Помозите развоју веб локације, дељење чланка са пријатељима!

Закон о грађењу укључује принцип поштовања легитимних интереса трећих лица, који се примењује током изградње. Како то испоштовати да се не би изложили оптужбама комшија, а да притом не ограничите своја права током изградње?

Принцип поштовања легитимних интереса трећих лица је важан у процесу подношења захтева за грађевинску дозволу, јер његово кршење може довести до одбијања издавања грађевинске дозволе. То је и једно од основних оружја у борби за своја права за друге стране у поступку. По том основу власници суседних имања најчешће улажу жалбе на решење о издавању грађевинске дозволе инвеститору.

Заштита интереса трећих лица у грађевинском закону

Према чл. 5 сец. 1 тачка 9 Закона о грађењу, грађевинску конструкцију заједно са припадајућом грађевинском опремом треба, узимајући у обзир очекивани рок употребе, пројектовати и изградити на начин утврђен прописима, укључујући техничке и грађевинске прописе, иу складу са са принципима техничког знања, обезбеђујући између осталих и др поштујући легитимне интересе трећих лица у зони утицаја објекта, укључујући обезбеђивање приступа јавном путу.

И поред тога што овај пропис има тако важно практично значење, законодавац га је формулисао крајње нејасно и непрецизно. Пре свега, није разјашњен појам легитимног интереса трећих лица, остављајући само један услов за приступ јавном путу. Поред тога, у овој одредби се помиње само фаза изградње објекта (фаза пројектовања и изградње), што може сугерисати да имамо обавезу да поштујемо интересе трећих лица само у овој фази процеса изградње.Све ово изазива многе недоумице у пракси како да разумемо и применимо дотичну одредбу.

Који су интереси трећих лица заштићени

Заштита приступа јавном путу наведена у Закону је само огледна, што значи да ће приликом пројектовања и изградње објекта бити заштићени и легитимни интереси трећих лица у вези са другим околностима. О томе сведоче бројне пресуде Врховног управног суда и Врховног суда, из којих произилази да су по разматраном принципу инвеститори не само дужни да трећим лицима обезбеде приступ јавном путу током изградње, већ и да такве избегавају. пројектантске и грађевинске активности које би могле да ометају коришћење суседне имовине од стране трећих лица.

Овде се ради о тзв. имисије, односно такве радње власника имовине на сопственом земљишту чији се ефекти осећају на суседном земљишту.Они могу бити индиректни (звук, сенка) или директни (нпр. напуштање нечистоћа), опипљиви (мирис, звук) или нематеријални (утичу на ментална осећања суседа, нпр. прикупљање експлозива).

Интереси трећих лица који могу бити потенцијално погођени као резултат пројектовања и изградње грађевинске конструкције и пратеће грађевинске опреме, а самим тим заштићени Законом о грађењу, укључују:

  • могућност коришћења воде, канализације, струје и топлоте;
  • приступ средствима комуникације;
  • слободан приступ дневног светла просторијама намењеним људима;
  • заштита од сметњи изазваних буком;
  • заштита од вибрација;
  • без електричних сметњи;
  • заштита од зрачења;
  • обезбеђивање чистог ваздуха, воде или земљишта;
  • заштита од прашине и оштрих мириса;
  • заштита од погоршања санитарних услова.

Поштовање ових интереса подразумева пројектовање и изградњу на такав начин да се не нарушавају или ограничавају постојећи услови постојања на датом подручју без неопходне потребе.

Када су нарушени интереси трећих лица

Интереси трећих лица се нарушавају само када кршимо одређене прописе који се примењују у грађевинарству, односно одредбе Закона о грађевинарству и његових прописа, заједно са техничким и грађевинским стандардима, стандардима из области споменика и културе. заштите животне средине, здравља и заштите од пожара и просторног планирања и развоја.

У поступку за издавање грађевинске дозволе органи управе дужни су да провере да ли реализацијом инвестиције неће бити нарушени интереси трећих лица.Ови интереси су заштићени посебном комбинацијом управног и грађанског права, познатим као суседско право. Ови прописи су кључни приликом доношења одлука о издавању грађевинске дозволе. Руководећи се њима, надлежни орган је дужан да испита да ли се дата инвестиција неће негативно одразити на суседне некретнине. Међу одредбама суседског права најважније су чл. 144-154 и чл. 222 Грађанског законика у погледу својине и њене заштите. Према чл. 144 к.ц. власник непокретности треба да се уздржи од радњи које би ометале коришћење суседне непокретности преко просечне мере која произилази из друштвено-економске намене непокретности и локалних односа.

Важно, "суседна својина" значи не само имовину која се физички граничи са подручјем где се налази извор сметњи, већ и било коју другу имовину у области која ће бити погођена.

Коју заштиту имају трећа лица

Оштећени власник суседне имовине своје наводе може заснивати на два основа: чл. 5 сец. 1 тачка 9 Закона о грађењу и чл. 222 § 2 к.ц. у вези чл. 144 к.ц.

Основно средство заштите интереса власника имовине у суседским односима је тзв. негативан захтев који произилази из чл. 222 § 2 к.ц. На основу тога, повређени комшија може да захтева од нас:

  • престанак даљих прекршаја, односно престанак оних грађевинских радова који изазивају сметње;
  • успостављање стања у складу са законом, односно предузимање радњи инвеститора у циљу отклањања негативних ефеката изградње, како би власник суседне некретнине могао несметано да је користи (нпр. враћање стања које одговара одредбе одлуке о зонирању).

Пажња! Враћање правног статуса није једнако враћању претходног стања које је постојало пре повреде. Може бити другачија држава, све док је у складу са законом, па самим тим не крши обавезне одредбе које регулишу коришћење непокретности. Међутим, у одређеним ситуацијама, да би се повратила потпуна несметана контрола над имовином, потребно је предузети радње које ће се делимично поклапати са радњама које имају за циљ враћање претходног стања, нпр. материјали итд.

Да би тужбени захтев власника суседне имовине суд признао као оправдан, сметња у коришћењу имовине мора бити објективна. Субјективна осећања наших суседа о штетности наших поступака су ирелевантна за оцену легитимности потраживања. Истовремено, имисије везане за нашу изградњу морају превазићи просечну меру која произилази из социо-економске намене некретнина и локалних односа.

Узмимо и овај пример: на једној од парцела се изводе грађевински радови коришћењем врелог катрана, што резултира емисијом велике количине дима на суседна имања и отежава њиховим власницима. У овом случају ради се о имисији изнад просечне мере. Дакле, власници суседних имања имају право да захтевају од инвеститора одговорног за изградњу елиминише или смањи емисију на просечан ниво. Уколико у таквој ситуацији инвеститор користи посебне филтере, услед чега се емисија дима своди на границе просечне мере, то треба оценити као накнаду за потраживање власника суседних имања.

Када комшије могу тражити одштету

Може се десити да горе описана негативна радња није довољна да задовољи све захтеве оштећеног власника суседне имовине.

Ако је штета настала као резултат наше изградње такве природе да само напуштање прекршаја и успостављање правног стања неће решити проблем, оштећени комшија може од нас тражити одштету на основу општег начела грађанског права.Основ за тражење накнаде је тада одредба чл. 415 Грађанског законика, који каже да ко је другом својом кривицом нанео штету, дужан је да је поправи.

У току поступка за исплату накнаде штете суд ће испитати да ли су испуњени услови за тзв. деликтна одговорност:

  • оштећени комшија је у ствари претрпео штету, односно штету која му припада, најчешће финансијске природе;
  • штета је настала нашом (тј. инвеститора) незаконитом радњом;
  • постоји адекватна узрочна веза између штете и радње учиниоца.

Ова три услова морају бити испуњена заједно. Штета у случају имисионе тужбе може бити не само стварни губитак (нпр. потреба за исушивањем земље када је инвеститор изазвао прекомерно отицање кишнице на имање суседа), већ и смањење вредности имовине.Према чл. 361 § 2 к.ц. надокнада штете покрива губитке које је оштећени претрпео и користи које би могао да оствари да штета није учињена.

Други пример би био урушавање конструкције током изградње због недостатка одговарајуће заштите. Ако у таквој ситуацији фрагменти зграде падну на имовину суседа и оштете његову имовину, он има право да захтева накнаду штете од инвеститора сходно чл. 415 к.ц.

Да ли је могуће тражити одштету од општине ако је градња у складу са дозволом

Најсумњивија ситуација настаје када је узрок повреде права својине на суседном добру (поремећај изнад просечне мере његовог коришћења) подизање објекта на парцели у складу са важећом грађевинском дозволом. Онда се поставља питање шта може да захтева оштећени комшија и коме да упути своја потраживања? Да ли га то што инвеститор поступа на основу правноснажног управног решења ослобађа одговорности према оштећеном комшији? Ово питање је проблематично јер се чак иу судској пракси Врховног суда могу наћи различити ставови по том питању.

Специјалци у области грађевинског права сматрају најтачнијом пресуду Врховног суда од 21. марта 1984. (предмет ИИИ ЦЗП 4/84). У њему је наведено да „у случају сметњи продора електромагнетних таласа на суседни посед, изазваних подизањем – на основу грађевинске дозволе – зграде или другог уређаја који је онемогућио пријем телевизије, примењују се одредбе бр. закона о грађењу нису посебне одредбе у односу на чл. 144 ГЗ, а решења донета на основу ње и сама усаглашеност грађевине са овим решењима не спречавају власника суседне имовине да тужи потраживања на основу чл. 144. Грађанског законика, у вези са чл. 222 § 2 к.ц.”. Суд је у образложењу додао да „враћање у пређашње стање треба да има за циљ отклањање ефеката повреде права својине, а самим тим и ефеката имисије, на начин да власник суседне некретнине може да је користи у на исти начин као и пре реметилачке радње (наређивање ометајућем лицу да о свом трошку прикључи телевизијску опрему на инсталацију која се налази на имању на коме настаје сметња, како би се омогућио пријем програма).Ово је једини начин на који грађанскоправне санкције могу бити ефикасне.”

Ако је повреда имовине резултат имисије, онда заштитне радње треба да имају за циљ њено отклањање или свођење на „просечну меру“. Међутим, прихватање негативног захтева не може се састојати у налагању рушења објекта подигнутог у складу са грађевинском дозволом, чак и ако то смета коришћењу суседне имовине. Ово је потврђено, на пример, пресудом Врховног суда од 16. децембра 1992. (предмет број И ЦРН 188/92).

Вреди знати да орган управе који је издао решење о просторном уређењу (које је основ за издавање грађевинске дозволе) може бити одговоран за ометање коришћења суседне имовине као резултат извршене инвестиције у складу са грађевинском дозволом. Оштећени власник суседне имовине може искористити чл. 36 сец. 1. и 3. у вези чл. 63 сец. 3 Закона о уређењу и уређењу простора и захтева од општине накнаду штете настале издавањем решења о условима уређења земљишта (међутим, оно мора бити доказано) или куповином непокретности или њеног дела.Комуна такође има могућност да овим људима понуди замену имовине (уместо да плати одштету или да је откупи). Оштећени власник имовине може од комуне захтевати и накнаду у висини умањења вредности имовине. Међутим, такав захтев се може поднети само ако се имовина прода.

Захтеви за накнаду штете не подносе се општини, већ грађанском суду. Ово би требало да се уради у року од 5 година од датума када је одлука о зонирању постала правоснажна.

Уколико оштећени власник одабере тужбу за куповину имовине и не постигне договор са општином (обично о цени), може га покренути и на парничном суду. У таквој ситуацији, одлука суда замењује изјаву воље комуне.

Како је заштићен приступ путу

Обавеза да се трећим лицима чија се својства налазе у ударном подручју објекта обезбеде приступ јавном путу изричито је назначена у чл.5 сец. 1 тачка 9 Закона о грађењу. Дакле, не може бити ситуација у којима, услед уређења парцеле, комшије изгубе приступ јавном путу или је овај приступ претерано ограничен.

То значи да трећа лица – која су странке у поступку за издавање грађевинске дозволе – могу захтевати, на основу наведене одредбе, такав облик грађевинске инвестиције који ће им обезбедити приступ јавном путу.

С друге стране, други власници суседних некретнина који нису странке у поступку за издавање грађевинске дозволе (јер њихова имовина нису у зони утицаја објекта у изградњи) не могу захтевати приступ јавном путу у везу са пројектом изградње у току. У таквој ситуацији једино решење за њих је успостављање служности пута неопходног сходно чл. 145-146 к.ц.

Често се дешава и да на парцели на којој је планирана грађевинска инвестиција трећа лица већ имају право на служност на путу.Тада се поставља питање да ли постојање оваквих служности искључује могућност развоја ове имовине. Према судској пракси, бр. Пресудом од 17. јуна 2015. године (позив на број ИИ ОСК 2766/13), Врховни управни суд је одлучио да оснивање службености не спречава инвеститоре да у начелу развијају оптерећену непокретност, већ само да планирају улагање у такву начин на који неће бити у супротности са утврђеним законом, на пример другим начином уређења земљишта (на ивици пута).

Важно је да се заштита трећих лица у приступу јавном путу односи само на приступ који је формално загарантован у складу са законом, а не на стварни приступ на било који начин неформалан у законском смислу (када не постоји законско право на користи приступ).

Правна основа:

  • Закон од 23. априла 1964. Грађански законик (тј. Зборник закона из 2020. године, ставка 1740 са изменама)
  • Закон од 7. јула 1994. Закон о изградњи (тј. Зборник закона из 2020. године, тачка 1333, са изменама и допунама)
  • Акт од 27. марта 2003. о просторном планирању и развоју (тј. Зборник закона из 2020. године, тачка 293, са изменама)
  • Закон од 21. марта 1985. о јавним путевима (тј. Јоурнал оф Лавс оф 2020, тачка 470 са изменама)

Помозите развоју веб локације, дељење чланка са пријатељима!

Категорија:

Операција куће