Можете ли да направите кућу у заштићеном подручју? Како добити грађевинску дозволу у заштићеном подручју? Да ли да купим парцелу у области Натура 2000? Проверавамо које су границе.

Постоје бројна формална и законска ограничења за грађевинске пројекте у заштићеним подручјима. Вреди се упознати са њима пре куповине парцеле, јер можете очекивати да ће изградња куће на таквом месту бити тешка или чак немогућа. Пре свега треба проверити каква је природна заштита на снази на датом подручју.

Како проверити на којој области се налази парцела

Информације о овој теми налазе се у актуелном локалном плану просторног уређења. Међутим, треба имати на уму да се статус имовине за коју смо заинтересовани може променити. То значи да некретнина, која је у овом тренутку грађевинска парцела, може за неко време постати заштићено подручје на коме неће бити могуће градити кућу, или ће таква могућност бити на неки начин ограничена.

Уколико за дату област није усвојен локални план, информације о планираним променама у коришћењу непокретности могу се наћи у студији услова и праваца просторног развоја која је доступна у општинској канцеларији. Овим документом су дефинисане намере комуне, како у погледу развоја подручја за које смо заинтересовани, тако и суседних подручја.

Право увида у локални план и проучавање услова имају сви заинтересовани, можемо се пријавити и за извод и извод из њих.

Парцела у националном парку, резервату или њиховој тампон зони

На земљишту које се налази у националном парку или резервату природе не може се у принципу градити ништа што не би служило намени тог парка или резервата природе. Изузетак су парцеле које се налазе истовремено у националном парку иу заштићеном пејзажном подручју, али су такве ситуације изузетно ретке.

Посебна заштита од утицаја људске делатности обухвата и тзв. тампон зоне, односно одређене заштитне зоне које се граниче са парковима или резерватима. Услови за изградњу на таквом земљишту су толико строги да би се у случају породичне куће требало сматрати немогућим да их се испуни.

Занимљиво је да се забрана изградње и реконструкције у националном парку или резервату не односи на заштићена подручја за време њиховог економског коришћења и остваривања права својине (члан 15(2)(5) Закона о заштити природе).Стога се не може забранити реновирање или конверзија зграде изграђене пре формирања националног парка или резервата природе.

Пример 1: Господин и госпођа Ковалски су одлучили да купе парцелу у Кс комуни на реци Нарев са идејом да за 5 година, након пензионисања, тамо саграде кућу и преселе се. У општинској канцеларији су се пријавили за извод и цртеж из важећег локалног плана и тако сазнали да се парцела за коју су заинтересовани налази на простору означеном као МН – једнопородично становање. Међутим, службеник градске канцеларије их је упозорио да је због посебне вегетације на овом подручју планирано да се ту направи резерват природе. Господин и госпођа Ковалски су се пријавили за извод и нацрт из студије услова и праваца развоја простора. У овим документима су нашли информацију да се резерва ствара за 2 године, али њен обим неће покривати парцелу која их занима. Ипак, његову куповину треба сматрати ризичном, јер чак и ако га подручје резервата не покрива, вероватно ће се налазити у тампон зони резервата, што ће повлачити озбиљна ограничења у погледу изградње.

Пример 2: Господин Новак је купио парцелу са статусом „за развој“ на рукавцима реке И и на њој саградио породичну кућу. Две године касније, читаво подручје око његове парцеле је установљено као национални парк. Прошло је 15 година и кући је потребно велико реновирање. Штавише, господин Новак би желео да је обнови. Он на то има право, јер је кућа легално изграђена пре формирања националног парка на овом подручју.

Парцела у пејзажном парку

У пејзажном парку није дозвољено становање у низу за једну породицу или вишепородично становање. Овде се може градити само једнопородична кућа, али се морају узети у обзир нека ограничења. Оне су садржане пре свега у резолуцијама војводских скупштина о стварању пејзажних паркова, па у њима треба тражити конкретне препреке нашем пројекту. Ове одлуке могу се наћи у општинској канцеларији у којој се налази парк, као и на Интернету - на сајтовима покрајинских гласника за јавно информисање.

Важни документи у којима треба тражити могућа еколошка ограничења у погледу наше изградње су и такозвани планови заштите пејзажних паркова. Они се оснивају за сваки пејзажни парк на период од 20 година и представљају акте локалног закона. Они прецизирају мере заштите које се спроводе на подручју парка и последична ограничења у развоју. Плановима су назначена и места намењена научним, образовним, туристичким, рекреативним, спортским, аматерским риболовом и риболовом, производним, привредним и пољопривредним делатностима. Поред тога, плановима заштите се утврђују границе зона заштите предела, и на тај начин се између осталог указује на изграђена подручја која се разликују по локалном архитектонском облику. Ово одређивање се одвија у оквиру тзв приоритетни пејзажи, односно они који су посебно вредни за друштво због својих вредности (нпр. архитектонски и урбанистички). То значи да ћемо приликом изградње куће у таквом парку морати да испоштујемо одређене захтеве приликом обликовања овог пејзажа.

Планови заштите обухватају и принципе заштите природних добара, који захтевају одржавање претпостављених пропорција између шумских и нешумских површина. То у пракси значи да без знања надлежних у парку нећемо моћи сами да сечемо или садимо нова стабла. У појединим пејзажним парковима можемо се сусрести и са детаљним захтевима у вези са обрадом земљишта (нпр. одређени рокови за кошење траве, који су условљени различитим вегетативним периодима заштићених биљака). Уз то, становници парка дужни су да се придржавају правила која важе за сваког туристу – пре свега, забрану уништавања и загађивања фауне и флоре.

Додатна ограничења могу бити резултат локалних планова зонирања. Они диктирају захтеве који се односе на, на пример, максималну висину објекта, врсту крова, материјале који се користе за изградњу ограде, па чак и минимално озелењавање парцеле (проценат покривености зеленим површинама) или могућу палету боја. фасаде.

Које забране могу бити садржане у резолуцији која се тиче пејзажног парка

Резолуција коју усвоји војводска скупштина може резултирати забранама, пре свега:

  • провођење оваквих грађевинских пројеката који могу имати значајан утицај на животну средину;
  • елиминисање и уништавање дрвећа;
  • промена у односима вода (на пример, промена смера отицања кишнице или воде из извора, правца одлагања канализације, итд.);
  • зграда ближе од 100 метара од обале;
  • градња зграда у појасу ширине 200 м од ивице обале литица и у појасу морске обале;
  • ликвидација, пуњење и трансформација резервоара воде, мртвица и мочвара.

Ако резолуција у вези са парком који нас занима предвиђа горе наведене забране, тешко ћемо добити грађевинску дозволу.Да би се ова ограничења могла заобићи, пројекат би морао да има статус инвестиције јавне намене, што је искључено у случају изградње приватне породичне куће. Ако у резолуцији нема сличних забрана, можемо започети процедуру изградње.

Парцела у заштићеном пределу

Заштићено предео је још један вид заштите природе настао одлуком покрајинске скупштине, што значи да овај документ садржи све најважније податке о овом подручју, укључујући и ограничења у развоју.

Резолуције којима се стварају подручја заштите предела могу садржати исте забране као и резолуције о стварању пејзажних паркова, а такође одредити тзв. зоне заштите предела у којима није дозвољена градња.

Парцела у области Натура 2000

Натура 2000 су заштићена подручја птица и станишта од посебног значаја за Европску заједницу. Супротно популарном веровању, надоградња на њих је прихватљива, али иу овом случају можемо наићи на одређена ограничења.

Уврштени су у њихове планове заштите које прописом утврђује министар надлежан за животну средину. Ови планови специфицирају услове:

  • просторни развој, укључујући подручја на којима је развој могућ без оштећења подручја Натура 2000, техничке и комуникационе инфраструктуре, туристичке и образовне инфраструктуре, као и подручја која би требало да буду пошумљена и подручја искључена из пошумљавања;
  • развој мора;
  • управљање водама;
  • заштитне мере за одржавање или обнављање одговарајућег статуса очувања заштићених објеката Натура 2000.

У оваквим плановима наћи ћемо информације о могућим ограничењима у погледу развоја и услова коришћења, као ио површинама намењеним за развој и локацији техничке, комуникационе, туристичке и образовне инфраструктуре.

Приликом планирања изградње куће у Натура 2000 подручјима или у њиховој близини, морамо имати у виду да ће орган управе који издаје грађевинску дозволу од нас захтевати да израдимо процену утицаја инвестиције на животну средину и прибавимо тзв. под називом процена утицаја на животну средину. еколошка одлука.

Форма самог објекта и његови визуелни квалитети такође могу бити стриктно дефинисани важећим локалним планом или одлуком о условима уређења (у недостатку локалног плана). Стога, пре него што се одлучимо за куповину парцеле у Натура 2000 области или за почетак изградње на њој, требало би да се упознамо и са планом заштите овог подручја и одредбама локалног плана који су овде на снази.

Парцела на подручју које је обухваћено другим обликом заштите природе

  • Документационе станице

Ово су научно и образовно значајна места појављивања геолошких формација, акумулација фосила или минералних формација, пећина или подстенских склоништа или фрагмената експлоатисаних или затворених ископина.Њихово постојање на парцели чини је грађевинском неатрактивном, јер се обично у близини оваквих локалитета уводе строга ограничења у развоју. Требало би да тражимо информације о овој теми у локалном плану.

  • Еколошка земљишта

Ово су подручја која заслужују заштиту за остатке екосистема који су важни за очување биодиверзитета: природни резервоари воде, средња и средња шумска језера, гомиле дрвећа и жбуња, мочваре, тресетишта, дине, закрпе неискоришћене вегетације, мртвица, стена, стрмина, камених кућа, природних станишта и локалитета ретких или заштићених врста биљака, животиња и гљива, њихових уточишта и места размножавања или места сезонског боравка. У пракси је веома тешко одредити шта је еколошка употреба, а шта није. Због тога – да бисмо проверили да ли се на нашој парцели не јавља такав облик заштите природе – морамо се упознати са локалним планом, у којем би требало прецизно дефинисати све такве површине.Може се испоставити да су дрвеће или ровови на парцели важни миграциони коридори за неку врсту, што значи да ће њихово отклањање бити противзаконито и кажњиво.

  • Комплекси природе и пејзажа

Ово су фрагменти природног и културног пејзажа који заслужују заштиту због својих сценских и естетских вредности. Њихово присуство на парцели ће свакако значајно повећати њену вредност, али када планирамо да градимо кућу на таквом месту, можемо наићи на одређена ограничења (у овом случају она најмање рестриктивна). И овде ће локални просторни план бити наш главни извор информација.

Како проверити заплет? Наручите извештај о сајту

На Интернету постоје сајтови који нуде услуге које се састоје у развоју тзв. теренски извештаји. Ово је веома користан алат - омогућава вам да уштедите време тражећи и анализирајући документе у општинским канцеларијама.Само идите на веб локацију дате услуге, назначите област за коју сте заинтересовани и платите онлајн.

Парцела поред језера: правила изградње и постављање обале>

Цена извештаја зависи од области изабране области и броја изабраних тема извештаја. У случају парцеле површине 2000 м2 и одабиром свих могућих тема извештаја, његова цена је око 100 ПЛН. Извештај о терену се генерише у облику ПДФ датотеке. У њему ћемо пронаћи информације као што су:

  • особине земљишта - информације о површини имовине, укључујући: геометријске параметре терена, локацију имовине, анализу типова земљишног покривача, анализу нагиба;
  • формална и правна ограничења - информације о подацима о регистрацији, укључујући: грађевинске дозволе, зоне утицаја аеродрома, облике заштите природе, локалне планове просторног развоја (ЛСДП) - домет, коришћење земљишта;
  • опасности и сметње - на шта вреди обратити пажњу, укључујући: ризик од поплава, ниво буке, клизишта, загађење ваздуха, далеководе; демографију - информације о комшилуку, укључујући становништво;
  • остале информације, укључујући различите типове информативних мапа (на пример, мапу цена некретнина).

Процедура изградње у заштићеним подручјима

Процедура испуњавања формалности приликом изградње куће у заштићеном простору се у великој мери поклапа са активностима планирања изградње на подручјима која нису обухваћена таквом заштитом.

Пре свега, треба да поднесемо захтев надлежној општинској управи за доношење одлуке о уређењу и условима уређења земљишта (ово није неопходно ако се парцела налази на подручју које је обухваћено локалним планом уређења). Странке у поступку биће инвеститор и власници, стални плодоуживаоци или управници непокретности које се налазе у зони утицаја објекта, а самим тим и органи заштићеног подручја (нпр.директор пејзажног парка).

Одлуком о зонирању и уређењу земљишта биће прецизирани услови неопходни за пројектовање - облик и локација објекта, начин водоснабдевања и одвођења канализације, прикључак на комуникациону и енергетску мрежу, врста препоручене начин грејања објекта, начин уклањања чврстог отпада.

По добијању одлуке можемо приступити изради плана уређења парцеле и наручивању пројекта. Наравно, пројекат треба да уради овлашћени архитекта и да испуњава услове садржане у одлуци (или у локалном плану).

Када имамо свеобухватну студију дизајна, можемо да се обратимо повиатском старешини (а у случају градова са повиетским правима, председнику града) за грађевинску дозволу.

У процесу припреме изградње или реновирања на простору под заштитом животне средине треба се стриктно придржавати свих правила понашања о којима се говори у чланку.У супротном, наше радње се могу сматрати нелегалном градњом, што ће резултирати наредбом за рушење објекта и високим новчаним казнама.

Да ли купити плац у области под заштитом природе: за и против

Изградња у заштићеним подручјима има предности и недостатке. Иако морамо да поштујемо строге захтеве, заузврат стичемо поверење да у близини неће бити изграђене оптерећујуће фабрике, прерађивачке фабрике или други облици индустрије. Међутим, пре него што се одлучите за куповину парцеле у заштићеном подручју, вреди се уверити да ли је ниска цена заиста повољна или пре резултат значајних ограничења у развоју.

Правна основа:

Закон од 16. априла 2004. о заштити природе (тј. Законски лист из 2020. године, тачка 55)

Категорија:

Операција куће