану је намењена за пољопривредне сврхе - тада је потребно спровести поступак измене локалног плана уређења;
  • парцела није обухваћена локалним планом уређења - тада је довољно прибавити решење о условима уређења.

Ослобађање парцеле - пријава за измену локалног плана просторног уређења

Промена локалног плана зонирања је прилично тешка и свакако одузима много времена. За почетак поступка промене плана потребно је поднети одговарајућу пријаву начелнику општине, градоначелнику или председнику града.

Закон не прецизира садржај таквог захтева. Свакако да писмо треба да садржи: име и презиме/име подносиоца захтева и његову/њену адресу, спецификацију имовине која се мења, начин измене урбанистичког плана, образложење такве промене.Уз пријаву вреди приложити извод или цртеж из важеће катастарске карте, извод из земљишне књиге и основну карту непокретности.

Неке општине и градови објављују на својим веб страницама формуларе за промену локалног плана просторног уређења. Међутим, коришћење ових формулара не треба посматрати као обавезу, већ као олакшавање.

Поднета пријава је постулативна. То значи да његово разматрање није одређено никаквим роком. На његово признавање не примењују се одредбе Законика о управном поступку. Начелник општине, градоначелник или председник града због тога можда неће дуго одговарати на поднету молбу. Наравно, такође може бити случај да ће надлежни органи раније предузети одговарајуће мере.

ГАЛЕРИЈА: погледајте пројекте помоћних зграда

Пројект ГЦ59а Господарска зграда, арх. Марек Дабровски. Мала помоћна зграда, идеална за рекреацију и парцеле за запослене. Једноставно тело покривено двоводним кровом уклопиће се у свако окружење. Погледајте овај дизајн

Ослобађање парцеле - процедура за промену локалног плана

Ако наша пријава буде прихваћена, почиње процедура промене локалног плана. Слично је и са процедуром доношења новог плана. Треба нагласити да власници земљишта немају значајнији утицај на ток целокупног процеса де-фармације парцеле. Измена локалног зонског плана није индивидуална административна ствар. Комуна или град поступа у случају, извршавајући свој задатак. Стога је важно пратити све најаве у вези са променом плана објављене у локалној штампи и/или у градској или општинској канцеларији. Ово ће нам омогућити да благовремено изнесемо било какве примедбе ако намере плана нису у складу са нашим очекивањима. Резервације могу или не морају бити разматране од стране општинског или градског већа.

Најважнији кораци у процесу промене локалног просторног плана су:

а) усвајање одлуке од стране општине или градског већа о поступку измене локалног плана;

б) објављивањем у локалној штампи и најавом почетка измене плана, уз назнаку рока, не краћег од 21 дан, за подношење пријава на план;

ц) израда нацрта локалног плана уз преглед поднетих пријава;

д) тражење неопходних мишљења и аранжмана;

е) прибављање сагласности за промену намене пољопривредног и шумског земљишта у непољопривредне и нешумске сврхе, ако то захтевају посебни прописи - у складу са Законом о заштити пољопривреде и шума од 3. фебруара 1995. године. земљиште, потребна је сагласност за промену намене земљишта:

- пољопривредно земљиште које чини пољопривредно земљиште И-ИИИ класе, ако његова површина предвиђена за такву употребу прелази 0,5 ха,

- шумско земљиште у власништву Државног трезора,

- остало шумско земљиште.

Надлежни за давање сагласности за промену употребе су:

- министар надлежан за рурални развој,

- министар надлежан за животну средину,

- маршал војводства, сагласност се може дати након добијања мишљења пољопривредне коморе.

ф) презентација нацрта локалног плана;

г) разматрање коментара достављених на нацрт плана - ове коментаре могу доставити свако, односно физичка и правна лица, као и организационе јединице, а за достављање није потребно исказати правни интерес њих;

х) усвајање локалног плана просторног уређења.

Ако је вредност имовине повећана као резултат промене локалног плана просторног уређења, могуће је наплатити накнаду за планирање од њеног власника. Ово се дешава када се парцела прода. Накнада је једнократна, њен износ је утврђен планом, али не може бити већи од 30% од повећања вредности имовине.

Де-фарминг ИИ фаза - искључење земљишта из пољопривредне производње

Сљедећа, друга фаза поступка депољопривредне парцеле је искључење земљишта из пољопривредне производње. Искључивање земљишта из пољопривредне производње значи почетак коришћења земљишта осим пољопривредног или шумарског. Такође се може састојати у напуштању тренутне пољопривредне или шумарске производње.

Промена намене земљишта је чињенична радња која производи правне ефекте у виду формалног искључења земљишта из пољопривредне или шумарске производње. У неким случајевима, таква промена намене зависи од прибављања одговарајуће административне одлуке којом се дозвољава искључење земљишта из пољопривредне производње. Ово је предвиђено Законом од 3. фебруара 1995. године. о заштити пољопривредног и шумског земљишта. Њиме се намеће обавеза прибављања административног решења у вези са земљиштем са високом класом вредности или пореклом вредним за пољопривредну производњу. За искључење из пољопривредне или шумарске производње потребна је одлука:

  1. пољопривредно земљиште од земљишта минералног и органског порекла разврстано у класе И, ИИ, ИИИ, ИИИа, ИИИб и пољопривредно земљиште класе ИВ, ИВа, ИВб, В и ВИ од земљишта органског порекла;
  2. испод рибњака и других водених површина које се користе искључиво за пољопривреду;
  3. испод пољопривредних објеката и других објеката и уређаја који се користе искључиво за пољопривредну производњу и прераду пољопривредно-прехрамбених производа;
  4. под зградама и уређајима који се директно користе за пољопривредну производњу, признат као посебан одељак, сходно одредбама о порезу на доходак физичких лица и порезу на добит правних лица;
  5. рурални паркови и испод дрвећа и жбуња у средини поља, укључујући ветробране и уређаје против ерозије;
  6. породичне баште и ботаничке баште;
  7. под уређајима: мелиорације, заштите од поплава и пожара, водоснабдевања пољопривреде, канализације и канализације и одлагања отпада за потребе пољопривреде и сеоског становништва;
  8. прекоришћено за пољопривреду;
  9. тресета и баре;
  10. испод прилазних путева пољопривредном земљишту;
  11. шумско земљиште намењено непољопривредној и нешумској намјени.

Захтјев за искључење земљишта из пољопривредне производње

За добијање одговарајућег решења потребно је поднети захтев за искључење земљишта из пољопривредне производње. Подноси се старешини надлежном за локацију непокретности. Многе канцеларије користе формуларе за пријаву, што поједностављује процедуру.

Захтјев треба да садржи име подносиоца пријаве и сврху због које ће се земљиште искључити из пољопривредне производње (нпр. за становање за једну породицу, становање за више породица).Коначну одлуку о условима уређења треба приложити уз пријаву, ако за земљиште није донесен локални план уређења. Поред тога, документ којим се наводи право располагања непокретношћу, план уређења парцеле са уређењем инвестиционог подручја по класама и корисним површинама, документ којим се може утврдити вредност земљишта које подлеже искључењу и извод из земљишне књиге треба приложити.

Захтјев за искључење земљишта из пољопривредне производње може поднијети власник, као и управник или плодоуживалац, трајни плодоуживалац, закупац непокретности и самостални посједник.

Опуштање цене парцеле

Изузимање земљишта из пољопривредне производње повезано је са неопходношћу плаћања накнаде за искључење и годишње накнаде. Закон о заштити пољопривредног и шумског земљишта детаљно описује начин обрачуна наведених износа. Њихов износ зависи од класе, порекла и површине искљученог земљишта.

Трошкови де-фармације парцеле су, на пример, за 1 хектар:

  • за обрадиво земљиште И класе - 437.175 ПЛН,
  • за обрадиво земљиште ИИ класе - 378.885 ПЛН,
  • за обрадиво земљиште ИИИа класе - 320.595 ПЛН.

Наведена уплата се умањује за вредност земљишта, утврђену према тржишним ценама у датом граду. Примењује се вредност земљишта на дан стварног искључења из производње. Накнада се плаћа у року од 60 дана од дана правоснажности решења о искључењу земљишта из пољопривредне производње. Ако се искључење земљишта из пољопривредне производње изврши супротно одредбама Закона, извршиоцу искључења наплаћује се накнада у двоструком износу. Ако се повреда не односи на земљиште које је у локалном плану уређења одређено за непољопривредну или нешумску намену, накнада се увећава за 10%.

Други трошак који се односи на уклањање парцеле су годишње накнаде, које чине 10% једнократне накнаде.Годишња накнада се плаћа на 10 година, у случају трајног искључења из пољопривредне производње. У случају нетрајног искључења из пољопривредне производње, годишња накнада се плаћа током периода искључења, не дуже од 20 година.

У случају продаје земљишта, обавеза плаћања чланарине и годишње накнаде сноси купац. Закон предвиђа два ослобођења од обавезе плаћања наведених трошкова. Ово се односи на искључење земљишта из пољопривредне или шумске производње за потребе становања:

1) до 0,05 ха за породичну кућу

2) до 0,02 ха по стану у случају вишепородичне зграде

Искључењем земљишта из пољопривредне производње завршава се поступак трансформације пољопривредног земљишта у друге сврхе осим пољопривредне или шумарске. Позитиван завршетак ове процедуре омогућава инвеститору да аплицира за грађевинску дозволу.

Отпуштање парцеле - добијање одлуке о зонирању

Ослобађање парцеле је много лакше када имовина није обухваћена локалним планом просторног уређења. У таквој ситуацији мора се прибавити решење о условима изградње. У ту сврху, захтев за успостављање развојних услова треба поднети градској или општинској канцеларији. Многе општине и градови користе званичне формуларе за пријаву, што олакшава покретање поступка. Захтев треба да садржи:

  • идентификациони детаљи подносиоца (име и адреса),
  • идентификациони подаци планиране инвестиције (намена простора и објекта и његова тачна локација),
  • карактеристике инвестиције (технички параметри, потражња за комуналијама, начин грејања, начин одлагања или одлагања канализације, начин одлагања отпада).

Пријаву може поднети било који ентитет. То не мора бити тренутни власник имовине.Ово је због чињенице да одлука о условима уређења не ствара права на земљиште и не крши право својине. Штавише, захтев за дату имовину може поднети више различитих субјеката. То не спречава вођење поступка. Сви захтеви се могу узети у обзир. У том случају, копија одлуке се доставља свим осталим подносиоцима захтева и власнику или сталном плодоуживаоцу парцеле.

Захтјев подлијеже плаћању таксе у износу од 598 ПЛН. Власник или стални корисник имовине на коју се пријава односи је изузет од тога.

Одлуку о условима грађења доноси начелник општине, градоначелник, председник града након договора са надлежнима из чл. 53 сец. 4 Закона о уређењу простора и уређењу простора. Ови укључују органи надлежни за заштиту пољопривредног и шумског земљишта и одводњавање вода – у односу на земљиште које се користи у пољопривредне и шумске сврхе у смислу одредаба о управљању непокретностима.Уговор је сачињен у форми одлуке, која треба да буде издата у року од 2 недеље. Ако се у том року орган не изјасни о свом ставу, сматра се да је договор склопљен. На одлуку може уложити жалбу подносилац - инвеститор.

Издавање решења о условима грађења могуће је само ако су заједнички испуњени следећи услови:

1) најмање једна суседна парцела, приступачна са истог јавног пута, изграђена је на начин који омогућава дефинисање захтева за нови развој у смислу наставка функција, параметара, карактеристика и показатеља развоја објеката и уређеност земљишта, укључујући димензије и архитектонски облик објеката, грађевинске линије и интензитет коришћења земљишта;

2) сајт има приступ јавном путу;

3) постојеће или планиране комуналије парцеле су довољне за пројекат изградње;

4) за подручје није потребна сагласност за промену намене пољопривредног и шумског земљишта у непољопривредне и нешумске сврхе, или је подложна сагласности прибављена приликом израде локалних планова којима је истекао рок важења по Просторном уређењу. Ацт;

5) одлука је у складу са посебним одредбама,

6) грађевински пројекат се неће налазити у области:

  • у вези са којим је одлуком о одређивању локације стратешког улагања у преносну мрежу забрањено подизање и одржавање објеката намењених за становање људи,
  • контролисане зоне са обе стране гасовода,
  • безбедносне зоне са обе стране цевовода.

Услов из тачке 1. не односи се на пољопривредне објекте у случају да површина фарме која се односи на овај објекат прелази просечну површину фарме у датој општини..

Могуће је прогласити престанак важења урбанистичке дозволе. Ово се дешава када други субјекат добије грађевинску дозволу или када је за ову област усвојен локални план са садржајем који није у издатом решењу.

Промена локалног урбанистичког плана или добијање урбанистичког решења доводи до промене коришћења пољопривредног земљишта у непољопривредне сврхе.

Категорија:

Операција куће