Аукције извршитеља некретнина - ко може да учествује на аукцији, колика је гаранција за понуду и почетна цена? Како купити парцелу у извршном поступку, односно лицитацијом.

Продаја некретнина путем аукције може се обавити:

  • у судском поступку - води орган за извршење, односно судски извршилац, или
  • у управном поступку - спроводи орган управе, односно порески извршилац. Ова могућност постоји од 2011.

Може доћи до ситуације да административно извршно тело преузме судско извршење и обрнуто. У случају тзв Утоком извршења преузима га орган који је раније покренуо поступак. Ипак, најчешћа и најпознатија је принудна принуда на непокретности коју спроводе судски извршитељи.

Аукције извршитеља некретнина - како да сазнамо за њих

Судски извршитељи су дужни да објаве о аукцији на веб-страници Националног савета извршитеља, у картици Аукције судских извршитеља. Поред тога, такве информације се објављују на огласним таблама градских или општинских канцеларија и надлежних судова (у чијем се округу налази излицитирана имовина). Такође се често постављају на сајтове ових институција.

Трезорски извршитељи објављују огласе о извршитељевим лицитацијама некретнина у седишту пореске управе и канцеларији надлежне јединице локалне самоуправе, а ако је њена вредност процењена на више од 83.600 ПЛН - објављују их и у популарни часопис у датом граду.

Извршитељ за некретнине лицитира како то изгледа

Извршење на непокретностима спроводе судски извршитељи на основу одредаба Законика о парничном поступку: у обичном или поједностављеном начину. Поједностављени поступак извршења подразумева мање формализован поступак и не захтева учешће суда, а самим тим и брже намирење повериоца.

Судбени извршитељ је дужан да спроведе лицитацију непокретности по поједностављеном поступку ако се ради о неизграђеној непокретности или се на њој гради стамбени или пословни објекат (у тренутку подношења пријаве за покретање поступка). извршење, обавештење о завршетку изградње још није сачињено или не уз захтев за издавање употребне дозволе у смислу закона о грађењу). Природу имовине (изграђену или не) извршилац проверава у централној бази земљишних и хипотекарних књига и на основу тога квалификује начин извршног поступка.

Уколико се приликом описа и процене имовине испостави да не испуњава услове за продају по поједностављеном поступку, судски извршитељ ће тражити од надлежног суда да одреди датум за лицитацију имовине по обичном поступку.Ово се може десити када зграда није уписана у земљишне и хипотекарне књиге, а након увида се испостави да се налази на имању и документима да је стављена у употребу.

У редовном режиму, мора се спровести лицитација изграђених непокретности (са објектима стављеним у употребу у складу са одредбама Закона о грађењу), стамбених и пословних простора, као и фарми. Међутим, неће бити неправилност ако се неизграђено имање прода на овај начин. То се дешава у многим судовима где судски извршитељи одбијају да спроводе поједностављене аукције, а надзорни суд на то пристаје. Међутим, ови поступци су дужи и могу радити на штету поверилаца који, према садашњем правном статусу, имају веома ограничено право на остваривање својих потраживања.

Заплена непокретности од стране судског извршитеља и припрема за поједностављену аукцију

Након одузимања имовине и уписа опомене у земљишно-хипотекарни регистар који се води за имовину која је предмет извршења, судски извршитељ позива дужника да исплати дуг без одређивања рока за то ( осим у уобичајеном режиму).Такође одмах прелази на опис и процену вредности имовине на основу процене коју је извршио вештак (уписан у списак судских вештака).

Ако је извршитељ запленио неизграђено земљиште које није оптерећено у корист трећих лица (нпр. доживотне ренте, земљиште или личне служности, закуп или закуп), он може прво да понуди некретнину на продају. Поверилац или дужник тада може одредити купца. Почетна цена ове некретнине не може бити нижа од вредности процене. Постоји само месец дана за коришћење овог начина продаје од датума описа и процене. Након овог рока, имовина се може продати само на поједностављеној лицитацији, а ако се прода уз кршење овог рока, њена куповина ће бити неефикасна и суд ће одбити да додели власништво.

О планираној лицитацији непокретности по поједностављеном поступку извршења, судски извршитељ мора јавно да обавести и учеснике у поступку. У најави аукције судски извршитељ даје следеће податке:

  • датум, време и место аукције имовине;
  • износ тражене цене;
  • услови аукције - ко може бити понуђач, до када и у ком износу мора платити гаранцију за понуду.

Такође је потребно навести предмет лицитације, односно навести податке о непокретности: локацију, површину и катастарски број земљишта и хипотека. Поред тога, у саопштењу се напомиње да права трећих лица неће бити препрека за спровођење лицитације и победу за купца без резерве, уколико ова лица пре почетка лицитације не доставе доказе да су поднела противизвршни налог. акција.

Пажња! Нетачна упутства у најави могу довести до неважеће аукције и, као резултат, одбијања да се додели власништво над имовином (нажалост, ово укључује губитак гаранције за понуду). Међутим, судски извршитељи су професионалци и ретко се дешава да обавештење буде нетачно.

Особа која жели да учествује у аукцији некретнина извршитеља мора да уплати депозит најмање 24 сата пре аукције, а непоштовање овог рока требало би да доведе до тога да му неће бити дозвољено да учествује.

Судска поједностављена аукција некретнина - тражена цена и депозит

Лицитацију непокретности по поједностављеном извршном поступку врши судски извршитељ у својој канцеларији. Прво отвара тендер и даје детаље о имовини која се продаје путем извршења.

Онда означава цену позива (у 1. термину је ¾ процењене вредности) и износ гаранције за понуду (ово је 1/10 процењене суме). Гаранција за понуду, такође позната као гаранција, се не даје ако је збир процене мањи од 5.000 ПЛН. Не може га поднети поверилац ако је његово потраживање у вредности не мањој од износа гаранције понуде, а ако је потраживање ниже од гаранције понуде - може му бити умањено.

Ко може да лицитира са судским извршитељем

Судски извршитељ такође проверава податке понуђача и исправност уплаћене гаранције за понуду и од њих прикупља изјаве да ли испуњавају услове лицитације.

Вреди знати да не можете учествовати на аукцији некретнина извршитеља:

  • дужник,
  • судски извршитељ,
  • њихови супружници,
  • деца, родитељи и браћа и сестре,
  • особе присутне на аукцији у службеном својству
  • или понуђач који није испуњавао услове претходне аукције.

Понуђача може заступати пуномоћник, али пуномоћје мора бити у форми јавнобележничког акта (ово је обавезно у промету непокретности), у коме ће бити назначени тачни подаци о давању пуномоћја , пуномоћника и детаљан опис имовине на коју је овлашћен да откупи, као и датум одржавања лицитације. Само пуномоћје дато адвокату или правном саветнику не мора бити у овом облику.За одржавање аукције некретнина судског извршитеља довољно је да се појави бар један понуђач.

Сваки од понуђача може предложити цену већу од понуде другог понуђача, али разлика не може бити мања од 1% почетне цене заокружене на пуне злоте (нпр. када је почетна цена 10.000 ПЛН и један понуђач предлаже 12.000 ПЛН, други може надмашити цену за најмање 100 ПЛН). Имовина на аукцији не може се продати испод тражене цене.

Аукцију некретнина води и надгледа судски извршитељ, такође је дужан да сними њен ток помоћу уређаја за снимање слике и звука.

Завршница аукцијске продаје је објављивање предложене цене од стране судског извршитеља (први пут, други пут и трећи пут). После троструког објављивања купопродајне цене, продаја имовине је прикована и остали понуђачи више не могу да понуде вишу цену. Враћају им се износи уплаћеног депозита.Услов за куповину непокретности на аукцији извршитеља од стране „победника“ је уплата преостале купопродајне цене (цена предложена током лицитације умањена за гаранцију за понуду) и – што је битно у поједностављеном режиму – мора се извршити на дан лицитације или најкасније наредног дана. Непоштовање овог рока значи губитак гаранције за понуду и забрану учешћа на следећој лицитацији ове имовине. У овом случају, имовина се „враћа“ на поновну аукцију.

С обзиром на то да судско-извршитељска лицитација непокретности по поједностављеном начину треба да буде брза и делотворна процедура, само дужник и поверилац могу поднети жалбу на поступање судског извршитеља у току лицитације. Понуђачи немају ово право. Ако није уложена притужба, судски извршитељ који води притужбу доноси решење којим потврђује продају некретнине, наводећи податке о имовини, коначну купопродајну цену и податке о купцу. Таква одлука о закуцавању је коначна, што значи да нема жалбе.

Након што купац плати купопродајну цену, судски извршитељ преноси списе надлежном окружном суду.Ако суд (у извршном поступку под судом се подразумева и судија и референтан суд) не утврди неправилности у поступку, доноси решење о додели својине на непокретности, којим се, осим података о праву својине на непокретности, не утврде неправилности у поступку. непокретности и купца, садржи изјаву да је купопродајна цена плаћена у целости. Недостатак такве изјаве је недостатак и не доводи до стицања власништва над имовином.

Може се десити да нико не жели да купи некретнину на аукцији првог датума и за назначену купопродајну цену. Затим се одржава друга лицитација некретнина, међутим, по сниженој траженој цени. Ово је половина процењене вредности имовине (мање него у обичном режиму). Међутим, судски извршитељ не може расписати 2. датум лицитације ако поверилац не поднесе изричит захтев у вези с тим у року од 2 недеље од дана када га је обавестио о недостатку продаје имовине у року од 1. датума.

Судска аукција некретнина у обичном режиму

Након заплене имовине, судски извршитељ позива дужника да плати дуг у року од 2 недеље.Тек по његовом истеку, судски извршитељ може приступити изради описа и процене. Након што опис и процена постану коначни (период за жалбу је 2 недеље), судски извршитељ може затражити од суда да одреди датум прве аукције.

Пажња! Према чл. 9521 ст. 5 Законика о парничном поступку, не постоји лицитација стана или земљишне имовине изграђене са стамбеном зградом, која служи за задовољење стамбених потреба дужника, током пандемије и 90 дана након њеног завршетка. Стога ће суд одбити да одреди датум за такав тендер. Изузетак су ситуације када је поверилац поднео захтев за извршење пре ступања на снагу горе наведених одредаба.

Судски извршитељ је дужан да - као у поједностављеном режиму - обавести учеснике у поступку о датуму одржавања лицитације непокретности и да објави одговарајући оглас. Лицитација непокретности се спроводи у згради суда, под надзором судије или референта суда.Његов курс се снима помоћу уређаја за снимање слике и звука.

Услови надметања (износ гаранције за понуду, датум уплате) и правила за подизање цене су исти као у поједностављеном режиму. Ако на првој лицитацији нема купаца вољних да купе некретнину, одржава се друга лицитација. У редовном режиму, он се такође мора одредити на изричит захтев повериоца. У другом термину лицитације некретнина, почетна цена је 2/3 процењене суме, па је стога већа него у поједностављеном поступку.

Приговори на поступање судског извршитеља у току лицитације непокретности до завршетка лицитације усмено се пријављују судији или референту суда који надгледа лицитацију, који их одмах решава. Приговор је отворен за ширу групу овлашћених лица: поверилац, дужник и понуђачи. У судској пракси ово је често поље за злоупотребе. Постоје људи који уплаћују депозит пре него што дају понуду за некретнину у којој не намеравају да учествују, а приморавају друге понуђаче да то учине.обештећење, односно одређени износ за који неће подићи цену непокретности у судници. Када неко заинтересован за куповину некретнине не пристане на такву трансакцију, повећава купопродајну цену током лицитације или улаже приговоре на њен ток како би је ометао. Такво понашање је наравно кривично дело и треба га пријавити полицији по могућности одмах по пријему такве 'понуде'.

Након лицитације имовине, судски извршитељ саопштава ко је купио имовину, а суд утврђује да ли је лицитација правилно спроведена. Уколико су испуњени сви услови, издаје решење о одобрењу са навођењем података о непокретности, купца и купопродајне цене. Такође упућује присутне на аукцији о правним лековима који су на располагању учесницима у извршном поступку (дужник, поверилац и понуђачи).

Суд може одложити потврђивање у случају да је поднета жалба на радње у току лицитације непокретности, а њено тренутно признање није могуће.Пракса коју дужници често користе је ометање извршног поступка и спречавање продаје непокретности на лицитацији по сваку цену. Ако суд оцени да изјављене жалбе служе само за одуговлачење извршног поступка и нема разлога за поништавање лицитације, он је спроводи, а само решење о њеном одбацивању доноси се касније по правноснажности пресуда по притужбама. То значи да је имовина продата и само додељивање власништва је одложено.

Након правоснажности решења о закуцавању, судски извршитељ позива купца да остатак купопродајне цене уплати на депозитни рачун министра правде. Рок за уплату цене се може продужити на месец дана након подношења пријаве судском извршитељу, уз образложење околности (нпр. потребу да се изврше кредитне формалности).

Аукција административне имовине

У управном поступку, извршење на непокретностима изгледа слично судском извршењу. Номенклатура је другачија: поверилац има право, а дужник - обавезан. Лицитација непокретности се спроводи у складу са одредбама Закона о извршном поступку у управи.

Рок за лицитацију непокретности у административном режиму може се одредити тек након 30 дана од дана достављања описа и предрачуна обвезнику (тј. дужи је него у судском режиму). Оглас за лицитацију садржи, између осталог, процењену вредност имовине, почетну цену и износ гаранције за понуду, који овде такође износи 1/10 процењене суме. Карактеристично је да депозит мора бити уплаћен у готовини или у облику овереног чека издатог од стране органа за извршење.

Извршитељска лицитација непокретности одвија се јавно, у присуству и под надзором руководиоца организационе јединице пореске службе која спроводи управно извршење – под називом порески извршитељ. Њиме управља порезник. Прво расписује лицитацију, саопштава детаље о имовини која се продаје и упућује учеснике о њиховим правима и обавезама, као ио поступку који треба да се придржавају. И код овог вида извршења долази до повећања цене од један одсто, а куповина имовине ступа на снагу након три објављивања купопродајне цене коју је предложио понуђач.Круг људи који не могу да учествују на лицитацији пред пореским извршитељем сличан је оном у судском поступку.

Ако је потраживање овлашћеног лица (повериоца) заједно са каматом због неблаговременог плаћања и трошковима извршења плаћено пре закључења лицитације, порески обвезник је затвара, а орган извршења укида заплену. имовина. Таква могућност није предвиђена одредбама Законика о парничном поступку.

Друга разлика је могућност преузимања имовине након првог датума аукције, уколико није било вољних да је купе. То може учинити сувласник имовине који није лични дужник по цени не мањој од ¾ процењене вредности имовине.

Уколико нико не поднесе захтев за преузимање имовине, орган извршења одређује другу лицитацију, на којој је почетна цена 70% од процењене вредности имовине. Ако се ситуација понови, заказује се трећа лицитација на којој је почетна цена 65% процењене вредности имовине.

Неуспела аукција некретнина

Ако на трећој лицитацији нико од поверилаца није преузео власништво над имовином и није било вољних да је откупи - поништава се заплена имовине. Ново извршење на истој имовини може се покренути најкасније 12 месеци од дана опозива одузимања имовине (у случају судског извршења - након 6 месеци).

Када се имовина прода, порески извршилац ће издати налог за закуцавање у корист најповољнијег понуђача. Ова одлука се објављује одмах по затварању аукције, али, као иу судском поступку, може бити одложена.

Купац, у односу на кога је одложено издавање решења о закуцавању, има право да поднесе захтев за именовање управника купљене имовине (са правом наплате накнаде за то). Услов је, међутим, да се у готовини - поред гаранције понуде - достави износ не мањи од 1/5 купопродајне цене, осим ако купац има право да своја потраживања уплати у корист купопродајне цене.

Рок за уплату купопродајне цене (уз одбитак депозита уплаћеног у готовини) је 14 дана од пријема захтева за њену уплату на депозит органа извршења. Може се продужити на највише три месеца на захтев купца. Уколико купац не уплати доспели износ на време, ефекти награде престају, а већ уплаћени део цене се враћа (одузима се у судском поступку и додатно се изриче забрана учешћа на следећој лицитацији). .

Купац не може захтевати отказивање куповине или смањење цене због недостатака на имовини или повезаним артиклима.

Правна основа:

  • Закон од 17. новембра 1964. Закон о грађанском поступку (тј. Зборник закона из 2020. године, тачка 1575)
  • Акт од 17. јуна 1966. о извршном поступку у администрацији (тј. Законски лист из 2020. године, тачка 1427)

Категорија:

Изградња