Локација зграда, у односу на удаљеност зграде од границе и од суседних зграда
Приликом одабира парцеле на којој желите да изградите кућу, морамо да проверимо колико су суседне зграде од границе. Удаљеност зграде од границе и од суседне зграде може утицати на локацију наше куће.
Какав утицај на изградњу куће - њену локацију, има удаљеност зграде од границе и од суседних зграда?
Удаљеност од зграде од границе …
Минималне удаљености зграда и других објеката од границе парцеле и између зграда и појединих елемената уређења земљишта утврђене су Правилником о техничким условима које зграде морају испуњавати и њиховој локацији (у даљем тексту технички услови).
Ако купимо земљиште неизграђено од суседних зграда у близини постојећих зграда, можда ћемо се наћи у тешкој ситуацији, јер ћемо имати ограничену слободу у планирању сопствених зграда. Морате да се прилагодите захтевима заштите од пожара и санитарне заштите. Понекад би из тог разлога требало да се одрекнете одабраног готовог пројекта, а у сложенијим случајевима наручите појединачни пројекат. Најбоља ситуација је онај који има земљиште довољно велико да не мора градити кућу на најмањим дозвољеним удаљеностима од граница са сусједима. Такође не би требало да постоји проблем ако зграде на суседним парцелама одржавају стандардне удаљености прописане прописима.
Када је растојање суседне зграде од границе парцеле стандардно
Према ставу 12 ст. 1 техничких услова зграда треба да се налази на удаљености од границе не мањој од:
- 3 м када је окренут према граничном зиду без рупа;
- 4 м, када ће од границе бити зид са отворима врата или прозора.
Наведене слике односе се на сам зид, док неки архитектонски елементи зграде могу бити ближе граници (§ 12 тачка 5) - ипак не ближе од 1, 5 м. То су стрехе, вијенци, балкони, надстрешнице над улазом, галерије, терасе и др. спољне степенице, рампе и рампе. Ако је сусјед задржао горе наведену удаљеност (3 или 4 м од границе), можемо претпоставити да наша зграда такође може стајати на таквој удаљености од границе и нећете морати да користите додатну заштиту од пожара (тј. Зидове за одвајање од пожара). Међутим, постоји додатни услов: обје зграде морају бити цигле, односно - у складу са прописима - имати зидове и кровове који не шире ватру. У супротном, морате узети у обзир захтеве за заштиту од пожара.
Локација зграде и противпожарни прописи
Ако се у непосредној близини нашег парцела налази дрвена кућа која може ширити ватру, тада није довољно да се задржи удаљеност између зграда наведених у § 12 техничких услова. Ова одредба се мора користити заједно са одредбама о локацији зграда из разлога заштите од пожара.
§ 271 техничких услова захтева да између зидова зграда смештених на парцелама буде најмање таква удаљеност:
- 8 м, ако нису зидови ватрогасног раздвајања, али на површини већој од 65% имају одговарајућу отпорност на ватру (то значи да оба зида могу имати прозоре или отворе врата који заузимају 35% зида, али морају бити циглани);
- 6 м, када су зграде окренуте једна према другој са зидовима и крововима који не шире ватру. Такође не могу имати рупе (оба зида морају бити направљена од опеке и без прозора, али не морају бити зидови ватреног раздвајања);
- 12 м, ако један од спољних зидова који се налази са стране суседне зграде или кровни покривач једне од зграда може да шири ватру (на пример, једна од кућа је дрвена или сламе, а друга је направљена од цигле са керамичким плочицама) - није битно да ли се налазе једни против других на зидовима једне или обе зграде постоје прозори;
- 16 м, ако вањски зидови или кровови обје зграде могу ширити ватру.
На основу става 271. ст. 10, међутим, можемо изградити кућу ближу од горе поменуте удаљености од сусједне зграде, ако је вањски зид окренут према њој обликован и изведен као зид за одвајање од пожара. Међутим, увијек морате држати потребну удаљеност од границе цртежа (како је дефинирано у § 12). Горе наведени захтеви односе се и на стамбене и на пољопривредне зграде.
Дакле, ако, на пример, на суседној парцели постоји стара дрвена кућа (не нужно стамбена) 4 м од границе са нашом парцелом, онда не можемо да изградимо властиту на мањој удаљености од ове границе од 3, 8 или 12 м - у зависности од изабраног грађевинског и архитектонског решења.
Када се комшијска зграда налази близу границе са нашом парцелом
Ријеч је о ситуацијама када зграда која припада сусједу стоји мање од 3 или 4 м од наше парцеле, али не унутар границе. У складу са важећим прописима (§ 12 одељак 2 и одељак 3, тачка 1), грађевина се може подићи на удаљености мањој од 3 м, али не мање од 1, 5 м од границе парцеле (или директно на граници) само ако :
- ова могућност локације зграде резултат је уређења локалног плана просторног развоја или одлуке о условима изградње,
- или, грађевинско земљиште за једну породицу има ширину мању од 16 м.
У обје ситуације, зид окренут према граници мора бити зид за одвајање ватре (то произлази из § 271, став 1 и 10). Могућност приступа граници на удаљености од 1, 5 м не зависи од пристанка комшије или сличне локације зграде на суседној парцели.
Сама чињеница да је комшија саграђена у близини границе парцеле, али не непосредно поред ње, не допушта нам да учинимо исто. Кућу можемо саградити на удаљености мањој од 3 м, али не мањој од 1, 5 м (или чак директно на граници) само ако је наша парцела широка мање од 16 м или ако локални прописи то дозвољавају. Ако то није случај, требало би да се држимо на удаљености од најмање 3 м од границе и направимо зид за одвајање од пожара, а ако желимо да имамо прозоре са граничне стране - удаљеност између зграда треба да буде најмање 8 м. Само ако комшијска зграда има зид одвајања од пожара са наше стране парцеле, кућу можемо приближити граници са зидом са прозорима - али не више од 4 м.
Може се догодити да је комшијска кућа саграђена пре неколико десетака година и не испуњава тренутне захтеве, на пример, удаљеност од зида до границе је мања од 1, 5 м, а поред тога то је дрвена кућа. Онда наша зграда може стајати на удаљености од 3 м од границе ако на свом боку има зид за одвајање од пожара. Ако желимо да имамо прозоре са стране комшије, онда удаљеност између такве дрвене зграде и наше куће од опеке треба да буде 12 м.
А шта ако је комшијска зграда већ унутар границе парцеле?
Може се догодити да је на самој граници наше парцеле један комшија већ саградио зграду пре или је добио коначну одлуку у вези са грађевинском дозволом за такву зграду. У овој ситуацији моћи ћемо је изградити (тј. Такође поставити локацију унутар парцеле), али под условом да:
- ово није у супротности са одредбама важећег локалног плана просторног развоја;
- пројектована зграда ће се придржавати зида постојеће зграде на суседној парцели или планиране зграде, за коју постоји коначна грађевинска дозвола;
- део зграде који лежи у траци широкој 3 метра дуж границе парцеле имаће дужину и висину не већу од оне постојеће или планиране зграде на суседној грађевинској парцели;
- од границе ће зграда имати противпожарни зид.
У овом случају, могућност постављања зграде у близини границе (додавање постојећој згради) не зависи од ширине наше парцеле, односно не мора бити ужа од 16 м. За развој, морамо се придржавати свих претходно разматраних прописа који се тичу удаљености од граница парцеле и грађевина на суседним парцелама.
Кад је иза ограде празно, неизграђено земљиште
У овом случају имамо више слободе у смештању зграде на сопственој парцели. Довољно је задржати минималне удаљености од границе:
- 3 м за зидање без рупа;
- 4 м за зид од опеке са рупама;
- 8 м за дрвени зид или кров који шири ватру. Из дословног израза одредби такође се може закључити да је у овој ситуацији растојање од 6 м довољно; међутим, ближи смо строжијем погледу: ако желимо да саградимо дрвену кућу, онда то учинимо како не бисмо приморали будућег комшију да се одмакне од своје зграде од цигле 6 м од границе (јер између таквих зграда мора бити 12 м) или да изгради зид одвајање ватре;
- 1, 5 м или директно на граници за зид одвајања од пожара, ако парцела испуњава услове који омогућавају такву локацију зграде .
Ова растојања довољна су за претпоставку да ће на суседовој парцели бити изграђена зграда у сврху утврђену локалним планом просторног развоја. Треба претпоставити да ће имати зидан спољни зид у којем отвори прозора неће прелазити 35% његове површине.