Решење о издавању станова - 2022. године, последњи пут по општим условима! У 2023. измирићете порез на издавање стана паушално. Које су промене? Шта треба да знате ако изнајмљујете стан! Од 2023. године имаћемо велике измене у правилима о закупу.

Нови договор 2023. године уводи велике промене за појединце који изнајмљују своје приватне станове. Новине чекају и пореске обвезнике који у оквиру пословне делатности остварују приход од закупа. Али није све. Објашњавамо шта ће се још променити у порезу на најам станова 2023. године и када ће се примењивати. Ово је важно јер људи који зарађују приход од закупа сада морају да доносе важне одлуке.

Садржај

  1. Изнајмљивање стана - шта је приватно изнајмљивање?
  2. Решавање постојећих правила приватног изнајмљивања
  3. Поравнање закупа од 2023. само паушални износ
  4. Решење о закупу - 2022. прелазна година
  5. Поравнање приватног закупа - амортизација и остали трошкови
  6. Промена насеља за изнајмљивање - порез на издавање стана 2023.
  7. Који порез на изнајмљивање стана - стопе
  8. Решавање приватног закупа заједно са супружником
  9. Поравнање закупа 2023. као део пословне активности
  10. Поравнање закупа за предузетнике - аконтације пореза
  11. Да ли олакшице за средњу класу не укључују приход/приход од закупа?
  12. Порез на изнајмљивање стана 2023 - који облик пореза на закуп изабрати
  13. Које измене у закупу треба направити

Изнајмљивање стана - шта је приватно изнајмљивање?

Приватни закуп је уговор у коме се закуподавац обавезује да предмет закупа да на коришћење закупцу, на одређено или неодређено време, уз накнаду у виду закупнине коју плаћа закупац. Предмет закупа могу бити покретне ствари као и непокретности.

Према пореском закону, приход од приватног закупа укључује приходе од закупа, подзакупа, закупа, подзакупа и других сличних уговора. Према Закону о порезу на доходак физичких лица (у даљем тексту упит), приход од закупа признаје се као приход од непољопривредне делатности (члан 10. став 1. тачка 3. упит) или приватни закуп (члан 10. став 1. тачка 6.) горе).

Решавање постојећих правила приватног изнајмљивања

До 2021. приватни закуп би се могао измиривати по општим условима према пореској скали или на паушалној основи на регистровани приход.Из садашњег реда чл. 9а сец. 6 упит је подразумевао да се приходи које остваре обвезници пореза на закуп у приватном власништву опорезују по пореској скали, осим ако обвезници не изаберу паушално опорезивање регистрованог прихода, односно под условима утврђеним Законом о паушалном порезу на доходак (у даљем тексту: опорезивање). Приликом измирења закупа по општим условима, пореска скала је била 17% и 32% опорезивања дохотка, односно вишак прихода од закупнине над трошковима његовог прибављања.

Када је реч о паушалном износу за издавање стана, до сада су физичка лица која остварују приход од закупа, подзакупа, закупа, подзакупа или других уговора сличне природе, ако ти уговори нису закључени као део њиховог непољопривредну пословну делатност, могао да плати паушални износ на регистровани приход (члан 2(1а) Узрицз).

Поравнање закупа од 2023. само паушални износ

Порез на издавање стана у 2023.Под којим условима? Међутим, Пољски договор из 2023. године уводи промене у горепоменуте прописе ограничавањем тренутно доступних метода измиривања прихода од приватног закупа. Важећи чл. 9а сец. 6 упитом је прописано да се приходи обвезника од приватног закупа опорезују у виду паушалног износа на регистровани приход, по правилима утврђеним Законом о паушалном порезу на доходак. Међутим, према новој редакцији чл. 2 сек. 1а узрицз, физичка лица која остварују приход од приватног изнајмљивања плаћају паушални износ на регистровани приход.

То значи да порески обвезници који остварују приход од приватног изнајмљивања више неће моћи да бирају између обрачуна по општим условима и паушалног износа. Једина опција ће стога бити паушални износ и правила наведена у узрицз.

Пажња! У 2023, једини расположиви облик опорезивања приватног закупа је да буде паушални износ на регистровани приход.

Решење о закупу - 2022. прелазна година

Променом правила за регулисање закупа, законодавац је унео прелазне одредбе које предвиђају да текућа 2022. година буде период да се закуподавци припреме и прилагоде новим правилима за решавање закупа. Они ће се, пак, апсолутно примењивати од 1. јануара 2023. године. Прелазне одредбе наводе да порески обвезници који остварују приходе од приватног закупа у текућој години могу да примењују правила опорезивања ових прихода која су на снази од 31. децембра 2021. године.

Важно! У 2022. години, као прелазном периоду, порески обвезници који остварују приход од приватног закупа могу да примењују постојеће облике опорезивања.

То значи да су и приходи/приходи од закупа приватног пореског обвезника који је остварио такве приходе/приходе до 31.12.2021. године и пореског обвезника који ће такве приходе/приходе први пут остварити од 01.01.2022. , може бити опорезив:

  • у општим условима према пореској скали, или
  • паушални износ на регистровани приход.

Поред тога, у 2022. станодавци могу и даље укључити отпис амортизације на основна средства и нематеријална улагања, односно стамбене зграде, стамбене просторије које чине посебну имовину, право задруге на стану или право на породична кућа у стамбеној задрузи, купљена или произведена пре 1. јануара 2022.

У 2022. години приход од приватног изнајмљивања по општим условима према пореској скали може стога да буде опорезован од стране пореског обвезника који:

  • прошле године измирио приходе од приватног закупа по општим условима,
  • прошле године је измирио приходе од приватног закупа паушалним износом у односу на регистроване приходе,
  • у 2022., управо је почео или ће почети да остварује приход од приватног изнајмљивања.

При измирењу прихода од закупнине у 2022. години по општим условима по пореској скали примењују се одредбе Закона о порезу на доходак физичких лица са изменама и допунама 2022. године. нова пореска скала или принцип да се доприноси за здравствено осигурање не одбијају.

Важно! Порески обвезник који остварује приходе/приходе од приватног изнајмљивања у 2022. години не мора да подноси никакву изјаву о изабраном облику опорезивања.

Поравнање приватног закупа - амортизација и остали трошкови

Дакле, још у 2022. приходи од приватног изнајмљивања могу се измирити према општим правилима. Ово је посебно корисно за власнике некретнина који у трошкове њене дораде, реновирања, камате на кредит, амортизацију и друге трошкове који се могу сматрати изворима пореско признатих трошкова укључују. Измене у обрачуну приватног закупа, које ће ступити на снагу 1. јануара 2023. године, највише ће погодити оне који су приватне закупе измиривали по пореској скали због високих трошкова куповине и одржавања непокретности и амортизације.

Промена насеља за изнајмљивање - порез на издавање стана 2023.

Почетком 2023. године лица која су измирила закуп по пореској скали више неће моћи да одбијају порезно признате трошкове због преласка на обавезни паушал.

Прочитајте: Како се отарасити закупца након раскида закупа? Шта да радим ако не желим да се иселим и вратим кључеве?

Ово питање изазива одређене недоумице, посебно у контексту чл. 22а сец. 1 бод 1 упит. Сходно овој одредби, амортизација се односи на објекте, зграде и просторије који су посебна имовина, са очекиваним корисним веком употребе дужим од годину дана, које порески обвезник користи за потребе његове делатности или ставља у употребу, нпр. на основу уговора о закупу. Стандардна стопа са Листе годишњих стопа амортизације за стамбене просторе је 1,5%, уз могућност примене више стопе, чак и до 10%, али период амортизације не може бити краћи од 10 година.Дакле, питање је да ли ће нови закон пољског поретка бити ретроактиван у овом случају?

Који порез на изнајмљивање стана - стопе

До 31. децембра 2022. порески обвезници могу да бирају како желе да измире приватни закуп, тј.:

1. опорезивање закупа према скали израчунатој на приход, односно након одбитка пореско признатих трошкова и узимајући у обзир неопорезиви износ од 30.000 ПЛН. (треба имати на уму да ограничење бесплатног износа укључује и друге приходе пореског обвезника, нпр. накнаду за рад):

  • 17% стопа - за приход до 120.000 ПЛН;
  • 32% стопа - за приход преко 120.000 ПЛН;
  • додатна стопа од 4% на вишак прихода након прекорачења 1.000.000 ПЛН прихода.

2. опорезивање паушалним износом, обрачунато на приход без могућности одбитка пореско признатих трошкова и без узимања у обзир неопорезивог износа - 30.000 ПЛН:

  • 8,5% стопа - за приходе до 100.000 ПЛН;
  • са стопом од 12,5% - за приходе преко 100.000 ПЛН;
  • без почасти солидарности.

Решавање приватног закупа заједно са супружником

Могуће је измирити приватни закуп (како по пореској скали тако иу облику паушала) заједно са супружником. У овом случају, приход од закупнине намирују оба супружника на пола. Према чл. 12 сец. 6 узрицз, само један од њих може измирити цео приход. У том случају, пријаву је потребно доставити надлежном руководиоцу пореске управе до 20. дана у месецу који следи за месецом у коме је остварен први приход од закупа у пореској години, односно до краја пореске године ако први приход је остварен у децембру.

Поравнање закупа 2023. као део пословне активности

Они који су изнајмљивали у оквиру својих пословних активности су у бољој позицији у односу на пореске обвезнике који су се намирили по општим условима.И у 2022. иу 2023. години ова лица могу да измирују приходе од закупа по општим условима, односно по пореској скали од 17% и 32%. Могу да искористе и опцију измирења са паушалним порезом од 19% и паушалним износом (8,5% и 12,5%).

Међутим, промене ће утицати на предузетнике који до сада нису морали да плаћају здравствене доприносе ЗУС-у. Од 2023. године ова лица ће имати такву обавезу и више неће одбијати трошак доприноса од пореза. Да би избегли негативне ефекте ове промене, ови предузетници би требало да размотре две опције:

  • промена облика опорезивања пословне делатности,
  • промена облика пословања, нпр. из појединачног власника у командитно друштво или друштво са ограниченом одговорношћу

Поравнање закупа за предузетнике - аконтације пореза

За предузетнике постоје две опције за измирење закупа - месечно или квартално. Податке о изабраном облику поравнања доставити Пореској управи у годишњој пореској пријави. Подноси се након истека пореске године на коју се обрачун односи.

Вреди запамтити да тромесечне авансне уплате могу да се изврше само:

  • тзв мали порески обвезници (порески обвезници чији приход од продаје заједно са износом ПДВ-а није премашио ПЛН противвредност од 200.000 ЕУР у претходној пореској години)
  • порески обвезници започињу пословну активност. Порески обвезници који измирују приватне закупе плаћају само месечно (члан 44(3г) упит).

Да ли олакшице за средњу класу не укључују приход/приход од закупа?

Захваљујући сталним променама, порески обвезници (станодавци) који су користили олакшице за средњу класу нашли су се у великом хаосу. Ово се тицало и приватних и пословних прихода од закупа. До пре два месеца није се знало да ли ће на утврђени износ прихода морати да додају приходе од издавања некретнина да би могли да примењују олакшицу за средњи слој.

После поплаве питања која су пореској управи упућивали збуњени порески обвезници, на сајту Министарства финансија појавило се следеће објашњење овог питања: „Олакшица за средњу класу доступна је физичким лицима која остварују приходе : из услужног односа, радног односа, ванрадног и задружног радног односа и/или из непољопривредне привредне делатности, опорезује се по општим условима - према пореској скали. Приход/приход од изнајмљивања имовине није укључен у сврхе олакшице за средњу класу.

Све би било у реду да се цитирано објашњење министарства није преточило у тада важећи закон. Другим речима, то је било потпуно у супротности са садржајем тадашње везивне уметности. 26 сец. 1 бод 2аа и чл. 26 сец. 4а - 4б, којим је било предвиђено да се у оквиру олакшице за запослене или пореске обвезнике који остварују приходе од непољопривредне привредне делатности, износ прихода који даје право на олакшицу обрачунава се сабирањем прихода које је обвезник остварио у пореској години и опорезивог према пореској скали: из пословног односа, радног односа, домаћег и задружног радног односа и остварених прихода од непољопривредне привредне делатности у току године, умањених за пореско признате трошкове за обављање ове делатности, искључујући доприносе за социјално осигурање из ових трошкова.Порески обвезник ће моћи да искористи олакшице ако збир ових прихода буде у границама - најмање 68.412 ПЛН и максимално 133.692 ПЛН.

Дакле, нетачан је одговор Министарства на локални правни статус, према којем се приходи од издавања непокретности не узимају у обзир за потребе обрачуна границе олакшице за средњу класу, односно на најмање непотпуна. Из анализе тадашњих прописа било је јасно да се за утврђивање висине прихода у датој години пореском обвезнику физичком лицу не узима у обзир приход од приватног закупа, већ приход остварен у оквиру делатности. .

Све већа фрустрација збуњених пореских обвезника и дезинформације које су се појављивале одасвуд значиле су да је 9. јуна 2022. године донет закон који је једноставно укинуо чл. 26 сец. 1 проблематична тачка 2аа. Ефекат промена је одустајање од олакшица за средњу класу, уз обезбеђивање да промена буде корисна или неутрална за пореске обвезнике.Занимљиво, нови прописи су успели да ступе на снагу за само 3 недеље и на снази су од 1. јула 2022.

Порез на изнајмљивање стана 2023 - који облик пореза на закуп изабрати

Да сумирамо, 2022. година и ступање на снагу Пољске наредбе донело је пореским обвезницима који остварују приходе од изнајмљивања непокретности доста дилема у погледу поравнања у том погледу. Кључно питање је било изабрати такву опцију да се што мање изгуби од промене прописа. Иако се за саме предузетнике неће много променити (осим за оне којима ће бити додатно наплаћено обавезно здравствено осигурање), обвезници који нуде приватни закуп сада би требало да обрачунавају пореске разлике које им доноси измена. Мора се имати на уму да је ово последња година прилике да се амортизују трошкови настали за куповину, унапређење, реновирање, опрему, ваше имовине!

Приликом одлучивања о облику опорезивања закупнине који желимо да примењујемо од 2023. године, вреди размотрити неколико питања:

  • могућност одбијања пореских трошкова,
  • чињеница да је формално питање поравнања једноставније са паушалним износом,
  • приликом преласка са приватног закупа на закуп који се пружа у оквиру пословне активности - потреба за додавањем премије обавезног здравственог осигурања (у основи, то је плус 9% прихода), али и додатни трошкови, као нпр. накнада рачуноводства или рачуновође.

Које измене у закупу треба направити

Ову годину вреди искористити да прилагодите своје уговоре са станарима. Користећи одговарајуће одредбе у уговору о закупу, можемо смањити паушалне трошкове преносом, на пример, комуналних накнада и закупнине на закупца.

Друго питање је износ аванса који се плаћа као део паушалног износа, који израчунава и пријављује станодавац. Могуће је да се наплаћује паушално од 8,5% или 12,5% на износ чисте добити од закупнине, а не на цео износ добијен од закупца (тј. без режија).У овом случају, међутим, закуподавац треба да чува документе који потврђују да његов приход није укупан износ који је закупац сваког месеца плаћао, умањен за накнаде које су регулисане за администрацију, снабдеваче водом, струјом или гасом. Власник је тај који сноси терет доказивања ове чињенице.

Правна основа:

  • Закон од 26. јула 1991. о порезу на доходак физичких лица (пречишћени текст, Зборник закона из 2021. године, тачка 1128, са изменама);
  • Закон од 20. новембра 1998. о паушалном порезу на доходак на одређене приходе физичких лица (пречишћени текст, Законски лист 2021, тачка 1993, са изменама);
  • Закон од 29. октобра 2021. о изменама и допунама Закона о порезу на доходак физичких лица, Закона о порезу на доходак предузећа и неких других аката (пољски налог) (Зборник закона, тачка 2105, са изменама) ;
  • Закон од 9. јуна 2022. о изменама и допунама Закона о порезу на доходак физичких лица и неких других аката (Зборник закона из 2022. године, тачка 1265).

Категорија:

Операција куће