Уговор о грађевинским радовима штити интересе обе стране, а у случају спора олакшава тражење потраживања. Објашњавамо шта треба да буде укључено у уговор? Шаблон готових уговора о изградњи: преузми.

Када запошљавамо извођача који ће за нас извести конкретну грађевинску инвестицију, морамо запамтити да потпишемо одговарајући уговор. Вриједно је осигурати да уговор о грађевинским радовима буде правилно састављен, јер он није само основа за међусобна очекивања страна, већ и кључни доказ у случају спора. Објашњавамо како саставити уговор о извођењу грађевинских радова тако да не буде само исправан и усклађен са прописима, већ и користан за инвеститора.

Уговор за извођење грађевинских радова је тзв такозвани уговор јер је то детаљно регулисано одредбама чл. 647-658 Грађанског законика (у даљем тексту: Грађански законик). Реч је о деривату уговора о конкретним радовима, који се у одредбама Грађанског законика издваја због специфичности самог објекта и професионалне природе извођача радова, као и због обимног и посебног регулисања грађења. питања у одредбама управног права.

Уговор о изградњи: дефиниција

У пракси се за уговор о изградњи користе различити називи, на пример, уговор о улагању у изградњу, уговор о изградњи, уговор о изградњи куће, итд. Разноврсност ових назива показује да предмет овог уговора није само грађевински пројекти, већ и објекат који они реализују.

Дефиниција уговора о грађењу садржана је у чл. 647 КЗ. Сходно овој одредби, уговором о грађевинским радовима, извођач се обавезује да преда објекат предвиђен уговором, изграђен у складу са пројектом и принципима техничког знања, а инвеститор се обавезује да ће обављати послове прописане одговарајућим законом. одредбе које се односе на припрему радова, посебно на предају градилишта и испоруку пројекта, као и на преузимање објекта и исплату уговорене накнаде.

Важно! Уговор о изградњи мора се разликовати од уговора о пројектовању зграде. Ово последње се закључује са пројектантом и обично претходи закључивању уговора о извођењу грађевинских радова.

Из горе цитиране дефиниције уговора о изградњи, кључни елементи који одређују важност овог уговора су:

  • обавеза уговарача да испоручи објекат предвиђен уговором,
  • извођење објекта од стране извођача у складу са пројектом и принципима техничког знања,
  • опредељење инвеститора да обавља послове прописане релевантним прописима који се односе на припрему радова (примопредаја градилишта, предаја пројекта),
  • обавеза инвеститора да преузме објекат,
  • обавеза инвеститора да плати уговорену накнаду.

Важно! Приликом обављања грађевинске услуге странке треба да се руководе не само одредбама уговора о извођењу грађевинских радова, већ и пројектом, принципима техничког знања и одредбама Закона о грађевинарству (у даљем тексту: ЗКП).

У ком облику треба закључити уговор о извођењу грађевинских радова?

Из уметности. 648 ст. 1 Грађанског законика, произилази да по правилу сваки уговор о извођењу грађевинских радова треба да буде закључен у писаној форми, а његов део треба да буде и потребна грађевинска документација. Међутим, треба нагласити да недостатак писмене форме не поништава такав споразум. То значи да ће усмени уговор важити. Међутим, треба имати на уму да у случају било каквих спорова може доћи до значајних проблема са доказивањем конкретних аранжмана између страна. Стога се препоручује да се и у случају мањих грађевинских радова такав уговор закључи у писаној форми.

Шта треба да садржи уговор о изградњи? Приликом закључивања уговора о грађевинским радовима треба да обезбедимо да он обухвата тзв битни услови уговора.

1. Идентификација страна у уговору о грађевинским радовима

Прва тако важна одредба је идентификација страна у уговору.У случају уговора о грађевинским радовима, стране у уговору су инвеститор (у уговору се обично помиње као уговорни орган) и извођач. То могу бити и физичка и правна лица, као и организационе јединице без правног субјективитета. Није потребно да било која страна буде предузетник.

Као инвеститор наручујемо одређену грађевинску услугу и финансирамо инвестицију. Међутим, нема препрека да ове послове (у посебном уговору) препустимо тзв. замена инвеститора (специјализовано лице). Тада ће бити његова дужност да припреми, организује, управља и реши цео процес. Ми, као тзв директни инвеститор, уопште нећемо морати да ступамо у односе са извођачем.

Извођач радова је страна којој наручујемо реализацију инвестиције. Ако се извођач самостално и непосредно бави извођењем радова тзв Генерални извођач радова. Ако наш извођач користи помоћ других специјализованих субјеката, онда говоримо о главном извођачу и подизвођачима.Често се дешава да се главни извођач ограничи само на организацију процеса изградње, без извођења икаквих радова. Према чл. 647(1) ГЗ потребна је сагласност инвеститора да извођач закључи уговор о извођењу грађевинских радова са подизвођачем. Дакле, одлучујемо да ли извођач може да ангажује подизвођаче. Треба имати на уму да уговор са подизвођачима мора бити закључен у писаној форми, под претњом ништавости. Као инвеститор, солидарно смо одговорни са генералним извођачем за уговоре закључене са свим подизвођачима. Ова одредба има за циљ да заштити интересе подизвођача ако ентитет са којим су директно склопили уговор (нпр. делимични извођач) није вољан да плати.

2. Предмет уговора за извођење грађевинских радова

Веома је важно прецизно дефинисати предмет уговора о изградњи, односно обим наручених радова. Ова дефиниција треба да буде што је могуће конкретнија. Ово се може урадити у самом уговору или у посебном документу као што је пројекат, план или техничка спецификација.Такви документи помажу у детаљном опису предмета уговора. Треба да прецизирају намену и захтеве за дату услугу, распоред појединачних радова, обим и начин извођења инвестиционог задатка, као и процену трошкова.

3. Обавезе и права страна у уговору о извођењу грађевинских радова

Уговор о грађевинским радовима треба прецизно да дефинише обавезе и права обе стране.

Обавезе инвеститора укључују, пре свега:

  • припрема радова - односно уређење одговарајућег места за извођење грађевинских радова извођача. На пример, ако услуга укључује фарбање зидова куће, припрема за рад ће бити чишћење дома пре него што извођачи уђу, уклањање свих препрека, заштита намештаја, подова, прозора итд.,
  • сарадња у реализацији услуге - ради се о сарадњи у доношењу одлука о стварима које од њега зависе, изражавању сагласности за запошљавање подизвођача и сл.,
  • збирка завршених радова,
  • плати хонорар извођача.

Док обавезе извођача укључују:

  • обезбеђење радног простора - Извођач је одговоран за сваку штету која може настати у току услуге, стога треба да обезбеди да простор који му је инвеститор обезбедио буде прописно обезбеђен. Извођач треба да пријави инвеститора све околности које могу спречити извођење радова,
  • извођење радова - примарна обавеза извођача је да изведе наручене радове у складу са стандардима уговора и грађевинског права, као и са могућим пројектом,
  • претварање обављеног посла.

Извођач има право да:

  • плате,
  • очекивања од инвеститора да предузме кораке везане за припрему радова.

Инвеститор има право да:

  • контрола начина на који се користи,
  • захтева да изврши обавезу у складу са уговором, важећим прописима и правилима техничког знања.

Генерално, као инвеститор, имамо могућност да одредимо дане и сате рада, развијемо систем и како да га изведемо. Такође би требало да уредимо одговарајућу опрему, просторију и материјале, као и да извођачу дамо права упутства. Задатак овог другог је да поштује обавезе које су му постављене и да правилно обавља посао.

4. Куповина, испорука и обрачун материјала

У уговору о грађевинским радовима вреди навести и која страна ће набавити материјал и испоручити га на градилиште. Ако заједно одлучимо да ће то бити задатак извођача, уговор може да садржи следећу клаузулу: „Извођач се обавезује да ће набавити и испоручити на градилиште сав материјал потребан за извођење уговорених радова.

Требало би да будемо посебно опрезни по овом питању, јер се у пракси, приликом наплате материјала, често дешавају случајеви да преварантски извођачи преваре купце за додатне трошкове. Дакле, питање набавке материјала, контроле њихове потрошње и обрачуна треба прецизно дефинисати уговором са извођачем. Да би се избегли евентуални проблеми, вреди у уговор унети одредбу да се измирење трошкова набавке материјала врши само на основу доказа о куповини, односно фактура. Извођач треба да докаже да је набавио неопходан материјал у количини потребној за извођење радова и доставио нам их у кућу.

Такође треба да избегавамо плаћање аванса извођачу за куповину материјала. За нас је много корисније када извођач купује материјале својим новцем, а ми смо у обавези да надокнадимо трошкове у кратком року по доношењу у кућу. Нажалост, нећемо моћи да избегнемо обавезу да стално проверавамо који су материјали и у којој количини стварно коришћени.Међутим, ако нам недостаје времена или одговарајућег знања, можемо размотрити ангажовање професионалца за ове активности (горе поменути сурогат инвеститор) који ће их обављати у наше име. Иако ово укључује потребу да се таквој особи плати додатна накнада, користи од оваквог решења треба да нас надокнаде.

5. Уговор о грађевинским радовима: облик накнаде

У уговору о грађевинским радовима такође треба прецизно навести под којим условима ће се плаћати накнада (у деловима, нпр. након завршетка релевантних фаза рада, или у целости пре или после завршетка радова). Шала. 649(4) ГЗ, не можемо одбити исплату накнаде упркос неизвођењу грађевинских радова, ако је извођач радова био спреман да их изведе, али је претрпео препреку из наших разлога. Међутим, у таквом случају можемо одбити оно што је извођач радова уштедео због неизвођења грађевинских радова.

ПРЕПОРУКА: Решавање грађевинских радова: паушал или трошковник? Које су плате?

Уговором о поравнању са извођачем радова у уговору о грађевинским радовима треба да се регулише начин одређивања накнаде и рокова плаћања. Накнада се може утврдити као предрачун или паушални износ накнаде. Процењена накнада се утврђује на основу планираних радова и очекиваних трошкова. Таква накнада може бити повећана као резултат промене обима посла или промене цене извршења посла. Процена трошкова треба да опише сваки рад, његов обим и накнаду за јединицу мере и за целину (нпр. изливање пода - 2/1 м2 к 160 м2=320 ПЛН + ПДВ, малтерисање спољне фасаде - 4,50 ПЛН к 1 м2 к 160 м2=720 ПЛН + ПДВ).

Паушална накнада се дефинише као новчани износ за извршење уговореног посла. Уколико се одлучимо за паушалну накнаду, извођач који прихвата поруџбину неће моћи да захтева повећање накнаде, чак и ако се величина или цена посла није могла предвидети у тренутку закључења уговора.Наравно, стране се могу другачије договорити у уговору, на пример, предвидети могућност измене такве накнаде у одређеним ситуацијама. Ипак, генерално гледано, паушална накнада је за нас много сигурнија од процењене накнаде.

Рокови за исплату накнаде могу се одредити једнократно по завршетку свих радова или у деловима након завршетка појединих фаза. У случају делимичног поравнања, уговорени део накнаде за дату фазу (нпр. 10%) треба да задржимо док се цео посао не заврши. Исплата накнаде треба да зависи од прихватања радова дате фазе или у целини од стране наручиоца без резерве.

6. Гаранција плаћања грађевинских радова

Из уметности. 649(1)-649(5) Грађанског законика, произилази да смо, на захтев извођача, дужни да му дамо гаранцију плаћања за обављени посао како бисмо обезбедили благовремену исплату уговорене накнаде. . Ова гаранција има за циљ да заштити извођача и даље извођаче од инвеститоровог избегавања плаћања накнаде или кашњења у плаћању (јер кашњење инвеститора у исплати накнаде може довести до банкрота извођача или подизвођача).Право извођача или подизвођача да захтевају гаранцију плаћања не може се искључити или ограничити споразумом. Штавише, ако желимо да се повучемо из уговора из овог разлога, он ће бити неефикасан (чл. 649(2) Грађанског законика).

С друге стране, ако извођач не прибави потребну гаранцију плаћања у року који је одредио (не може бити краћи од 45 дана), он може да одустане од уговора нашом кривицом са дејством на датум повлачења. Недостатак потребне гаранције плаћања представља сметњу за извођење грађевинских радова из разлога везаних за инвеститора.

7. Раскид, раскид или одустајање од уговора о извођењу грађевинских радова

Можемо укључити одредбу у уговор о изградњи да обе стране могу раскинути уговор споразумно. У овом случају морамо се договорити са извођачем о начину међусобних обрачуна. Поред тога, стране се такође могу договорити да ће свака од њих имати право да раскине уговор уз дужно обавештење.

Према одредбама Грађанског законика, имамо право да одустанемо од уговора у следећим ситуацијама:

  • ако извођач одлаже почетак или завршетак грађевинских радова до те мере да је мало вероватно да ће моћи да их заврши у договореном року (члан 635. Грађанског законика)
  • ако извођач, након што је затражен, настави да изводи радове на неисправан начин или супротно уговору (члан 636. став 1. Грађанског законика).

Будући да је уговор о грађевинским радовима уређен одредбама о уговору о конкретним радовима, можемо и одустати од уговора у складу са чл. 644 КЗ. Ова одредба каже да све док посао није завршен, можемо у сваком тренутку одустати од уговора исплатом уговорене накнаде извођачу. Међутим, у овом случају можемо одбити оно што је извођач уштедео због неизвођења радова. Сходно овој одредби, имамо право да одустанемо од уговора о грађевинским радовима у било ком тренутку, чак и без навођења разлога (нпр.у случају губитка поверења у извођача).

Веома је важно укључити све важне и корисне аранжмане у уговор са извођачем. Подсетимо се да је уговор о грађевинским радовима такозвани уговор за резултат, а самим тим и уговор за конкретан рад. То значи да ако нешто изоставимо у уговору, на изостављени обим ће се примењивати одредбе Грађанског законика које се односе на уговор о конкретном раду.

Ако одлучимо да одустанемо од уговора о извођењу грађевинских радова због кашњења извођача, треба да проценимо који је део посла извођач извео, да ли је квалитет израде одговарајући и да ли је део посла тако изведено може да користи извођач кога смо ново ангажовали. Такође треба проценити да ли је посао обављен у складу са роковима уговореним. Ако су ови услови испуњени, онда можемо да исплатимо уговорену накнаду за ову фазу рада, евентуално одбивши део накнаде за уговорну казну за неизвршавање свих радова на време. Такође можемо задржати део накнаде као компензацију, под условом да штета премашује предвиђену уговорну казну.Међутим, имамо пуно право да задржимо исплату било ког дела накнаде ако извршени посао за нас нема стварну вредност, на пример зато што је неисправан, или ако ће ангажовање другог извођача резултирати потребом да платимо већу цену, јер услед чега ћемо претрпети штету. У случају било каквих недоумица, можемо преговарати са извођачем радова или тражити стручно мишљење стручњака који ће отклонити недоумице. Ако се испостави да договор са извођачем није могућ, вреди потражити мишљење искусног адвоката да процени шансе за успех у случају да извођач одлучи да исплату накнаде тражи на суду.

8. Одговорност страна у уговору о извођењу грађевинских радова

И извођач и инвеститор су првенствено уговорно одговорни под општим условима, односно за штету у вези са неправилним извршавањем уговора, кашњењем или неизвршеним обавезама. Међутим, можемо да изменимо правила одговорности у уговору, као и да резервишемо одређене уговорне казне као додатне елементе.

Пре свега, извођач је одговоран за правилно извођење грађевинских радова. Обим ове одговорности односи се и на кашњење извођача у започињању или завршетку радова у толикој мери да не успе да заврши посао у року одређеном уговором. Затим, као што је већ поменуто, имамо право – без одређивања додатног рока – да одустанемо од уговора пре истека рока за извршење овог посла.

Извођач одговара и за извођење грађевинских радова неисправно или супротно уговору. У овом случају имамо право да позовемо извођача да промени начин извођења и одреди одговарајући рок за ту сврху. Након истека рока који смо поставили, можемо да одустанемо од уговора или да поверимо побољшање или даље извођење посла другом извођачу.

Одговорност извођача се односи и на благовремени завршетак радова. Ако извођач касни са извршењем уговора, можемо му одредити одговарајући рок са информацијом да ћемо у случају његовог неефикасног истека одустати од уговора.

Осим тога, извођач одговара за недостатке у извођењу грађевинских радова. Уколико изведени радови имају недостатке, можемо захтевати да се они благовремено отклоне. Ако се недостаци не могу отклонити или ако околности случаја показују да извођач неће моћи да их отклони на време, можемо да одустанемо од уговора. Имамо право да одустанемо од уговора о извођењу грађевинских радова ако су утврђени недостаци значајни. У случају безначајних недостатака можемо само захтевати смањење накнаде за услугу.

9. Датуми

У уговору о извођењу грађевинских радова треба навести и све релевантне рокове у вези са извођењем услуге, односно:

датум предаје градилишта, датум почетка радова извођача, датум завршетка радова од стране извођача, датум коначног пријема радова, датум отклањања недостатака утврђених приликом пријема, ако их има, датум исплате накнаде.

10. Уговор о грађевинским радовима: уговорне казне

Резервисано у уговору за извођење грађевинских радова, тзв уговорне казне су вид накнаде за неизвршење или неуредно извршење уговорних обавеза. Суштина уговорне казне састоји се у обавези да се плати одређени новчани износ у случају наведеном у уговору, на пример, неизвршење посла у уговореном року. У пракси, казна се обично одређује у одређеном износу новца или у уговореном проценту накнаде (нпр. 1%) за сваки дан кашњења.

У оквиру уговора о извођењу грађевинских радова, вреди утврдити посебно уговорне казне за непоштовање рокова за извођење појединих фаза радова и за неотклањање недостатака утврђених приликом пријема у уговореном рокови. Такође вреди додати у уговору да ако уговорна казна не покрије штету коју смо претрпели, имамо право на додатну накнаду.

Уговор о изградњи: застарелост потраживања

Потраживања по основу уговора о извођењу грађевинских радова застаревају након 2 године од дана пуштања у рад. Међутим, ако рад није предат, почетак рока застарелости ових потраживања је дан када би, према уговору, требало да буде предата.

Уколико је извођење или исправка посла поверено лицу које није извођач, рок за предају посла се одлаже. Дакле, у овом случају се претпоставља да рок застарелости потраживања за накнаду трошкова поправке дела почиње да тече не по општем правилу, већ од дана предаје исправљеног дела, а ако дело није извршено. предати – од датума који смо одредили за њихово извршење.

Према чл. 642 Грађанског законика, осим ако у уговор о грађевинским радовима нисмо унели друге одредбе, накнада извођачу настаје по завршетку радова. У пракси се често дешава да се странке договоре о датуму плаћања на одређено време након завршеног посла. Често је терет финансирања радова од стране инвеститора услов за његову реализацију. У овој ситуацији поставља се питање да ли у случају одређивања рока накнаде за период дужи од 2 године од дана пуштања у рад, важи опште правило у погледу рока застарелости.Тешко је претпоставити да би потраживање могло застарети и пре него што потраживање постане доспело и наплативо. Дакле, у таквом случају треба сматрати да рок застарелости не треба рачунати од тренутка предаје посла, већ од дана доспећа потраживања за исплату накнаде.

Правна основа:

  • Закон од 23. априла 1964. Грађански законик (пречишћени текст: Јоурнал оф Лавс оф 2020, ставка 1740, са изменама),
  • Закон од 7. јула 1994. Закон о изградњи (пречишћени текст: Законски лист из 2020. године, тачка 1333, са изменама).

ПРОВЕРИТЕ: шаблони и обрасци за преузимање

  • Грађевинска дозвола: образац пријаве
  • Обавештење о изградњи: шаблон за пријаву
  • Обавештење о грађевинским радовима
  • Захтев за проширење зграде
  • Примена надградње - адаптација поткровља
  • Обавештење о почетку грађевинских радова
  • Протокол: трансфер градилишта
  • Захтјев за одлуку о зонирању
  • Пример обавештења о завршетку грађевинских радова
  • Дозвола за коришћење грађевинског објекта
  • Промена грађевинске дозволе за кућу. Пријава и процедура
  • Дозвола за рушење
  • Пријава куповине некретнине: ИН-1 образац
  • Пренос изградње или друго обавештење о изградњи
  • Пренос грађевинске дозволе
  • Могућност прикључка на водоводну и канализациону мрежу: апликација
  • Како добити привремени прикључак за струју за изградњу

Категорија:

Операција куће