Регистарски број парцеле може се променити као резултат поделе имовине. Ако се ово деси током припреме или изградње, инвеститор мора да предузме одређене кораке да легално настави са развојем.

Регистарски број парцеле је означен природним бројем, нпр. 1,2,3, итд. Свака парцела унутар датог регистрационог подручја има свој јединствени број. Регистарски број парцеле може се променити услед поделе имовине. Објашњавамо шта да радимо када се ово деси.

Став органа управе о утицају промене нумерације парцела на пројекат изградње је недоследан.У пракси се у вези са тим јављају многе недоумице, посебно када се таква промена деси између издавања појединачних управних решења: еколошке, зонске, грађевинске и употребне дозволе. Поставља се питање да ли дата одлука остаје на снази за новонастале земљишне парцеле или је потребно поднети захтев за њену измену или прибавити ново решење? Или је довољно да се пријавите за измену првобитне одлуке?

Регистарски број парцеле и еколошка одлука

У еколошкој одлуци не постоји обавеза означавања земљишних парцела. Анализа утицаја на животну средину се врши у односу на строго дефинисано подручје. Обим инвестиције произилази из многих различитих докумената које је инвеститор представио, на пример из катастарске карте, из мапе која показује подручје утицаја инвестиције, из Информационог листа пројекта или из самог извештаја о утицају на животну средину.На основу тога орган утврђује врсту и место реализације пројекта.

Треба претпоставити да инвеститор мора поново да изврши процену утицаја на животну средину и добије нову еколошку одлуку само у случају значајне промене обима пројекта, његове локације или карактеристика (захтев за грађевинска дозвола биће измењена у односу на услове утврђене решењем о условима животне средине). Сама промена регистарских бројева парцела пре или после издавања еколошке одлуке не доводи до потребе да инвеститор прибави нову еколошку одлуку или да је измени.

Регистарски број парцеле и одлука о зонирању

Из уметности. 61. Закона о уређењу простора, произилази да се решење о условима уређења земљишта не доноси за дату земљишну парцелу, већ за одређено подручје које може обухватати више земљишних парцела.С друге стране, у захтеву за доношење ове одлуке треба навести границе „подручја“ обухваћеног захтевом, приказане на копији матичне карте или, у недостатку исте, на копији катастарске карте (члан 52( 2)(1) у вези са чланом 64(2) од 1). Орган који је донео решење дужан је да наведе само линије које раздвајају инвестиционо подручје, које није увек исто као и границе земљишне парцеле. Обично се ради о границама парцеле, али је могуће одредити и услове уређења за део парцеле одвојен линијама разграничења, а да се не прејудицира конкретна локација уређења (Пресуда ВСС од 18.07.2019. године, позив на број ИИ ОСК 1881/18).

Чак и ако је решење о зонирању издато за преддеону парцелу (тј. више не постоји), не може се сматрати да површина која је подељена није постојала у време доношења решења. Подручје које је предмет инвестиционе и урбанистичке анализе додатно је означено на графичком прилогу одлуке.

Нажалост, у таквом случају, орган управе за архитектуру и грађевинарство може инвеститору, пре издавања грађевинске дозволе, поставити један од следећих захтева:

  • добијање нове одлуке о зонирању у којој се наводе тренутни регистарски бројеви парцела;
  • измене одлуке о просторном уређењу у складу са чл. 155 Законика о управном поступку;
  • документација да је имовина која је настала деобом иста за коју је издато решење о парцелацији уз предочење одлуке о деоби и списка промена земљишта. У том случају инвеститор треба да тражи од пројектанта да у грађевинском пројекту јасно назначи које су парцеле подељене и наведе њихов стари и нови број заједно са површином.

Међутим, прописи не налажу издавање грађевинске дозволе за парцелу која је иста означена у локацијском решењу и у захтеву за издавање грађевинске дозволе.Ако се параметри инвестиције и њен обим не мењају, онда сама подела непокретности не би требало да утиче на пуноважност и правоснажност одлуке о условима уређења земљишта. Стога, у таквој ситуацији, надлежни не би требало да захтевају од инвеститора да промени или добије нову одлуку.

Промена матичног броја парцеле и грађевинске дозволе

Према чл. 32 сец. 4 Закона о грађењу, грађевинска дозвола може се издати само онима који, између осталих, послао:

  • пријава у овом случају у периоду важења одлуке о условима уређења и уређења земљишта и
  • изјава, под претњом кривичне одговорности, о праву располагања имовином за потребе изградње.

Пројекат изградње треба да садржи план уређења парцеле или подручја, урађен на тренутној карти, укључујући одређивање граница парцеле или подручја. У захтеву за издавање грађевинске дозволе инвеститор наводи бројеве уписаних парцела.

Важно је запамтити да се у декларацију о располагању имовином за грађевинске сврхе укључи тренутна ознака имовине, након поделе укњижбених парцела. Како је истакао Врховни управни суд у пресуди од 9. марта 2016. године (позив на број ИИ ОСК 1837/15), право располагања земљиштем за грађење не може се претпоставити и мора се односити на конкретну непокретност која је предмет поступака. Нетачна пријава права на непокретности може резултирати издавањем грађевинске дозволе уз грубу повреду закона.

Из закона није јасно да ли ће решење о условима уређења издато за веће подручје бити довољно за добијање грађевинске дозволе за мањи део. У пракси је, међутим, прихваћено.

Уколико је геодетска подела непокретности извршена у каснијој фази инвестиционог процеса, односно након издавања грађевинске дозволе, вреди анализирати могућност преноса дела дозволе (у односу на посебну објекат који може самостално да функционише) новом ентитету.Такво решење се чини разумним и одобрено је у судској пракси. На пример, Покрајински управни суд у Гливицама је у својој пресуди од 24. јуна 2010. године (досије бр. ИИ СА/Гл 73/10) указао да и поред деобе непокретности нема потребе за изменом добијене грађевинске дозволе, тј. пошто се мењају само бројеви уписних парцела. Такође је дозвољена могућност преноса грађевинске дозволе у делу који се односи на посебан објекат који самостално функционише на посебној парцели (у предметном случају, дозвола се односила на изградњу две породичне куће на једној парцели, која је тада била подељен на две парцеле).

Регистарски број парцеле и употребна дозвола

У упорабној дозволи дефиниција некретнине није битна. Ово из разлога што су намене ове дозволе различите у односу на претходно прибављена административна решења (не користи се за одређивање локације дате инвестиције). Употребном дозволом орган потврђује да се градња одвија у складу са уређењем и условима утврђеним у грађевинској дозволи и да се објекат може безбедно користити.

Уколико након издавања грађевинске дозволе није промењен обим или параметри инвестиције, већ су промењени само бројеви уписаних парцела, довољно је да инвеститор приложи документе који потврђују ову деобу захтев за издавање употребне дозволе. Поред тога, у захтеву за доношење одлуке, вреди јасно навести бројеве земљишних парцела пре и после поделе. То не би требало да утиче на ефективност, правоваљаност или благовременост издате грађевинске дозволе.

Промена броја парцеле се мора пријавити

Инвеститор је дужан да о променама насталим поделом непокретности у току обавештава орган управе који води инвестициони поступак. Вреди то учинити пре доношења дате одлуке да би се избегле непријатности у каснијој фази улагања, које се односе на, на пример, довођење у питање њене валидности.

Подсетимо се да је орган управе везан садржајем захтева инвеститора, такође у погледу прецизирања предмета, параметара и карактеристика планираног улагања.То значи да ако у току поступка орган одлучи да није могуће донети решење за непокретност наведену у пријави (јер дата парцела више не постоји деобом), орган ће вероватно захтевати да инвеститор допуни пријаву. Ако инвеститор не унесе одговарајуће измене, орган има право да одбије доношење управног решења. Како је истакао Покрајински управни суд у пресуди од 11. фебруара 2016. године (реф. ИВ СА/По 498/15), орган државне управе није надлежан да сам утврђује услове развоја на начин који се битно разликује од садржаја прописа. пријаве, јер је везана захтевом странке која покреће поступак.

Дешава се, међутим, да инвеститор не обавести орган о деоби имовине, а орган га не позове да попуни пријаву и донесе решење у вези са евиденцијом парцеле која више не постоји формално. Тада се поставља питање да ли инвеститор треба да исправи такву ситуацију и како то може да се уради?

Када се може исправити административна одлука

Уколико је само у закључку управног решења наведен погрешан број уписне парцеле, а остали елементи решења којим се идентификује непокретност правилно означени (нпр. површина или кварт), инвеститор може пријавити органу ради исправљања - по одредбама - такозване очигледне административне грешке.

Заузврат, навођење погрешног матичног броја парцеле у садржају управне одлуке већ се тиче суштинског предмета одлуке, што значи да се не може сматрати очигледном грешком или грешком у писању и исправљати решењем. Пример је ситуација у којој је орган донео одлуку у складу са захтевом инвеститора, у којој је погрешно навео локацију инвестиције, дајући стари број парцеле.

У пракси се, међутим, дешава да неки органи издају решења у вези са исправком очигледне административне грешке у пољу земљишнокњижног броја (промена у број након деобе имовине).Ово није широко прихваћена пракса и постоји велики ризик да ће одлуку о исправљању у будућности довести у питање, на пример, купац имовине, банка која финансира инвестицију или сусед који води конкурентски посао.

Промена матичног броја парцеле - када можете променити решење

Уколико су у решењу о просторном уређењу наведени стари бројеви преддеоних парцела, а инвеститор намерава да на основу тога добије грађевинску дозволу, старешина може захтевати од инвеститора измену или добијање нове одлуке. У таквој ситуацији било би добро решење да се у захтеву за издавање грађевинске дозволе одмах назначи да парцеле настале поделом остају иста површина за коју је издато решење о просторном уређењу и да се таквом захтеву приложи решење о деоби и списак промена земљишта. Нажалост, за неке канцеларије то је понекад недовољно.

У таквој ситуацији инвеститору ће бити лакше и брже да поднесе захтев за промену одлуке. На основу чл. 155 к.п.а. било која административна одлука може бити измењена ако то посебне одредбе не искључују и ако је оправдана јавним интересом или легитимним интересом странке. Измена се може односити само на питања која су већ решена одлуком на коју се тражи измена. Дакле, услов допустивости примене ове одредбе је тзв. идентитет управног предмета (присутне су исте странке, ради се о истим правима и обавезама странака, чињенично стање није промењено у погледу правног стања). битне елементе, а правни статус је непромењен, односно законске одредбе по којима је решење донето, односно орган може да промени коначну одлуку само на основу до сада прикупљених доказа.

Измена административне одлуке која се састоји у промени бројева укњижбених парцела (на бројеве утврђене након деобе) је стога прихватљива, под условом да све издвојене парцеле остану власништво инвеститора, а обим парцеле инвестициони пројекат се неће мењати.Дакле, сужавање одлуке (нпр. о условима уређења) на мању површину или повећање инвестиционог простора искључује промену одлуке сходно чл. 155 Законика о управном поступку, јер ће бити прекорачене границе управног предмета и биће потребно поновити целу урбанистичку анализу.

Промена места реализације инвестиције (тј. навођење нових парцела у решењу) према неким надлежнима, чак и са непромењеним обимом, превазилази границе тренутног управног предмета, јер у овом случају се мењају странке у поступку и обим анализе (нпр. неопходно при утврђивању услова развоја). Ако канцеларија одбије да промени одлуку, инвеститор мора да аплицира за нову.

Промена матичног броја парцеле - када треба да добијете ново решење

Ово је коначно решење до којег се може доћи само у случају значајне промене инвестиционе намере.Инвеститор ће бити приморан да добије нову одлуку ако промене буду довољно озбиљне да представљају нови подухват. На пример, то ће бити ситуација да се, као резултат поделе непокретности, улагање изврши само на део локације, док је првобитна намера покривала целу локацију.

Такође, биће потребно поново проћи цео поступак издавања управног решења у ситуацији када је дошло до очигледне грешке у захтеву за издавање грађевинске дозволе (нпр. погрешно одређивање предмета инвестиције од стране означавајући погрешан број регистрационе парцеле, који није ни стари број парцеле пре деобе ни нови после деобе).

Промењен матични број парцеле - решење зависи од фазе инвестиције

Прописи дозвољавају инвеститору да користи неколико инструмената за добијање накнадних административних одлука у вези са изградњом у ситуацији када су промењени бројеви укњижених парцела на којима се она изводи.Они се разликују у зависности од фазе улагања, након или пре које је извршена подела имовине. Такође је важно да ли се параметри и обим саме одлуке неће променити у вези са поделом.

У неким случајевима довољно је доставити решење о парцелацији и списак промена земљишта. Инвеститор може додатно потврдити исправност таквог поступка подношењем захтева за разјашњење недоумица у тумачењу. Међутим, у сложенијим ситуацијама органи управе могу захтевати измену управног решења или добијање новог ако је непокретност подељена након издавања решења о просторном уређењу или извршена подела није обухваћена овом одлуком.

Категорија:

Операција куће