Институционално изнајмљивање ради у пољском правном систему скоро 3 године. Ипак, не знају сви власници и закупци која су тамо донета. Шта је институционални уговор о закупу?

Како тржиште изнајмљивања у Пољској сазрева, тако расте и ситуација уговарача у смислу законских прописа. Нажалост, дуго времена прописи о закупу станова нису били само непрецизни, већ и анахрони и дискриминаторни према власницима станова.

Замке за изнајмљивање

Реч је о Закону о заштити права станара и стамбених средстава општине.Годинама су само она и Грађански законик регулисали питање закупа. Акт је написан 2001. године на начин да заштити станаре што је могуће више од искоришћавања своје јаче позиције и промене „правила игре” од стране станодавца. У пракси, његова позиција је била крајње ослабљена до те мере да се сам раскид уговора о закупу у ситуацији када се закупац испостави да крши правила друштвеног суживота или је једноставно непоштен, показује као подложан многим резервама, што продужава процедуру на време и може само повећати финансијске губитке.

Према чл. 11 сец. 2. наведеног закона, најкасније месец дана унапред, на крају календарског месеца, власник може да раскине правни однос ако закупац:

  • упркос писменом упозорењу, наставља да користи просторије на начин супротан уговору или у супротности са његовом наменом, или занемарује своје дужности, дозвољавајући да дође до оштећења, или уништава уређаје намењене заједничкој употреби од стране станара, или грубо или упорно крши кућни ред, чинећи сметњу коришћење других просторија, или
  • касни са плаћањем закупнине, других накнада за коришћење простора или накнада независно од станодавца које наплаћује закуподавац само у случајевима када закупац није закључио уговор директно са комуналом или пружаоцем услуга , у трајању од најмање три пуна рока плаћања упркос писменом обавештењу о намери раскида правног односа и одређивању додатног једномесечног рока за исплату доспелих и текућих потраживања, или
  • изнајмљује, подизнајмљује или даје простор или његов део на бесплатно коришћење без потребне писмене сагласности власника, или
  • користи просторије које је потребно напустити због потребе рушења или реновирања објекта, према чл. 10 сец. 4.

Као што видимо, ако непоштени закупац не плаћа кирију, станодавац је дужан да чека до 4 месеца да му да отказ месец дана. Тако испада да дужника "гајимо" 5 месеци.

Још горе, само раскидање не чини ништа у пракси. Ако станар не жели да се исели, немамо право да га удаљимо из нашег стана. Ни под којим условима не смемо користити насиље, а неће помоћи ни позивање полиције, јер полиција неће анализирати одредбе уговора и уплате на рачун. Немамо право да мењамо браве или прекидамо комуналне услуге. Једино што нам преостаје је судска тужба и пресуда, што значи чак и године чекања да непоштени станар напусти стан. Чак и након доношења пресуде, случај може да се одужи. У Пољској нема такозваног исељења на улицу. Уколико закупац нема где да оде и није му додељен социјални стан, општина мора да наведе алтернативни смештај. Када тога нема, извршилац ће обуставити извршење.

Лако је замислити шта ово значи за станодавца. Ако је, поред тога, регулисао нпр. рате кредита за стан са приходима од закупнине, неплаћање и истовремено немогућност продаје имовине (дивљи закупац унутра) може у пракси да значи финансијску катастрофу за њега.С времена на време у медијима се појављују чланци и извештаји о непоштеним станарима који су некажњени.

За кога је повремено и за кога институционално

2010. године тзв уговор о повременом закупу. Прво се тицало само физичких лица, након измене 2013. године, такве уговоре су могле да потписују и компаније, али је следећом изменом 2017. враћено пређашње стање. Припремљена је посебна уредба за компаније за изнајмљивање, односно институционални закуп.

Шта је повремено изнајмљивање? Зашто је то најсигурнија формула трансакције за физичко лице које поседује имовину? Јер закупац на самом почетку означава стан у који ће се добровољно иселити, ако добије отказ због, на пример, неплаћања. Уговор о повременом закупу је, по правилу, уговор на одређено време, највише 10 година.

Кључ за цео случај је изјава закупца потписана у форми јавнобележничког акта о добровољном подношењу извршења и напуштању просторија у назначеном року у случају превременог раскида уговора.Поред тога, станар изјављује да има где да оде. Он назначава стан у који ће се уселити и, штавише, даје изјаву власника те имовине којом потврђује да ће га узети под свој кров. Релевантне одредбе се могу наћи у чл. 19а тачка 2 Закона о заштити права станара и стамбених средстава општине.

Како закључити уговор о повременом закупу - модел уговора>

Шта ови прописи значе у пракси? Е, то је све да ако закупац не испоштује уговор и не жели да испразни стан, власник се аутоматски обраћа суду за издавање јавнобележничког акта са клаузулом о извршењу. Ако је одобрено, судски извршитељ може приступити тужби. Није потребан судски налог. Још једна битна ствар – деложације у овом случају нису ограничене ни зимским месецима ни деложацијом малолетних или трудница.

Све ово значајно скраћује пут кроз агонију остваривања ваших права када је потписан "обичан" уговор о закупу.Тачно је да повремени закуп значи више формалности и трошкова (нотарска такса за састављање акта и бруто извода из њега је око 342 ПЛН), али на крају случај вреди свеће. Закупац – ако има поштене намере – не треба да избегава такав закуп.

Шта је институционални закуп? Док је повремени закуп намењен физичким лицима која изнајмљују свој стан, институционални закуп могу да користе предузетници који обављају пословну делатност која се састоји од издавања станова и имају регистровану одговарајућу ПКД шифру.

Регулација у овој области је одговор на даљи развој тржишта изнајмљивања, које је за неколико година превазишло дистанцу коју су западна тржишта прешла деценијама. Све више компанија се професионално бави изнајмљивањем. Граде се објекти као што су приватне спаваонице, кондо хотели, апартхотели, домови за пензионере итд. Сви ови пројекти су еманација институционалног тржишта изнајмљивања у развоју.Овоме треба додати и изградњу у оквиру државних програма, као што су Миесзкание Плус или Фонд за изнајмљивање станова. Формула институционалног закупа је развијена са таквим инвестицијама на уму.

Шта је институционални закуп

Институционално изнајмљивање је решење слично повременом изнајмљивању. Уговор о институционалном закупу се потписује на одређено време (овде највише 30 година), закупац потписује и јавнобележнички акт којим се добровољно предаје извршењу и обавезује се да ће простор испразнити у случају ранијег раскида уговора о закупу. договор. Међутим, оно што је изузетно важно: разлика са повременим закупом је у томе што станодавац, односно фирма, не мора да буде власник стана, и што су формалности које гарантују убрзано исељење, ако је потребно, знатно поједностављене.

У случају институционалног уговора о закупу, закупац није у обавези да назначи стан у који ће се иселити ако добије отказ.Такође не мора да даје изјаву о пријему под свој кров од власника тог стана. Уместо тога, институционални уговор о закупу треба да каже да је закупац свестан да нема право на социјално становање или привремени смештај и да се одриче било каквих потраживања према општини у том погледу.

Порез на имовину: стопе. Колико ћемо платити када имамо стан или кућу?

Захваљујући овоме формалности су поједностављене на минимум, а заштита станодавца још већа, јер се закупац обавезао да напусти стан, без обзира да ли има где да иде или не. У случају повремених закупа, увек постоји ризик да се особа која је изјавила да ће узети закупца под свој кров предомислити или продати стан. Наравно - станодавац неће знати за то. У овом случају мора рачунати на поштење и поузданост станара. Овај други треба, прво, да обавести станодавца о томе, а друго - да нађе друго место у случају да мора да се исели.У институционалном изнајмљивању, то више није важно.

Уговор о институционалном закупу такође прецизира финансијске услове. Закључивање уговора може бити условљено уплатом депозита од стране закупца. Дефинисана је њена горња граница - не може бити већа од шестоструке месечне закупнине наведене у уговору. Након истека институционалног уговора о закупу, станодавац има месец дана да врати депозит умањен за све одбитке који произилазе из, на пример, заосталих закупнина или трошкова извршења које је имао станодавац.

Заузврат, правила за повећање плаћања закупнине (на пример, повећање процента), ако се стопа промени, такође морају бити прецизно описана у институционалном уговору о закупу.

Институционални порез на изнајмљивање

Од 1. јануара 2021. предузетници који изнајмљују непокретности могу да бирају повлашћени облик опорезивања прихода од институционалног закупа, који представља паушални износ на регистровани приход (пре тог датума су могли да бирају само да опорезују закуп на основица пореске скале или паушалног пореза).До сада је само приватни закуп који се обављао ван пословне делатности могао да се измири са паушалним износом.

Паушални износ, као и претходних година, је:

  • 8,5% прихода у износу од 100.000 ПЛН и
  • 12,5% прихода од вишка преко 100.000 ПЛН.

Ступање на снагу горње измене требало би да оконча спорове између станодаваца и пореске управе који трају дуги низ година и често завршавају на судовима. Обично су се сводили на то да ли је дати закуп (нпр. неколико станова) већ пословна активност или је то још увек приватни закуп, тј. активност која спада у уобичајено управљање приватном имовином.

Правна основа:

  • Закон од 21. јуна 2001. о заштити права станара и стамбених ресурса општине (тј. Законски лист за 2020. годину, тачка 611)
  • Закон од 5. јуна 2020. године о изменама и допунама Закона о порезу на доходак физичких лица, Закона о порезу на добит правних лица, Закона о паушалном порезу на доходак на одређене приходе физичких лица и одређеним другим актима (Зборник закона из 2020. р.пос. 1065)

Категорија:

Операција куће